发布时间 : 星期三 文章午夜的福利：房地产开发复习更新完毕开始阅读0107fdb6284ac850ad0242dd
例：某公司欲从银行借款1 000万元，手续费率0.1%，年利率5%，期限3年，每年结息一次，到期一次还本，公司所得税税率为33%，则该笔长期借款筹资成本为：
长期借款筹资成本?1000?5%?（1?33%）?3.3500?（1?0.1%）
2、债券筹资成本的计算公式
债券筹资成本?年利息?（1?所得税税率）?100%债券筹资金额?（1?债券筹资费率）例：某企业等价发行
面值1000元、期限5年、票面利率8%的债券4000张，每年结息一次。发行费率为5%，
所得税税率为33%。则该批债券筹资成本为：
债券筹资成本?1000?8%?（1?33%）?100%?5.6400?（1?5%）
债券筹资成本?1000?8%?（1?33%）?100%?5.1300?（1?5%）
若债券溢价100元发行，
债券筹资成本?若债券折价50元发行，
1000?8%?（1?33%）?100%?5.94?0?（1?5%）
例：某企业取得三年期长期借款200万元，年利率11％，每年付息一次，到期一次还本，
筹资费用为1万元，企业所得税率33％。该项长期借款的资金成本为多少？ 长期借款的资金成本为 ：
K1?200?11%??1?33%?200?1＝7.41％
各种筹资方式资金成本比较（由低到高）
借款<债券<优先股<留存收益<普通股 五）综合资金成本的估算
计算公式为：
KW??KiWi?1n
KＷ－综合资金成本；
Ki表示第i种个别资金成本；
Wi表示第i种个别资金占全部资金的比重。
例：某企业现有长期资金共500万元，其中：长期借款为100万元，应付长期债券50万元，普通股250万元，保留盈余100万元，其资金成本分别为6.7％、9.17%、11.26%、11%。
该企业的综合资金成本为：
6.7%?10050250100?9.17%??11.26%??11%??10.09P0500500500
（六）资本结构
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。是企业筹资决策的核心问题
最佳资本结构是指企业在一定时期内，使综合资金成本最低、企业价值最大化的资本结构。
例：甲公司创立时需要资本总额５０００万元，可行的筹资方案组合以及相应的资本成
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本如下表所示。试确定最佳的筹资方案和资本结构。 筹资方式 １ 长期借款 长期债券 优先股 普通股 合计 500 1000 1500 2000 5000 5% 6% 10% 12% － 1000 1500 1000 1500 5000 方案资金成本 方案２ 资金成本 方案３ 7% 8% 10% 12% － 800 1200 1500 1500 5000 资金成本 6% 7% 10% 12% － 方案１综合资金成本：
5%?500100015002000?6%??10%??12%??9.5P00500050005000 1000150010001500?8%??10%??12??9.4P00500050005000
方案２综合资金成本：
7%?方案３综合资金成本：
6%?800120015001500?7%??10%??12%??9.24P00500050005000
5.4 房地产开发贷款的风险管理
5.4.1 银行对房地产开发贷款的风险管理
企业评价 企业资信评价 房地产开发资质及开发经验 政策法律许可条件 项目基本情况 项目评价 1.贷前管理 市场分析结果 财务评价指标 保证 担保方式 抵押 质押 贷款综合评价 2.贷后管理
主要工作是对该笔贷款进行资金监管
5.4.2房地产开发商对项目贷款的风险管理
(1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益;
(2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹
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集的,只能用于指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施.
某公司投资一个项目需要资金8000万元，其筹资方案为：短期借款3000万元，名义利率为10%，其中一半采用补偿性余额方式借入，补偿余额的比例为5%，另一半采用贴现法借入；1200万元债券（按面值发行），该债券票面利率为10％，筹资费率为2％；800万元长期借款，年利率为12％，筹资费率为3％；留存收益筹资500万元，其余全部为普通股，该普通股筹资费率为4％，预计第一年股利率为10％，以后年度保持第一年的水平。该公司所得税税率为30％。 【求】（1）计算采用补偿性余额借入资金的实际利率；
（2）计算采用贴现法借入资金的实际利率； （3）计算债券成本； （4）计算长期借款成本； （5）计算留存收益成本； （6）计算普通股成本； （7）计算综合资金成本。 答案：
（1）采用补偿性余额借入资金实际利率=10%/0.95=10.53% （2）贴现法借入资金的实际利率=10%/（1-10%）=11.11% （3）债券成本＝10%*（1-30%）/（1-2%）=7.14％
（4）长期借款股成本＝12%（1-30%）/（1-3%）=8.66％ （5）留存收益成本=10%
（6）普通股成本＝10％/（1－4％）＝10.42％ 9.88％
第六章 房地产开发项目规划设计及其评价
本章学习要求
1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。
3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。
4、掌握房地产开发项目规划设计方案的评价方法 6.1 房地产开发项目的规划设计 6.1.1 专业术语介绍 1、建筑基地
指根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地。 2、道路红线
指规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。 3、用地红线
指各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 4、建筑控制线
指有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位臵不得超出的界线。 5、征地线
指建设单位（业主）需办理建设征用土地范围的控制线。征地线与红线之间的土地
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不允许建设单位使用。 6、用地面积
指所使用基地四周红线框定的范围内用地的总面积，单位为公顷，有时也用亩或平方米。
7、建筑密度
在一定范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例（%）。 8、容积率
在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 9、人口密度
指单位面积的用地上平均居住的人数。人口密度通常又分为人口毛密度和人口净密度两项指标。
（1）人口毛密度指单位面积的居住区用地上容纳的居住人口数量（人/公顷）。
（2）人口净密度指单位面积的住宅用地上容纳的居住人口数量（人/公顷）。 10、建筑系数
基地内被建筑物、构筑物占用的土地面积占总用地面积的百分比（%）。 11、平均层数
居住区建筑基地内总建筑面积与总建筑基底面积的比值（层）。 12、日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 13、绿化覆盖率
基地内所有乔灌木及多年生草本植物覆盖土地面积（重叠部分不重复计）的总和占基地总用地面积的百分比（%）。一般不包括屋顶绿化。 14、绿化用地面积
建筑基地内专以用作绿化的各类绿地面积之和（m2）。各类绿地包括公共绿地、专用绿地、宅旁绿地、防护绿地和道路绿地等，但不包括屋顶、晒台的人工绿地。 6.1.2 城市规划与房地产开发
城市规划对房地产开发经济效益的影响
城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段
6.1.3 规划设计的技术经济指标 建筑的技术经济指标 居住区技术经济指标
建筑容积率
居住区总用地
总建筑面积
居民每人占地
地上建筑面积
居住区总建筑面积
规划建设用地面积
平均每户居
建筑密度
住建筑面积
建筑高度
居住建筑密度
绿地率
人口毛密度
停车位个数
人口净密度
有效面积系数
住宅平均层数
开发项目总造价
居住区平均造价
平均造价
高层比例 住宅间距
开发建设周期
容积率 绿地率 停车位个数 建设周期
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