发布时间 : 星期一 文章《物业管理案例分析》精选题及答案更新完毕开始阅读126e3d2eba4ae45c3b3567ec102de2bd9605deea
（3）物业公司将资金列入日常物业管理开支，牟取非法利润。
3、维修基金有售房单位或开发商收取。国家规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金。
维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，先由房地产主管部门代管，业主委员会成立后，经业委会同意，交由物业公司代管。由物业公司提出年度使用计划，经业委会审定后实施。当维修基金不敷使用时，可由业委会研究决定，向业主续筹。所以，维修基金所有权在全体业主，最终归业主委员会管理使用。 案例五：
一天，某住宅小区物管公司张贴出公告：“为了安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，广大业主只能从另一扇门出入。”同时宣告，“将在被关闭的那扇大门附近的空地开设酒吧，对外营业。”实际上酒吧是承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地影响小区环境，纷纷要求重新打开被关的大门，同时要求不准在小区内经营酒吧。物业管理公司的对业主的解释如下关闭一扇大门是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业管理公司有权这样做。至于酒吧是设置在空地上，不影响居民的日常生活。而哪位承包酒吧的业主也有自己的道理，他认为作为主人有权使用小区公共用地。 请问：
1、 物业管理公司的理由是否成立，物业管理公司的做法对否？（7分） 2、如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，则酒吧承包费归谁？（8分）
3、如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，应该怎么做？ （1）本案例中物业管理公司是否越权，可以查看物业管理委托合同。此纠纷中物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权下，作出关闭大门和开设
酒吧的行为是不适当的。
（2）如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，因为是在公有的土地上开设酒吧，酒吧的承包费应该归全体业主所有，物业管理公司因为没有土地使用权，所以他无权分享这些收益。，但是物业管理公司可能根据合同约定得到一些承包代理费和承包管理费。
（3）如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，而且物业管理公司和酒吧承包者确实是错误的，并不停止他们的错误行为，则业主有权要求业主委员会发挥作用，要求物业管理公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业管理公司既违反合同又不胜任本小区的管理工作，也可以要求解除委托合同。另外，当业主委员没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。 案例六：
某住宅小区业主罗某住在顶楼，发现每逢大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人进行了修理，但渗水问题始终未解决。两年多来吴某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。吴某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。 请问：物业管理公司是否应当赔偿呢？请同学们从多个角度分析。 参考答案：房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。
第一，倘若罗先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。
第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责
任将外墙和受损的内墙修理妥当。
第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。罗先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉，要求退房。当然，罗先生也可同开发商协商解决此事。 案例七：
某市某区法院开庭审理一宗财产损害赔偿纠纷案，原告是某小区的许女士，而被告则是此小区的物业管理公司。某日晚上8时，许女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。她一点算，丢失的东西共计人民币约40000元。她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。许女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中的有关承诺，即“管理处提供全天24小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作，为住户提供安全的环境”，还有关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。因物业管理监视器图像不清，一处电梯又无摄像，以致她家被盗、同楼另一户防盗门锁被破坏及32栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都找不到这些人进出大楼的相关记录。 请问：
1、 你对此事有何看法？物业管理公司有责任吗？应如何解决？ 2、 物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容？
1、参考意见及观点：
观点1：物业管理公司对此应该负责任。收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主家里被盗，无论怎样，物业管理公司都负有责任，只是责任的大小有区分而已。如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施盗窃的，则物业公司负有直接责任；如果是小区内的人员实施盗窃，则物业公司也负有间接的责任。
观点2：看物业管理合同。一般来说，物业公司对业主的财产、人身安全无太大的责任。在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安全保障相关的条款。如果合同中没有明确约定物业公司对小区业主的人身与财产安全负责的话，只要保安部门的服务标准达到了规定的要求，物业公司就没有任何法律责任，就不应对业主居室被盗承担赔偿责任。在本次事件中，则要看在发生失窃时，物业管理公司的保安有无失职之处。解决此事最好的办法是通过法律途径来解决。
2、物业治安与安全管理的具体实施应包括：
（1）建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；
（2）根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；
（3）进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境； （4）有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；
（5）注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；
（6）汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。