发布时间 : 星期二 文章成都建信·奥林匹克花园项目可行性更新完毕开始阅读058ac5fc6d1aff00bed5b9f3f90f76c661374cee
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成都建信·奥林匹克花园 项目可行性研究报告 成都博思房地产决策资讯顾问有限公司 二00一年十月 精品文档
目 录
报告总体结论 ................................................................................................................................................. 6
I.
报告说明 ......................................................................................................................................... 6
II. 总体评价 ......................................................................................................................................... 6 III. IV.
技术经济指标 ............................................................................................................................. 7 结论与建议 ................................................................................................................................. 8
第一章 项目介绍 ......................................................................................................................................... 9
1．1项目背景及地块现状 .................................................................................................................... 9
1．1．2项目背景 .......................................................................................................................... 9 1．1．3地块现状 .......................................................................................................................... 9 1．2项目地块综合开发环境 .............................................................................................................. 10
1．2．1自然及人文历史景观条件 ............................................................................................ 10 1．2．2交通条件 ........................................................................................................................ 10 1．2．3水、土地、空气污染状况 ............................................................................................ 10 1．2．4项目地块周边治安状况分析 ........................................................................................ 10 1．3项目地块周边建筑状况分析 ...................................................................................................... 11 1．4项目地块周边居民状况 .............................................................................................................. 11 1．5项目地块周边市政工程实施情况 .............................................................................................. 11 1．6项目地块周边配套设施状况 ...................................................................................................... 11
1．6．1商业设施 ........................................................................................................................ 11 1．6．2生活设施 ........................................................................................................................ 11 1．7项目地块优劣势分析 .................................................................................................................. 12
1．7．1优势分析 ........................................................................................................................ 12 1．7．2劣势分析 ........................................................................................................................ 13
第二章 宏观社会经济环境研究 ............................................................................................................... 14
2.1国民经济景气状况对本项目的影响 ............................................................................................. 14 2.2银行利息及金融政策对本项目的影响 ......................................................................................... 14 2.3通货膨胀因素对本项目的影响 ..................................................................................................... 15 2.4固定资产投资对本项目的影响 ..................................................................................................... 15 2.5消费需求对本项目的影响 ............................................................................................................. 16 第三章
项目区位环境分析 ................................................................................................................... 17
3．1项目区位行政区划与自然地理 .................................................................................................. 17
3．1．1行政区划 ........................................................................................................................ 17
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3．1．2自然地理 ........................................................................................................................ 17 3．2项目区位经济发展状况 .............................................................................................................. 18
3.2.1国民经济 .............................................................................................................................. 18 3.2.2对外开放 .............................................................................................................................. 18 3.2.3城乡建设 .............................................................................................................................. 19 3.3温江城市发展战略定位 ................................................................................................................. 19 3．4 项目区位人文历史与景观状况 ................................................................................................. 19
3．4．1人文历史 ........................................................................................................................ 19 3．4．2项目区位景观状况 ........................................................................................................ 20 3．6项目区位城市建设与房地产开发状况 ...................................................................................... 22 3．7项目区位生活配套设施状况 ...................................................................................................... 23
3．7．1．能源状况 ..................................................................................................................... 23 3．7．2．通讯状况 ..................................................................................................................... 23 3．7．3．教育条件 ..................................................................................................................... 23 3．7．4．医疗条件 ..................................................................................................................... 23 3．8项目区位城市发展规划 .............................................................................................................. 24 3．9项目区位综合开发价值分析 ...................................................................................................... 24
3．9．1有利因素 ........................................................................................................................ 24 3．9．2不利因素 ........................................................................................................................ 25
第四章 成都市房地产市场发展现状 ....................................................................................................... 27
4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加 .................................................................................. 27 4.2房地产开发投资增势强劲 ............................................................................................................. 27 4．3住宅开发份额不断扩大 .............................................................................................................. 28 4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高 .................................................................................. 28 4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 .............................................................. 28 4．6开发结构仍需改善 ...................................................................................................................... 29 4．7空置总量与空置面积上升 .......................................................................................................... 29 4．8土地政策购置面积增势较猛 ...................................................................................................... 29 4．9成都房地产市场展望 .................................................................................................................. 31 第五章 市场有效需求及项目定位建议 ................................................................................................... 32
5．1消费者特征分析 .......................................................................................................................... 32
5．1．1消费能力 ........................................................................................................................ 32 5．1．2年龄结构 ........................................................................................................................ 32 5．2消费者地域结构 .......................................................................................................................... 32
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5．3消费者心理习惯特征 .................................................................................................................. 33 5．3成都市房地产消费市场需求特征 .............................................................................................. 34
5．3．1消费者对方位的选择分析 ............................................................................................ 34 5．3．3消费者对置业环域的选择 ............................................................................................ 35 5．5项目所处板块的消费环境 .......................................................................................................... 39 5．6成都购房者对运动与健康的认知程度 ...................................................................................... 40 5．7成都市购房者对精装房的认知程度 .......................................................................................... 40 5．8本项目目标消费群体综合定位 .................................................................................................. 40 5．9产品主题定位 .............................................................................................................................. 41 第六章 项目建设进度 ............................................................................................................................... 44
6．1施工条件 ...................................................................................................................................... 44 6．2计划进度安排 .............................................................................................................................. 44 第七章 项目投资估算及资金筹措 ........................................................................................................... 46
7．1投资估算的范围 .......................................................................................................................... 46 7．2投资估算的内容 .......................................................................................................................... 46 7．3投资估算的依据 .......................................................................................................................... 47 7．4项目总投资 .................................................................................................................................. 47 7．5投资分年投入计划 ...................................................................................................................... 49 7．6资金筹措 ...................................................................................................................................... 49 第八章 财务效益分析与财务评价 ........................................................................................................... 50
8．1财务分析的依据 .......................................................................................................................... 50 8．2财务指标的选取 .......................................................................................................................... 52 8．3财务效益分析 .............................................................................................................................. 52 8．4 盈亏平衡分析 ............................................................................................................................. 57 8．5敏感性分析 .................................................................................................................................. 57 8．6风险分析 ...................................................................................................................................... 58 8．5财务评价 ...................................................................................................................................... 61
附表目录
表一：经济技术指标 ............................................................................................................................. 7 表二：2000年温江县主要经济指标 .................................................................................................. 18 表三：成都市房地产业各年主要经济指标 ....................................................................................... 29 表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m2 ................................................. 46 表五：项目投资估算表 ....................................................................................................................... 48 表六：资金筹措 ................................................................................................................................... 49