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郑州各个商圈市场调研总结
近期本人针对郑州目前新开发的商业项目和与我们项目类似的商业项目做了一番市场调研，现将本人在市场调研过程中所记录的、所看到的、所听到的有关商业项目的考察情况做如下总结，以供参考。
一：商业网点分布广泛，新兴商圈大有造势
从郑州最近几年开发的商业项目来看，在开发的布局上已不局限于原有传统的商圈。新的商业项目既有在传统的商业区域，如二七商圈的大上海城、丹尼斯二七路旗舰店、百年德化、沃尔玛旗舰店，紫荆山商圈的裕鸿商业时代广场，碧沙岗商圈的大商新玛特建设路店。还有一些项目分布于新兴商圈，如花园路与农业路上的郑州国贸中心、丹尼斯花园路店、郑东新区的宝龙城市广场等。另外还有一些项目出现在非商圈范围内，如金水路上的曼哈顿广场、东风路上的天旺广场、大学路上的长城康桥华城等。 传统商圈锦上添花，新兴商圈兴旺待举！
二：商业项目开发规模及体量普遍较大，相关数据如下
项目名称 汇龙城 百年德化 正大世纪城市广场 天旺广场 大上海城 宝龙城市广场 郑州国贸中心 丹尼斯花园店 曼哈顿广场 康桥华城 丹尼斯二七店 沃尔玛旗舰店 丹尼斯CBD步行街 开发体量 8.2万平米 6.8万 11万 6.6万 28万 25.5万 14万 7.4万 16万 7万 16万 7.2万 25万 三：经营业态与功能更加丰富
目前郑州新开发的商业项目在经营业态上由独栋的百货商场向大型的够物中心转变，功能由单一的够物型向休闲娱乐型转变，物业形态也向着集商业、酒店式公寓、高档式写字楼等多形式的复合地产发展。
四：新项目在开发理念上融入了新的元素，借鉴了新的商业模式 如：郑州国贸中心——第四代商业模式商业街商业中心
曼哈顿广场——第五代商业国际生活体验街区 大上海城——一站式购物中心
同时新项目都宣称自己打造的SHOPPING MALL，英文意为散步道式商店街，既超大型购物中心。
五：经营档次已迈向中高档发展
新开发的商业项目无论在经营档次的定位或在引进的商家和品牌上都呈现出了越来越高的档次，消费中高档、目标客户中高挡、经营品牌中高档。如郑州国贸中心在招商上非国际国内主流品牌则不考虑引进。
六：新项目在经营业态的组合上主次分明，特色突出
1、 餐饮娱乐业所占比重较大，如大上海城，业种占比达到了近40%；
2、 运动休闲产业越来越受到新项目的重视，如百年德化项目整体都是以运动休闲为主；大
上海城的滔博运动、以及曼哈顿广场在经营布局上的运动休闲版快都很突出； 3、 经营产品迈向年轻化、时尚化、潮流化；
4、 男女服饰依然是项目经营重点，只是品牌在走高档化。
七：在招商上，国际国内著名连锁商业企业或商家纷纷成为各大新项目的主力客户 主题百货方面： 大商新玛特、丹尼斯
超市方面： 沃尔玛、家乐福、丹尼斯等
中西式快餐方面： 麦当劳、肯德基、德克士、必胜客、哈根达斯等 西餐方面： 星巴克、绿茵阁、豪享来、迪欧咖啡等 文体方面； 奥斯卡影都
电器方面： 国美电器、永乐电器、五星电器、迪信通手机城等 八：综合商业项目各业种构成形式如下 分类 商业消费 餐饮 康乐 主要内容 综合商场、超市、服装店、便利店、精品店、工艺品店、食品店、家居店、 家电连锁店、文具店、药店、水果店等 各类小吃店、风味餐厅、快餐店、中式餐厅、西式餐厅、咖啡馆、酒楼、茶 艺馆、酒吧等 娱乐休闲 体育健身 医疗保健 文化 办公 居住 配套 夜总会、歌舞厅、KTV、俱乐部、游乐场、电玩厅、棋牌室等 健身房、宝龄球馆、台球厅、溜冰场、游泳池等 桑拿房、足疗保健、按摩室、医疗室等 其它服务业 银行、邮电、美容美发、摄影、服务中心等 影剧院、文艺中心、书店、各类展览厅、培训中心等 写字楼、办公楼、商务等 公寓、酒店旅馆等 停车场 九：在各楼层经营分布上多呈以下态势 楼层 负一层 一层 二层 三层 四层 五层 经营分布 连锁超市 化装品、珠宝首饰、名表眼镜、女鞋皮具、工艺礼品、各类特色专卖、 中西式快餐等 女装、时尚配饰、文胸内衣、美容美发、美食广场等 女装、箱包皮具、内衣睡衣、美容美发、时尚配饰、酒店餐饮、娱乐会所等 男装、皮鞋皮具、精品内衣、时尚配饰、酒店餐饮、酒店餐饮、娱乐会所等 运动休闲系列、童装童玩系列、孕妇装、孕婴用品、床上用品、酒店餐饮、 娱乐会所等 负二三层 停车场
建议本项目各搂层经营业种分布如下 楼层 负一层 一层 经营分布 国际连锁超市（沃尔玛或家乐福） 国际名品、化状品、珠宝首饰、名表眼睛、名烟洋酒、工艺礼品、中西式餐饮 负二三层 停车场 （如肯德基、必胜客、星巴克等） 二层 三层 四层 五层 女装、时尚配饰、文胸内衣、女鞋皮具、中西式餐饮等 男装、皮鞋皮具、男士名品、运动休闲系列、户外用品 家居家纺、床上用品、童装童玩、孕婴用品、儿童天地、女子SPA、美容护肤 知名餐饮 知名餐饮、娱乐会所、健身会所、茶楼、影院、电玩网吧等 十：各业种经营面积统计如下 经营业种 超市 商场 中西式快餐 西餐 中餐 服装类 运动休闲系列 珠宝首饰 经营面积 8000平米——30000平米 20000平米——50000平米 250平米——500平米 300平米——800平米 500平米——5000平米 20平米——200平米 30平米——200平米 20平米——150平米 说明：各大新商业项目主力商铺面积多在50平米左右，其它可根据商家需求自由分割，可大可小。
