发布时间 : 星期一 文章参考习题合集1更新完毕开始阅读174d945877232f60ddcca128
11、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 （ ）
12、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ） 13、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ）
14、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 （ ）
15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。 （ ）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
《房地产估价》习题集（七）
一、
单选题
1、估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A、估价原则 B、估价方法 C、估价目的 D、估价对象状况
2、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A、给水、排水、电力、通讯 B、给水、排水、燃气、热力 C、排水、电力、通讯、燃气 D、排水、电力、通讯、热力
3、某宗土地的面积为1000平方米，其上建筑物的建筑面积为5000平方米，建筑物的基地面积为700平方米，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。 A、8.0 B、5.6 C、5.6 D、0.7 4、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。
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A、均衡价格下降，均衡交易量增加 B、均衡价格下降，均衡交易量减少 C、均衡价格上升，均衡交易量增加 D、均衡价格上升，均衡交易量减少 5、房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 A、有用性、稀缺性、有效需求 B、供给、需求、利用状况 C、权利、租金、利率 D、价值、使用价值、供求 6、基准地价是城市均质地域内的土地（ ）。
A、最低价格 B、最高价格 C、平均价格 D、成交价格
7、已知某房地产价格为900元/平方米时，需求量为100万平方米，当价格为1000元/平方米时，需求量为90万平方米，则需求价格弹性为（ ）。 A、10 B、9 C、0.9 D、0.1 8、估价报告有效期应从（ ）起计。
A、估价时点 B、估价作业期 C、出具估价报告之日 D、签订估价委托合同之日 9、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提 10、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。 A、合法原则 B、最高最佳使用原则 C、替代原则 D、公平原则 11、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。 A、本估价机构所有 B、所有参加该估价项目 C、对该估价项目负第一责任 D、任本估价机构法定代表人
12、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A、87 B、124 C、130 D、134
13、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A、27.6 B、28.2 C、29.0 D、29.9 14、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。 A、可比实例房地产 B、估价对象房地产 C、标准房地产 D、类似房地产 15、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。 A、0.91 B、0.92 C、1.09 D、1.10
16、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。 A、2003年6月15日 B、2003年8月15日
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C、签订估价委托合同之日 D、估价人员与委托人商定的某日 17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。 A、 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B、 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数可能长于实际经过年数 C、 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D、 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 18、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）。 A、37 B、40 C、60 D、63
19、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A、自然折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、经济折旧 20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A、 土地取得成本+开发成本
B、 土地取得成本+开发成本+管理费用
C、 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D、 开发完成后的房地产价值
21、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。 A、75% B、79% C、81% D、84%
22、建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期） A、建筑物重置价 B、建筑物现值 C、土地价格 D、房地产价格 23、收益法中所指的收益是（ ）。
A、估价时点前一年的收益 B、估价时点前若干年的平均收益 C、估价时点以后的未来预期正常收益 D、估价时点前最高盈利年份的收益
24、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元。（收益可视为无限年） A、30 B、40 C、50 D、60 25、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。 A、 资本化率=安全利率+投资风险补偿—投资带来的优惠
B、 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿—投资带来的优惠
C、 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿—投资带来的优惠 D、 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠 26、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。 A、被烧损前的状况 B、被烧损后的状况
C、被烧损前与被烧损后的差异状况 D、未来修复或重建后的状况
27、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础
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上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A、400 B、450 C、500 D、540
28、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A、180 B、196 C、200 D、300 29、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。
A、通货膨胀影响 B、投资利息因素 C、资金时间价值 D、投资风险补偿 30、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。
A、比较法 B、收益法 C、成本法 D、路线价法
31、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/平方米、3260元/平方米、3440元/平方米、3620元/平方米、3800元/平方米、3980元/平方米，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/平方米。
A、4120 B、4149 C、4184 D、4216 32、基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。
A、收益原理 B、替代原理 C、地租理论 D、区位理论
33、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地产价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A、1.9% B、2.1% C、2.3% D、2.5%
34、若标准宗地的临街深度为10米，按照四三二一法则计算临街深度为15米的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。
A、78% B、85% C、117% D、150%
35、在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A、估价师声明 B、估价的假设和限制条件 C、估价方法 D、估价对象 二、
多项选择题（共15题，每题2分）
1、《房地产估价规范》的内容包括（ ）。
A、评估制度 B、估价原则 C、估价程序 D、估价报告 E.职业道德 2、收益性房地产包括（ ）。
A、未出租的餐馆 B、旅店 C、加油站 D、农地 E.未开发的土地 3、在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
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