发布时间 : 星期三 文章物权法案例汇总更新完毕开始阅读02185cf2df3383c4bb4cf7ec4afe04a1b071b086
意见是正确的．
案例3连环交易中的物权变动纠纷案 案情简介
甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定
完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11 000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。
法律问题
1．该房屋的所有权归谁享有?
2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效? 3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效? 4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同?
5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持?
法理分析
本案涉及所有权、占有、债权。在此我们首先分析房屋的所有权之归属，即房屋归谁所有的问题。
(一)合同效力与物权变动的区分原则
本案纠纷源于甲房地产公司与乙公司的房屋买卖合同，该合同对确定继受取得人权源的合法性和案件的裁判具有决定性意义。甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方在比约定的清偿期迟延10天后支付了价款，同时卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户手续。争议就在于：(1)第一个买卖合同是否有效成立；(2)不动产物权是否已经转移。该问题涉及不动产物权的变动，不同的物权变动模式将会 产生不同的处理结果。
就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分为三种：意思主义、形式主义和折衷主义。
1．意思主义
在意思主义模式下，仅依债权合同即可直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一。就本案而言，如采用意思主义，则第一个买卖合同已有效成立，并且该房屋的所有权也在合同生效时发生转移，即乙公司取得了该房屋的所有权，但是由于尚未登记完毕，不得对抗第三人。目前法国、日本、意大利
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均采取意思主义的立法体例。 2．形式主义
在形式主义模式下，已从债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。如根据这一模式，则本案中的房屋买卖合同为债权合同，虽已有效成立，且当事人负有转移所有权的义务，但由于物权行为属要式行为，在登记尚未完成的情况下，物权行为未生效，物权没有发生转移，即乙公司虽然得向甲公司请求转移房屋所有权，但是在登记完成之前并不享有所有权。目前德国和我国台湾地区采用形式主义的立法体例。 3．折衷主义
折衷主义，即债权形式主义，为意思主义与形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合。在折衷主义模式下，对物与债的关系采取区分原则，物权变动并非当事人合意的直接结果，该合意仅发生债的效力；除当事人债权合意外，还需要登记或交付的特定形式，但不要求独立的物权合意的存在。目前奥地利采用折衷主义的立法体例。
我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。这一规定表明我国采用的是折衷主义模式。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。 (二)无权处分与未来物买卖 本案中，占有房屋的乙公司嗣后将该楼盘转让给第三人丙公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。由于转卖人乙公司基于合同债权合法占有房屋，但并未取得所有权，因此处分权欠缺。乙公司在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的物的买卖合同，该合同效力如何?这就涉及无权处分与未来物买卖。 我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《合同法》第132条第l款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”根据第51条的规定，无权处分合同属于效力待定合同，而根据第132条，似乎又可理解为无效合同。为了保护当事人之间通过合同所形成的合理期待，以鼓励交易，我们认为无权处分合同不宜理解为无效合同。
虽然根据《合同法》第51条的规定，乙公司与丙公司之间订立的第二个买卖合同为效力待定合同，但是从本案来看，应当认定为该合同有效，理由如下： 首先，乙公司与丙公司缔约时出卖人并不存在对买受人的隐瞒欺诈等情形，其交易性质属于未来物的买卖。当买卖双方都明确地知道标的物属于第三人所有时，当事人自愿接受合同约束并承担相应风险，则合同属于自担风险的合同，应认定为有效。因此，在当事人双方均明知时，无权处分合同不应认定为效力待定。 其次，如该合同认定为效率待定，则会导致对买卖人严重不公。这是因为买受人在和转卖人订立买卖合同后如果买受人不能适用善意取得制度，在标的物未交付，标的物为占有脱离物等情况下，善意相对人无法受到合同的保护，而只能依靠缔约过失责任救济。
最后，未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现实不存在，
