发布时间 : 星期五 文章房地产抵押估价报告更新完毕开始阅读05c357827e21af45b207a86a
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回落0.9个百分点；燃料类增长9.1%，比前三季度回落0.2个百分点，其中石油及制品类增长10.1%，回落0.2个百分点。
（4）进出口总额增幅回落。2015年1-10月份，池州市外贸进出口总额4.01亿美元，增长17.8%，比前三季度回落9.6个百分点。进口增速高位回落。2015年1-10月份，池州市进口2.29亿美元，增长94.2%，比前三季度回落51.6个百分点。其中，占比51.1%的重点企业铜冠有色进口1.17亿美元，由前三季度增长24倍回落到3倍，主要原因是从四季度开始逐渐改由总公司铜陵有色进口，池州市进口后续增长形势不容乐观。出口降幅持续收窄。2015年1-10月份，池州市出口1.72亿美元，由上半年、前三季度分别下降32%、24.2%，收窄到下降22.7%。与前三季度比，耐福电声、双虹服饰出口增长加快，龙华医药、中山化工出口降幅收窄。
（5）财政收入增速持续回升。前三季度，池州市财政收入81.3亿元，同比增长7.3%，比上半年、前三季度分别提高1.2个、1个百分点，其中地方财政收入62.2亿元，增长7.6%，提高2.5个、1个百分点。在全部财政收入中，税收收入57.3亿元，下降0.4%，比前三季度收窄1.1个百分点。从主要税种看：增值税15.3亿元，下降2.8%。其中，交通运输业增值税下降幅度较大，下降32.4%；工业增值税增幅同比回落1.2个百分点，商业增值税下降9.8%。营业税11.8亿元，增长6.9%，其中建筑业、房地产业营业税分别增长8.1%、2.7%，主要是税务部门加大了建安房地产营业税清缴力度，一次性征收因素所致。所得税8.7亿元，下降0.1%，主要原因是企业盈利能力下滑，企业所得税下降。城镇土地使用税7.9亿元，增长48.6%，主要原因是征期调整。契税3.9亿元，下降49%，主要原因是房地产去库存压力较大，土地交易大幅下滑。非税收入高速增长。2015年1-8月份，非税收入24亿元，增长31.2%，非税收入占财政收入比重为29.5%。
财政支出较快增长。2015年1-10月份，池州市财政支出124.7亿元，增长16%，其中13项民生支出96.1亿元，增长20.7%。民生支出占财政支出
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比重由上年同期74%提高到77.1%。
（6）存贷款增速“一升一滑”。10月末，池州市金融机构人民币各项存款余额734.6亿元，比年初增加66亿元，余额同比增长12.4%，比6月末、9月末分别提高3.1个、0.2个百分点，主要原因是交通银行入驻池州净增存款6.3亿元。
信贷投放持续放缓。从增速看，金融机构人民币各项贷款余额471.4亿元，增幅由6月末的12.3%、9月末的6%，回落到5.2%。从增加额看，贷款余额比年初增加9.5亿元，同比少增36.7亿元，只有上年同期的20.6%。主要原因是银行不良贷款反弹、部分项目建设进度滞后、企业融资渠道拓宽、贷款需求下降等。
（7） 物价低位运行。2015年1-10月份，池州市CPI同比上涨1.3%，已连续18个月处在2%以下。从八大类别看，食品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨3.3%、1.2%、5.3%、0.1%；烟酒、家庭设备用品及维修服务、交通和通信、居住价格分别下降2.3%、1.9%、1.1%和0.7%。
2015年1-10月份，PPI同比下降6.4%，已连续42个月同比下降，降幅比上年同期、前三季度分别扩大5.7个、0.1个百分点。水泥熟料价格同比下降16.6%、钢材下降31.1%、线材下降37.1%、浓硝酸下降12.1%、锌下降16.9%。
2、池州市房地产市场总体状况
2015年1月，随着传统佳节春节的临近，返乡臵业潮尚未完全形成，池州楼市商品房销量相比上月有所上扬，但住宅销量却有所下跌。住宅成交量525套，与2014年12月(568套)相比减少了43套，环比下跌7.57%；成交金额25247.16万元，与去年12月(28115.88万元)相比减少了2868.72万元，环比下跌了10.20%。总体来说，2015年1月池州楼市逐渐热闹起来，这是一个相当好的势头。大批返乡臵业大军逐批回归，创造了池州楼市的购房热潮。
