发布时间 : 星期一 文章律师办理房地产项目转让业务操作指引更新完毕开始阅读123cf8b3f90f76c660371a2c
（四）对公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责任、补偿金的承担等做出约定。 第六十九条 受让方与转让方均需保证：我方已经按照公司章程及有关法律法规的规定就签订和履行股权转让合同，获得合法授权。
转让方应当就其披露信息的全面性、真实性做出承诺，并承诺对信息披露不实的情况承担违约责任。 重点注意转让方对目标公司所负债务未如实披露的处理，一般有必要要求转让方就其对该情况提供担保（一定数额的保证金或银行保函）。
第七十条 合同应当约定以股权转让方式转让房地产项目所产生的税、费双方如何承担。 第七十一条 合同应就各方当事人违反合同约定的具体情形设定违约责任，为一方当事人按照合同约定或法律规定行使合同解除权的情况如何处理做出安排，并为一方当事人非按合同约定和法律规定解除合同的行为设定违约责任。
第七十二条 涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，建议在股权转让合同中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项工作，待取得了相关主管部门的批准后方能生效。
如受让方为外资，或涉及外资股权转让的，依法需经主管部门批准后，股权转让合同方可生效。 第七十三条 合同还应包括股权转让合同适用的法律和管辖、不可抗力、通知等条款，该等条款属于合同通用条款，这里不再赘述。 第二部分 股权转让合同的谈判
第七十四条 建议律师参与当事人谈判，协助当事人就合同文本中的有关法律问题与对方解释、沟通和协商，最大限度维护当事人的利益，并根据谈判情况适当修改、调整合同文本，直至当事人最终确认文本内容。
谈判过程中，每一轮谈判结束时，建议由双方参与谈判人员对该次谈判已达成共识的条款或条件签字确认，避免此后谈判过程中出现反复，而且有利于在下一轮谈判中判断对方改变了之前已商定的哪些内容，掌握谈判中的主动权。 第三部分 股权转让合同的签署
第七十五条 股权转让合同应由各方当事人依法签署，一般为法定代表人签字（或其授权的代表签字），并加盖公章。 第四部分 股权转让合同的政府审批
第七十六条 对于不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的转让，受让方非外资受让的，无须审批。
对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。
对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。
对于受让方为外资，或拟受让的股权为外资股权的，需要经商务主管等部门批准。 第五节 律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引
第七十七条 以股权转让方式进行房地产项目转让，对于先行支付股权转让款的受让方或者先行办理股权变更登记的转让方而言具有较大的风险，建议律师提供股权转让价款支付的法律服务，从而使转
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让方、受让方的利益均能得到一定的保障。
律师在股权转让价款环节上的服务主要体现在资金监管和价款验证两个环节。律师事务所从事股权转让资金监管的过程中应坚持专款专用的原则。
第七十八条 受让方支付股权转让价款后，律师应提示转让方和受让方共同申请办理股东名册变更登记。申请变更登记时，应当提供全体股东过半数同意的证明和其他股东放弃优先购买权的证明、股权转让协议、股东名册变更登记申请。股东名册变更登记完成后，公司应向受让方重新出具出资证明书。 第七十九条 董事、监事和高级管理人员的任免程序通常由公司章程予以规定，因此如股权转让涉及上述人员的任免，应当遵循公司章程的规定。
但应注意的是，公司法定代表人的更换，应当到工商行政管理机关办理变更登记，董事、监事、总经理等发生变更，应当向原登记机关备案。
股权变更之后，重新选任董事、监事、高级管理人等的时候，应注意《公司法》第147条的有关禁止性规定，以免出现任免无效之情形。
第八十条 公司股东发生变更，应当对公司章程进行相应的修改。办理股东变更登记时，应当提交修改后的公司章程或章程修正案。
有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会，股东会会议作出修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会，股东大会作出修改公司章程的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
第八十一条 公司股东发生变更，应根据《公司法》、《公司登记管理条例》及公司章程的规定到工商行政管理机关办理变更登记，否则不能对抗第三人。
第八十二条 股东变更登记完成后，受让方成为公司新股东，依法行使股东权利，转让方应将公司经营管理所需要的物品和文件交付给受让方，所交付的物品和文件主要有公司登记证照、印章、账簿凭证、资产权属证书、项目开发批准文件、重大合同、流动资产等。
第四章 资产转让模式的操作指引 第一节 一般规定
第八十三条 律师就资产转让业务提供法律服务，主要依据《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有建设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。
第八十四条 本章的资产转让模式，分为建设用地使用权转让、在建工程转让两种。律师为上述两种资产转让模式提供法律服务可以参考本章的规定。
第八十五条 本章所涉及的名词解释： （一）“受让方”指拟受让目标项目的法人。
（二）“转让方”指取得目标项目并拟将项目转让给受让方的法人。
（三）“意向书”指受让方和转让方就转让目标项目事宜初步达成的转让意向书或框架协议。