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将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。在未来物买卖情形下，卖主在缔约时不具有对买卖标的物的所有权，这并不妨碍其在合同履行前取得所有权。允许未来物为买卖标的物，并不会损害买受人的利益。在现在市场经济条件下，买卖双方签订合同时，出卖人并未现实的拥有合同标的物，而是在合同签订后才积极组织货源，这种情形应允许。如果否定这类合同的效力，无异于要求市场交易都必须是现货交易，市场的灵活性和多样性也将被牺牲殆尽。
综上所述，本案第二个合同应认定为有效。 (三)根本违约与合同解除
本案中乙公司迟延10天支付房款，甲公司是否因此取得解除合同的权利?这要看乙公司的迟延支付是否构成了根本违约。
《合同法》第94条第3款和第4款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在第一种情况下，债务人迟延履行并不必然导致债权人享有合同解除权，债权人必须在催告并提供合理期限后方有权解除合同；在第二种情况下，必须违约后果严重，致使合同目的无法实现，债权人才能解除合同。因此，在迟延履行发生后，只有在催告未果或根本违约的情况下，才发生法定解除权。在本案中，乙公司迟延支付，构成了违约，但是履行期限并不直接关涉到当事人的缔约目的，债权人即甲公司并没有因乙公司的迟延支付而遭受严重损失，而且甲公司也未提出催告。因此，应认为乙公司迟延支付并未构成根本违约，甲公司不享有合同解除权，而只享有追究乙公司违约责任的权利，即甲公司可以基于违约责任就迟延支付造成的利息等损失享有损害赔偿请求权。 (四)占有抗辩 本案中，房屋所有权仍归属于甲公司，乙公司基于第一个有效合同而合法占有房屋，而后丙公司基于第二个合同而从乙公司处传来取得对该房屋的合法占有。这就产生了所有权与占有的冲突。
我国《物权法》第五篇对占有专门作了规定。该法第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”根据这一规定，即使占有人为“善意占有人”，权 利人仍然可以对其行使返还原物及其孳息的请求权。就本案而言．甲公司仍然是争讼房屋的所有权人，因此有权请求该房产的占有人丙公司返还房屋。但是乙公司也享有请求甲公司履行房屋买卖合同，办理产权过户登记的权利，丙公司则可以请求乙公司履行合同义务，在乙公司取得所有权后要求乙公司办理产权过户手续。 值得注意的是，《德国民法典》规定了占有拭辩权，即合法占有人有权拒绝他人行使所有权。《德国民法典》第986条规定：“占有人或将占有权让与占有人的间接占有人，对所有人有权进行占有的，占有人可以拒绝返还物。”我们认为这一规定注意到保护合法占有人的利益，值得我们学习。例如在本案中，如果房屋价格不断上涨，甲公司宁愿违约也不继续办理产权过户手续，甚至中途将房屋另行转卖，乙公司无法取得房屋所有权，丙公司就无法实现合同目的，而只能追究乙公司违约责任，这样的话，不仅损害了合法占有人丙公司的期待利益，也不利于鼓励交易。所幸我国《物权法》第20条规定了不动产的预告登记制度，这至少部分地解决了这个问题，在一定程度上能有效防范权利人罔顾诚实信用原
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则，将不动产一物二卖。
案例4无权处分的动产卖出又借回后所有权纠纷案 案情简介
李某即将出国进修，将其所在单位甲公司配备给自己使用的一台笔记本电脑以5000元的价格卖给邻居赵某。但由于李某离出国还有一个星期，有一些资料要整理，需要使用电脑，于是在卖给赵某时又与赵某签订了一个借用协议，注明该笔记本电脑已卖给赵某，但暂借给李某使用一个星期。在李某借用电脑期间，李某开始办理离职手续，此时甲公司告知李某，公司给他配备的笔记本电脑他只有使用权，所有权仍属公司，如果李某不归还该笔记本电脑。
将要按原价12 000元偿付给公司。李某表示愿意退还笔记本电脑，并实际交付给公司办理了有关手续。嗣后，李某告知赵某笔记本电脑公司只是配给他使用的，现已被公司收回，他愿意退还赵某5000元。但赵某并不同意，以李某、甲公司为被告诉至法院，要求归还笔记本电脑。
法律问题
1．动产交付的方式有哪些?
2．善意取得制度是否适用于动产交付的所有方式? 3．谁是笔记本电脑的所有权人?
法理分析
(一) 动产的交付方式
动产的交付方式有四种：现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。现实交付是交付最常见的方式，即实际占有动产的转让人将动产移转给受让人占有。其他三种交付方式在我国《物权法》第二章第二节中都有相应的规定。其中《物权法》第25条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”此即简易交付。《物权法》第26条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”此即指示交付。《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”此即占有改定。 在本案中，李某将笔记本电脑转让给赵某，但同时又约定由李某继续占有该电脑，属于动产交付的第四种方式，即占有改定。 (二) 善意取得制度的构成要件
通过善意取得制度，善意取得人取得物的所有权或在物上设定的其他权利，从而导致对原所有权人权益保护的相对削弱，因此各国均对善意取得制度的构成要件作了严格界定。我国善意取得制度的构成要件包括： 1．转让人是无权处分人
善意取得制度涉及三方当事人，即原所有权人、转让人和受让人。其中转让人和受让人必须同时具有民事权利能力和民事行为能力，且转让人是无权处分人。而原所有权人只需要具有民事权利能力即可，其有无民事行为能力并不影响善意取得的成立。 所谓无权处分，是指无处分权人处分他人的财产权利。处分财产只能由享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产构成对他人财产的侵害。无处分权人
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