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2月池州楼市住宅成交量949套，与上月(525套)相比增加了424套，环比上涨80.76%;成交金额45239.21万元，与12月(25247.16万元)相比增加了19992.05万元，环比上涨79.19%。2月住宅销售日均约34套，与上月住宅日均销量相比增加17套。2月共有两个新盘开盘，导致成交量在本该冷清的二月逆袭上涨。
3月池州楼市住宅成交量1034套，与上月(949套)相比增加了85套，环比上涨8.96%;成交金额48721.85万元，与2月(45239.21万元)相比增加了3482.13万元，环比上涨7.7%。3月底，房地产又出新政。央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。随着一波新政落地，4月楼市不管新房还是二手房或将进一步回暖。
4月20日央行再次降准，4月底池州市正式出台公积金新政，降低公积金贷款首付额度，5月11日央行再次降息，但对楼市影响微乎其微，“330”新政的落地情况不容乐观，金三，银四，红五月，整体表现平稳。4月池州新建商品住宅成交量为524套，比2015年3月锐减509套，环比下跌49.3%；比2014年4月，新建商品住宅成交减少214套，同比下跌29.0%，银四惨淡收场，而红五月更是一跌再跌，仅仅成交481套，创下2015年住宅销量历史新低。
自2015年开年以来，销量一直呈下降趋势，池州楼市库存量也一直是困扰楼市的新病。随着新政的上台，楼市终有一丝暖意渐渐回升，6月份池州楼市住宅销量较上月呈上涨趋势，6月本是淡季，住宅销量与上月相比有小幅度下跌，但相对于“红五月”在整体销量上却出现上涨趋势。
7月份池州楼市住宅成交量586套，与上月(545套)相比增加了41套，环比上涨了7.52%；成交金额28162.08万元，与上月(25807.13万元)相比增加了2354.95万元，环比上涨了9.13%。总体来说，7月份池州楼市住宅销量较上月相比有所上涨，8月又小幅度下跌，传统的淡季七八月楼市销量还算
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令人满意。
2015年1-10月池州住宅成交量价与去年同期相比均有所下滑，虽然政策利好频繁释放，但三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，政策对楼市成交的拉动作用不明显。地市开发商对市场形势依然持理性谨慎的态度，推货热情不高，楼市以去库存为主。
3、区域同类房地产市场状况
估价对象房地产为池州市贵池区，该区域交通较便捷，区域内基础设施完善度与公共配套设施完备度较高，生活较便利，居住成熟度较高。房地产市场的发展成熟，最高销售价格住宅商品房达到6000元以上，该区域的房地产无论在价格还是在市场的成熟度方面都处于较领先地位。
由于区域内房地产市场的活跃度较高，使该区域住宅用房的价格和租金进一步上升；加上市民资本投资意愿的增强，促使该区域住宅房地产销售的繁荣。使得该区域个别住宅价格突破6000元/平方米。估价人员根据以上分析，并结合估价对象所处区域具体情况，预测该区域住宅类房地产未来价格会保持稳中有升的势头，市场前景状况较优。但由于国家宏观调控政策的影响，使价格上涨的不确定性加大。 （五）最高最佳利用分析
房地产估价应以房地产的最高最佳利用为前提。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的利用。
最高最佳利用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最高最佳利用方式，主要考虑以下方面：
1、法律上的许可性：即在法律（规划及相关政策法规）许可的前提下，不受估价对象现时利用状况的限制，而依照法律、法规、规划发展的方向等，
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