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2018年中国住房租赁行业分析报告-市场运营态势与发展前景预测
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2018年中国住房租赁行业分析报告-市场运营态势与发展前景预测（目录）
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住房租赁市场，与商品房交易市场一起构成住房供应体系。
培育和发展租房租赁市场，符合新时代居民对房屋的多层次需要，有助于人口在城市间有序流动，有益于国民社会经济的健康发展。为了发展住房租赁市场，国务院于2016 年6月提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017 年10 月，党的十九大报告再次明确“房子是用来住的不是用来炒的”，提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017 年12月，全国住房城乡建设工作会议进一步强调深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展好我国的房地产租赁市场已经成为亟待解决的重要问题。
当前，我国房地产市场存在着明显的“重售轻租”的市场结构。其中，住房租赁市场规模大致为1.1 万亿元，而住房交易市场规模（新房和二手房）高达17万亿元，规模相差悬殊。此外，现有住房租赁市场还主要集中于一二线城市，排名前四位的城市依次为上海、北京、深圳和广州，租赁市场规模已占据全国的30%。
与发达国家相比，我国的住房租赁市场有着很大的发展空间。从区域租赁人口占比看，美国为35%，英国为37%，日本为27%，而我国这一占比仅为11.6%，即使流动人口最密集的北京、上海等一线城市，租赁人口占比也只有20% 左右。从房屋租赁率（上市房产中租赁房屋的比重）看，发达国家的租赁
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房屋占比在35% 左右，而我国仅为18%。从房地产市场结构看，我国的租赁市场占整个市场（租赁+ 交易）的比重为6%，而美国的住房租赁市场占比为50%，日本的住房租赁市场更是达到了72%。可见，我国住房租赁市场的前景非常广阔。
图：全球大城市房屋租赁率和人口租赁率比较 数据来源：公开数据整理 1、市场需求现状
我国租赁人口基数庞大，约为1.9 亿人。其中，外出务工人员和刚步入工作的大学毕业生是租赁市场的主力军。
外出农民工有能力在务工地购置住房的比例仅占1%，主要依靠用人单位提供的宿舍、工棚等途径解决住宿，且租房居住的农民工中又有一半以上是与他人合租居住。可见，外出农民工未来在务工地购置住房的概率低，外出打工时需长期依靠租房满足基本居住需求。
我国目前每年新增大学毕业生约800 万人，异地就业主要集中在一二线城
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市。新近就业大学毕业生的未来购房预期强，租赁住房仅是过渡选择。大学生毕业生在步入工作的5 年之内，主要依靠租赁解决居住需求。张园等（2016）的研究发现，大学生毕业生工作5 年后的首套房购置率约为49%，平均需要参加工作5.93年能实现首套房购置。此外，新进就业的大学毕业生消费能力较强，对房屋质量、配套设施和交通便利等有较高要求。
总体上看，我国的租客呈现年轻化、流动性强、需求临时性、过渡性的特征，且不同租客群体对租住房屋有着差异化的品质诉求。
2、市场供给现状
居民自有住房是我国租赁市场最主要的供给来源。当然，各地政府也会向特定的困难人群提供福利性质的保障性租赁住房。
近年来，住房租赁专业性机构纷纷进入市场，通过集中改造和集中建设等方式向住房租赁市场提供增量房源。
1. 个人住房供给。不少居民将自有的空闲存量住房通过房产中介、个人直租等方式向租客出租。由于住房租赁市场的信息不对称等原因，租赁双方以C2C 形式直接达成交易的比例较低，绝大部分租赁交易需要通过房地产中介或者“二房东”转租实现。
据统计，居民个人出租房屋在住房租赁市场上占比达89.5%，是市场房屋供给的最大来源。
2. 保障性租赁房供给。我国的保障性租赁房主要由政府主导建设，目的是为城市中低收入群体提供租赁性住房保障，有着保障性、专业性、租赁性和政策支持性等特点。2007 年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，由此开启“廉租房”建设。2010 年，国务院颁布了《关于促进房
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