发布时间 : 星期日 文章律师办理房地产项目转让业务操作指引更新完毕开始阅读123cf8b3f90f76c660371a2c
或不再受让的条件。
（四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继续受让，进入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继续受让的，定金不予返还。
若调查结果与转让方披露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意思在意向书中明确约定），受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定金。 第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务 第一部分 尽职调查基本规范
第三十条 律师应严格遵守法律、法规及规范性文件的规定，遵守律师职业道德和执业规范，诚实守信、勤勉尽职、审慎严谨。
第三十一条 律师应严守所知悉的当事人、目标公司及其他相关方的商业秘密，不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。
第三十二条 律师应在当事人授权范围内从事尽职调查法律业务；律师在授权范围内的工作，不受其他单位或个人的影响和干预，独立工作，维护当事人的合法权益。
第三十三条 律师事务所接受委托后应指派具备相应专业能力的律师承办，实习律师（含律师助理或其他辅助人员）不得独立承办，只能协助律师完成相关工作。
第三十四条 律师从事尽职调查法律业务，严禁下列行为：
（一）严禁建议或协助当事人或目标公司从事违法活动。律师只能对当事人要求解决的法律问题进行分析和评估，并提出合法的解决方案。
（二）严禁弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等材料或协助、诱导当事人弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等材料。
（三）若律师经合理谨慎判断，怀疑委托人提供的文件、资料、证明等材料是伪造或虚假的，则严禁向对方当事人或其他相关方提供。
第三十五条 若当事人要求律师提供违反法律、法规、规范性文件及律师执业道德和执业纪律的服务，律师事务所及律师应当拒绝并向当事人说明情况。
第三十六条 律师事务所和律师应如实、准确、完整地向当事人披露尽职调查所获信息，并作出适当的法律分析与评估，不得故意隐瞒、遗漏影响当事人决策的重要信息或做虚假陈述。
第三十七条 律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士密切配合，通过专业分工协作和业务沟通，共同保障受托调查业务的顺利进行。
第三十八条 倡导律师事务所建立健全项目管理制度，对调查取得的文件、资料、证明等材料可建立分类归档及查阅制度，对尽职调查报告、法律意见书等法律文件建立内部审核制度及内部质量保障制度。
第三十九条 建议律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中形成的工作记录、工作中获得的相关文件、会议纪要、谈话等资料制作工作底稿（或保留相关记录文件）。 第四十条 建议律师对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件和电子版式的法律文件进行备份。
第二部分 尽职调查前的准备
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第四十一条 律师事务所接受委托后及时组成尽职调查工作小组，明确分工和责任，保证在委托合同约定的时间内展开工作。
第四十二条 律师根据委托合同的约定、目标公司的具体情况制定工作方案，并及时向当事人通报。 第四十三条 在正式开始工作前根据委托合同的约定及目标公司的具体情况拟定调查清单。 第四十四条 了解交易目的、基本要求、目标公司转让的原因及基本情况。 第三部分 尽职调查的方法
第四十五条 取得目标公司的配合，调阅目标公司的档案资料及其他文件、文字材料。 第四十六条 约见目标公司的管理层或业务人员配合调查有关情况，并制作谈话笔录。 第四十七条 通过互联网、纸质媒介等公开披露目标公司信息的渠道进行了解。 第四十八条 向目标公司提交适宜的《尽职调查清单》或《问卷清单》。 第四十九条 根据目标公司提供的线索、信息以及其他渠道进行调查。
第五十条 通过目标公司注册登记机关调查目标公司的成立、变更、年检、注销、吊销等情况。 第五十一条 通过相应的主管登记机关调查不动产的权属、转让、抵押等情况。 第五十二条 通过目标公司所在地政府及所属相关职能部门调查相关信息。 第五十三条 通过目标公司的债权人、债务人调查有关情况。
第五十四条 可依法通过收集文字资料、约谈、记录、走访等方式查阅政府相关职能部门的档案。 第五十五条 与其他中介机构及相关方核对事实。
第五十六条 实地考察并核实目标公司资产及经营状况，对与项目有关的土地、地上建筑物等资产情况，可采用拍照等方式取得证据。
第五十七条 委托其他律师事务所、相关专业机构进行调查。 第四部分 尽职调查内容
第五十八条 对受让方而言，尽职调查的目的是充分了解和掌握目标公司和目标项目的状况，以便综合考虑是否继续进行受让。鉴于此，律师起草尽职调查提纲、实际进行尽职调查应关注以下方面：
1.目标公司股东持有、处分目标公司股权的合法性和完全性； 2.目标公司设立、存续的合法性和从事经营活动的有效性；
3.目标公司目前资产、负债和或有债务的真实状况，包括一般债权债务、担保责任、欠缴税费、社会保险等；
4.目标公司已经签订但尚未履行完毕的合同及其履行情况； 5.目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚和诉讼、仲裁案件；
6.目标公司目前已经取得和正在开发、经营的项目，项目具体情况以及正在经营的其他业务的真实情况。
股权转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件一。 第五部分 尽职调查报告