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（四）“资产转让合同”指受让方和转让方就转让目标项目事宜达成的正式合同。
第八十六条 资产转让模式的基本程序： 1.了解目标公司和目标项目情况；
2.达成初步转让意向，签订意向书，视情况由受让方向转让方支付一定数额的定金； 3.受让方对目标公司和目标项目进行尽职调查；
4.受让方根据调查情况决定是否继续受让，若决定继续受让，则设计、论证受让方案； 5.起草资产转让合同，就合同内容进行协商、谈判； 6.签署资产转让合同； 7.履行资产转让合同。
第二节 律师办理资产转让意向阶段法律业务的操作指引
第八十七条 受让方与转让方接洽，了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除目标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，股权是否有权利负担等情况。
此外，受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目（实物或权利）有无瑕疵等。
第八十八条 根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示当事人，建议转让操作方案，根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。
第八十九条 意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划和安排，为转让方配合受让方进行尽职调查提出要求，为受让方根据尽职调查结果决定是否继续进行受让设定条件，为受让方按照转让方要求支付定金提供合同依据。
第九十条 意向书所包含的主要内容有： 1.转让标的 2.转让方式及主体 3.转让价款及价格确定方式 4.付款方式
5.进度安排条款（工作步骤、时间表等事项） 6.陈述保证条款（主体资格、项目基本情况等）
7.权利义务条款（如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、各方负责事项的划分等） 8.排他协商条款（独家谈判权） 9.诚意金条款
10.意向书终止（解除）条款 11.违约责任条款 12.保密条款
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13.争议解决条款
14.法律适用条款（适用于涉外的情形） 15.其他条款（费用承担条款、弹性条款等） 16.生效条款
第九十一条 意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：
（一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去受让目标项目。所以，建议意向书中为受让方将来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。
（二）意向书是否设计诚意金/定金条款（以下均称“定金”）应视转让方的意愿而定。该条款主要是为降低受让方恶意磋商或其他不诚信行为的风险，并担保下列事项：
1.转让方积极配合受让方的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资料； 2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；
3.受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续受让的决定； 4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；
5.双方均对转让事宜以及其获取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密，并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。
（三）受让方有权根据尽职调查情况，提出修改受让方案、调整交易价款、要求转让方处理不利事项等合理要求；亦可决定终止或继续交易。但为防止受让方滥用其权利，建议在意向书中设置继续受让或不再受让的条件。
（四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继续受让，进入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继续受让的，定金不予返还。
若调查结果与转让方披露的情况不一致的（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意思在意向书中明确约定），受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定金。 第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务
第九十二条 律师在资产转让模式下提供的尽职调查阶段的法律服务，除本章规定的内容外，建议参照股权转让模式的操作指引。
第九十三条 为确保项目合法并满足受让方的开发需要，资产转让尽职调查的重点应放在项目的具体情况上，包括立项到转让时的所有情况。除土地状况、项目审批/建设手续、建设施工情况、权属状况等房地产项目一般调查内容外，不同类别项目有不同的调查重点。
资产转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件二。 第四节 资产转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引 第一部分 资产转让合同的起草
第九十四条 建设用地使用权转让合同的主要条款有： 1.双方当事人的基本情况
2.转让土地的坐落、证号、性质等基本情况
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