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珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略
一、 目标客户定位
1. 租赁目标客源（使用者）
通过第二篇市场分析可知，在国内包括广州，酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主，城市高级的白领阶层人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流， 其租赁使用者主要是外籍人士、港澳台人士，以目前的及这几年的发展趋势，酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种，其可以细分为以下客源：
? 外资公司、跨国企业驻穗高级外籍人员 ? 外国一般机构驻穗高层人员 ? 外国驻穗领事馆外籍人员 ? 港台籍高层管理人员
? 中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等 其中，外籍客源以来自欧美地区、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人士为主，其不少是携眷一家大小常驻广州，所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓，港澳台籍客源中携眷常驻广州者相对少。
2. 投资者
投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住广州者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。
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据从多间中介代理行综合咨询了解，这类型投资者有以下一些特征：
? 属于称为国内“中产阶级”的一类型人士
? 早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不
从事原行业
? 年龄一般在35岁以上
? 其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万
不等
? 其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资
产来寻求较稳健的回报 ? 有一定投资眼光
投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，约5~10%左右，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用。
二、 市场定位分析
1. 产品市场定位
珠江新城J2—7地块南望珠江一线江景，毗邻广州博物馆，四周视野开阔，地块地理位置优越，景观环境一流，受交通干线因素影响程度不大，建设高档次的公寓类型物业无疑优势明显，按照其现时的作为超高层住宅（150米左右）的规划设计，结合珠江新城未来CBD的发展规划，建议该地块开发的产品定位建议为：
顶级国际化酒店式公寓
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2. 规划建议
以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。
3. 户型间隔建议
对于国际性的高级公寓来说，因为其目标客户原因，其产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅，其户型特点大房大厅，一般二房100㎡以上，三房140㎡以上，对于规划中的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。
酒店式公寓户型面积参考
户型参考 建筑面积 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 70~90 110~130 160~190 220以上 参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例，考虑到现时客户的实际需求，建议内部间隔户型比例如下：
酒店式公寓户型分配比例参考
户型 所占比例 一房 10% 二房 40% 三房 40% 四房 10%
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4. 形象概念
“酒店式公寓”这个名词概念现在已经被市面上很多住
宅项目滥用，根本不具备酒店式服务的条件也号称“酒店式服务公寓”。在此，根据国外的最新信息，建议本项目引入 “公馆”的概念进行项目的宣传包装及经营管理，“公馆”实质是一种英式贵族化的酒店式公寓模式，其代表了一种超时代无比尊贵的服务模式，其表现为：
全方位的满意理念服务 高效率的个性化服务
高素质并可履行服务承诺的员工 人性化的五星级管理等
当然，其硬件的配置也是划时代的，代表了某地区最高
级公寓类型的配置，这在第5点有介绍，在此就不再赘述。
5. “公馆“的硬件功能规划配置
作为“公馆“模式的顶级国际公寓，除了其必备的室内豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备：
? 艺术家般的西餐厅——厨师厨艺犹如艺术家般 ? 商务酒吧——成功的体验，享受态度式的酒吧 ? 高级商务办公室（商务中心）——豪华精美，配置高
端设备，提供全套商务服务 ? 高级会议室
? 观景空中花园——非常空中，非常享受 ? 五星级置智能化标准配置
种种超一流的设施，确保“公馆”级的生活体验，满足诸如CEO这样级别的人士对居住的需求。
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