十一：各商业项目商铺租金及优惠政策如下：
1. 一层商铺租金多在150元——300元/平米之间； 2. 二层商铺租金多在80元——160元/平米之间； 3. 三层商铺租金多在40元——80元/平米之间； 4. 四层以上商铺租金一般不超过50元/平米；
5. 传统商圈商铺租金普遍高于新兴非传统商圈租金，如大上海城商铺租金就远高于位于东
风路上的天旺商业广场的商铺租金； 6. 商铺面积约大，平均租金相对较底； 7. 品牌知名度越高，合作方式就越优惠；
8. 新商业项目为尽力促成商家的进驻，针对主力商家一般会推出一定时间的免租期，如曼
哈顿广场对待主力商家会给予2——3个月的免租期。而位于北区的天旺商业广场最近更是推出了长达1年的免租优惠期； 9. 一般都采用押1交3的租金收取方式，既一次交3个月租金，押金为该商铺1个月租金。 十二：商铺销售返租情况大致如下
1. 为促进商铺的销售，一般开发商都会采取售后包租的销售形式，包租年限在3——5年
之间居多，个别项目可长达10年，如郑州国贸中心；
2. 返租回报一般都在8%——10%之间，个别项目较低，如曼哈顿广场返租回报只有商铺
总房款的6%/年；
3. 按着商业地产正常的投资回报来算，商铺的返租回报应在8%——10%之间，最高不超过12%。
十三：与各商家合作年限大致如下
1. 商场、超市合作年限一般为20——30年，如大商、家乐福等； 2. 中西餐饮、酒楼、康体娱乐一般合作年限为8——20年； 3. 一般各类品牌商家合作年限为3——5年； 4. 小型店铺或商家合作年限为1——3年。
十四：商业项目一般较多采用以下公开招商形式，并通过报刊或相关媒介向外推广
1. 新商业项目在即将启动之际，为拉抬招商气势，会邀请各类商家在星级酒店召开大型的
项目招商说明会；
2. 借助主力商家的进驻召开主力商家进驻签约仪式（主力商家一般为国际国内知名商家），
如国贸中心曾在项目驻地举办的项目奠基及家乐福签约仪式，以向外界展示招商成果，增强投资者信心； 3. 异地招商活动，如曼哈顿广场曾远赴福建泉州举办招商推介活动，并取得的较好的效果； 4. 邀请商界名流、各类商家举办举办多种议题的商业论坛，如XX行业发展论坛、XX区
域商业展望论坛等。
十五：商业物业其它相关情况统计如下
1. 商场、超市、店铺的场负荷在400——600公斤/平米，仓库场负荷不小于1000公斤/平
米；
2. 商业建筑内的柱间距一般在8.4米，最少不少于8米； 3. 标准店铺开间一般在4.2米——5米之间，如郑州国贸开间在4.2米，曼哈顿在5米以内；
店铺进深在8米——10米之间；
4. 商铺层高（净高）一般都在4.5米以上，一层层高在5米以上； 5. 主体建筑中心区域一般都有中空或中庭设计；
6. 步行街长度一般在400米左右，过长会使顾客感觉疲惫，宽度在18米以内，过宽则不
聚人气；
7. 新项目为使顾客增添舒适感，购物中心内休闲或休憩的设施增多，主通道或次通道设计
上比较精品百货商场宽大，如大上海城，主通道在3.2米——5米之间；
8. 商铺的实际使用率一般在50%——80%之间，其中以大上海城和位于火车站的金智万博
商城的商铺使用率最低，在50%左右，以曼哈顿广场的商铺使用率最高，达到了87%。 十六：目前新项目存在的风险及问题
1. 新开发的项目越来越多，体量越来越大，开发总量恐超出市场承受力；
2. 新开发的项目市场定位越来越高，经营档次越来越高，恐超出广大普通消费群体的消费
能力；同时也大大提高了广大经营者的投资门槛；
3. 在开发模式、经营模式上存在着同质现象，如盛行的街区理念，无外乎什么体验式、观
光式或一站式等；同时在商家和品牌的引进上也无外乎那几家国际国内知名品牌； 4. 新项目后期的运营成效存在着较大悬念，从目前已开业的新项目来看，经营情况大都不
理想，如大上海城、中环百货、正大城市广场、关虎屯商业广场和天旺城市广场。其中天旺城市广场为改变目前的经营状况、招商的难度和商户流失的现象近期特推出了长达1年的免租优惠，可见新项目后期经营的难度；
5. 对于多层的商业项目，普遍存在2层以上招商难、经营难、经营状况不佳的现象。如大
上海城2层以上，百年德化2层以上，客流稀少、商户入驻率低、转让出租现象等较为常见；
6. 新商圈能否兴起是个疑问；
7. 商业项目的开发极为复杂，专业要求较高、运营周期长，这些都对开发商或商业运营团
队的经营能力是个极大考验。
以上便是本人最近市场调研情况的总结，请领导参阅。
江 雷
2007年10月25日