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第五十九条 尽职调查报告的范围及深度应满足受让方据以判断目标公司股权、目标项目有无瑕疵、继续受让有无法律风险之需要。这意味着尽职调查报告应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细陈述，并对尽职调查中发现的可能影响股权转让、影响目标项目的取得、开发、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风险。
第六十条 尽职调查报告应当包括四个部分，每部分具体内容如下：
（一）引言。该部分陈述律师尽职调查权利来源、尽职调查的任务与目的、调查获取文件资料的采信原则和调查报告的事实陈述方式。
（二）定义。该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、简称及其他词语的含义进行定义，以使后文中有关词语指代清楚。
（三）正文。主要陈述尽职调查了解到的事实情况，可对以下内容逐一陈述： 1.目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构； 2.目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员； 3.目标公司员工及各项保险的办理； 4.目标公司拥有的主要财产； 5.目标公司的重大债权、债务； 6.目标公司的对外投资情况；
7.目标项目的情况；
8.目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况。
（四）律师就重要法律问题发表的法律意见。该部分主要为律师依据法律法规的规定就尽职调查过程中发现的问题（如股权权利瑕疵、目标项目权利瑕疵、目标公司已签订未履行完毕的合同履约风险等）进行法律分析，就其对股权转让的影响发表法律意见、提示法律风险，并根据委托书的要求提出解决方案或建议等。
第六部分 律师从事尽职调查工作应注意的事项
第六十一条 尽职调查应注意的事项：
（一）调查应尽可能获取材料的原件、正本。不是原件或正本的，应核实原件，由目标公司在复印件上盖章，确认其内容与原件一致。不能提供原件或正本的文件，由目标公司出具所提供文件真实、准确，与原件一致的书面声明。
（二）对于重要但缺少有效证据支持的信息、陈述、事实，应取得目标公司或其他相关单位/人员对该信息、陈述、事实的书面确认。
（三）建立文件资料、证明等的交接清单，做好签收工作。严格遵守交接要求，并保管好所收到的文件资料、证明等。
（四）对以电子文本、电子邮件等形式提供给律师的文件资料、证明等，律师应当进行备份归档，并转换成纸面形式，由提供人或相关人员签字或盖章确认。
（五）初步完成对目标公司的调查后应及时进行归纳总结，并尽可能将调查情况汇总、分类、统计建档。
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第六十二条 尽职调查报告应注意的事项：
（一）尽职调查报告应明确出具目的，并声明不得为其他目的使用该调查报告。例：“本尽职调查报告仅为A公司受让B公司控股股权之目的而出具，未经某某律师事务所书面同意，本尽职调查报告不得为其他人的利益或其他目的而使用，法律法规另有规定的除外”。 （二）应明确尽职调查报告的限制性条件。受调查资料是否真实、有效、全面的限制，受调查对象是否配合的限制，以及受相关法律及规定的限制，律师调查不可能穷尽了解所有的客观真实情况。因此，在起草尽职调查报告时，建议就该等情况附相关免责声明。
（三）尽职调查报告应明确其范围仅限于对法律方面的调查、分析。公司股权转让的顺利完成除法律方面的调查外，还有赖于财务、会计专业的支持，因此，调查报告中应当有关于“该报告不对有关会计、审计及资产评估等专业事项进行评判，该相关问题和数据需具备相应资质的专业机构做出判断等”的声明。
第四节 股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引 第一部分 股权转让合同的起草
第六十三条 股权转让合同除将受让方和转让方列为当事人外，还应将目标公司列为一方当事人。 因为有关公司信息披露需要目标公司和转让方作为共同披露义务人，且股权工商变更登记一般需要目标公司负责办理、转让方与受让方配合。若按照转让安排，股权工商变更登记的办理晚于受让方支付第一笔股权转让款的时间很久，则需要目标公司以目标项目为其和转让方提供履约担保。
第六十四条 须明确约定转让的股权比例。目标公司全部股权转让的，还须说明股权对应的公司资产、债务的范围。如有需要剥离的资产和/或债务，应明确约定剥离的时间和办法以及剥离前如何管理等事项。
第六十五条 股权转让的价款和支付方式均可由当事人在股权转让合同中约定（涉及到国有股权转让的除外）。注意受让方付款和转让方履行相关义务的对应关系，尽量采用分阶段支付的方式，以占据股权转让过程中的主动权。
国有股权转让价格，需经国家认可的资产评估机构进行资产清查及现值估价，并且国有股权转让要委托产权交易机构进行公告，公告后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招投标的形式进行产权交易。
第六十六条 工商变更登记一般由目标公司负责办理，转让方与受让方予以配合。当然亦可约定由转让方负责办理，目标公司与受让方予以配合。
股权转让合同可根据当事人的要求约定办理股权工商变更登记手续的条件。例如股权转让合同已生效、股权转让已获得有关主管部门的审批、受让方已按约定支付股权转让款等。
第六十七条 办理工商变更登记手续一般需要受让方与转让方签订简单的、符合工商行政主管部门要求的股权转让协议。股权转让合同应当明确：用于办理工商变更登记的股权转让协议与股权转让合同不一致的，以股权转让合同为准。
第六十八条 合同中可约定：转让方和目标公司在办理股权工商变更登记手续的同时，办理如下事项：
（一）办理公司章程修改、董事会、监事会和董事长变更登记手续； （二）向受让方移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时间、程序等； （三）向受让方移交全部账务账册、档案的时间、程序等；
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