发布时间 : 星期六 文章江海证券-金丰投资：快速扩张的行业领导者 - 图文更新完毕开始阅读0ee2df75cc7931b765ce15fa
营收数据预测之后，我们可以得到绿地集团的利润预测，而要得到绿地集团的现金流量预测，而现金流量的预测一般可以用流动资产和流动负债的差值代替，因此，我们还必须知道绿地集团的未来几年的投资数据，所以，我们接下来对绿地集团的投资数据进行预测。
3.2.投资数据：新增投资与营收预测保持比例稳定
由于编制资产负债表和估计现金流量的需要，我们需对固定资产，无形资产，投资性房地产，长期股权投资，长期待摊费用进行估计，我们利用之前所的的预期收入的估计数据和2011-2013年的财报数据，我们发现这些数据与营业收入存在稳定的比例关系，利用这一规律，我们对此进行估计，结果如下：
企业的估值必然涉及企业的财务成本，即股权和债权成本，而要估计企业的股权和债权成本，我们必须对企业未来的筹资数据进行分析预测，因此接下来我们需要对企业未来的筹资情况进行分析。 3.3.预测筹资活动 3.3.1筹资能力分析
负债率高，以长期借款为主，偿债压力小
由于绿地集团处于高资本投入行业，行业内资产负债率基本较高，从而这个指标并不能由此看出公司的财务风险。另外从房地产企业的财报可以发现，房地产行业普遍存在经营净现金流为负，融资净现金流为正且数值较高的现象。行业的生态使得我们在分析绿地集团的财务风险和筹资活动时倾向于分析它的筹资能力和尚存融资额度。
由于过高的资产负债率，绿地集团长期借款和短期借款多以质押、抵押和保证的形式借得，其质押、抵押和保证的存货达1049.58亿元，占到总存货的42%，未被质押、抵押或者保证的存货价值尚余1448.17亿元，根据抵押、质押和保证的比例基本0.7，该部分存货可以借得1013.71亿元，我们假设其基本为绿地集团未来银行借款的融资容量。 多渠道融资，能力稳定
截止目前，绿地集团已经通过债券和票据融资约137.10亿元人民币，2014年截止目前债券、票据融资70.773亿元。由于绿地集团每年至少有一期的非公开定向人民币债券融资且金额皆为5亿元，期限为1-2年，我们该行为具有持续性，未来预期保持该融资活动。而就绿地香港中期票据计划，未来还将有15亿美元的票据融资余额，约为人民币90亿左右。其他如云峰集团私募人民币债券、绿地香港公司美元债券期限为2-3年，我们认为未来7年内可以重复同等规模的债券融资活动。综上，未来7年内，债券、票据融资容量基本为173.81亿元人民币。
在股权融资方面，在借壳金丰投资之后，受制于国资系和管理层上海格林兰的持股比例要求，未来绿地集团透过金丰投资增发股票不能超过重组后总股本的28%，重组后的金丰投资股本将近118亿，则未来增长最多可发行33.04亿股，按照6元的发行价共可筹得198.24亿元。而按照股东大会决议香港绿地未来增发最多可筹资11.42亿港币，折合人民币9.07亿元。综上未来绿地集团股权融资容量为207.31亿元。
由于绿地集团涉足中小企业借贷公司，从而存在外借的资金，我们认为这部分资金在未来7年内将会收回，其总额约为23.43亿元。