发布时间 : 星期六 文章成都写字楼市场分析与报告更新完毕开始阅读1b2d014d767f5acfa1c7cd3b
成都写字楼调查报告
（三）购买动机
从购买动机来看，总体而言，70％都是自用，自用加投资的占到23％的比例，纯投资的占到7％比例。很明显企业80％都是自用，而自用加投资的18％，纯粹投资的企业很少，只占2％比例。作为个人投资者来说，则90％都是为了投资。
7#%自用投资自用加投资购买动机70%
三、市场对办公物业需求的判断
1、中、小企业机构将构成办公物业的主力客户群
区域经济增长为越来越多中小型机构提供了创业和发展的土壤。金融政策的限制，导致大多数中小型机构采用租赁方式获得办公物业。随着银行金融政策的放宽，越来越多的大中型企业愿意以月供还贷的形式来投资写字楼，促使中小机构逐步成为办公物业市场的主要客户群体。
2、对档次的要求成为更换/选择办公物业的主要因素
需求意向呈总体上扬的趋势，当区域内出现极具品质的办公物业，潜在的需求动机将被大幅拉动。
3、企业实力和物业品质成为实现需求动机的重要条件
实力机构多选择档次较高、物业管理较为完善的办公物业；中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对较低、但功能适用的办公物业。具有高品质、强吸引力的办公物业，成为拉动区域内办公物业市场需求的刺激因素。
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忠烈祠西街99号绿洲大酒店2106室 电话：028-86617009 传真028-86616264
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4、纯办公物业成为市场需求的主体
5、对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、生态、价位等方面 6、企业机构购置办公物业的充要条件
※ 购置物业的首付压力得到有效缓解
※ 月供投资与月租花费不具悬殊差距且有逐渐拉近的趋势 ※ 办公物业已具备基本的保值和升值条件 ※ 机构的经济实力已能初步满足投资意向
四、客户群体的需求倾向
1. 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业；中小机构为提高自
身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业。
2. 除交通便捷程度、地段位置是否处于市中心之外，周边配套设施和办公
配套的要求也是选择办公场所的主要参照因素。 3. 价格始终是选择办公物业的重要考虑因素。 4. 关于产品规划的主要需求特征：
? 理想的规划配套：
--灵活、合理、适用的空间格局；
--成熟的商业环境和市政设施，便利的交通条件，充足的车位； --齐备有效的电梯、卫生、宽带、空调和通讯设备等。 ? ·完备的物业管理：
--基本服务内容之外，还要求如提供装修、送餐、送报等新的服务
内容；
--硬件配套的高智能化，如宽带及插口、可视器监控、红外线等； --高标的服务质量，良好的社会形象，优越的品质氛围，从而为企业发展创造更多的商业机会；
--无论出于实际需要，还是出于提升形象，物业管理的质量都成为中小机构选择办公物业的重要参照因素。 ? 合理的租售价位：
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--价位与地段是企业机构选择办公物业的两项重要因素； --通过具针对性的市场调研得知，中小机构对租金、售价的可接受范围分别为：45—80元/平方米和4000—8000元/平方米；外资及国内实力企业对租金、售价的可接受范围分别为：70-100元/平方米和6000-10000元/平方米。
五、目标消费市场的需求心理分析
1. 选择办公地点的普遍影响因素 ? 最大的因素是交通的方便程度 ? 其次是租金/价格高低
? 位置是否在市中心/靠近市中心 ? 商务和办公配套是否完善及方便程度
? 办公环境的舒适性的健康性（如就餐是否方便，周边空气质量等） ? 选择办公物业的比较因素中对区域没有特别的要求，但所选择的办公
物业多在一环路内
? 办公物业的楼层高度也是比较因素之一，楼层越高显得公司档次越高 2. 影响选择的最重要因素 ? 办公物业的租金和售价 ? 进出办公的交通顺畅、方便
? 办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段 3. 目前所接受的物管服务
? 绝大多数的物管服务为24小时的保安/保卫、代收电话/水电费、收发
信件、报纸、邮递服务；打扫公共的环境卫生、停车位等一些基本的服务内容。也有送餐、提供免费停车位、提供装修等新的服务内容。 4. 对目前的办公条件和环境普遍的满意因素 ? 交通方便
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? 租金/价格便宜 ? 位置好 ? 离市中心近
? 办公环境很干净、卫生 ? 安全性好 ? 物业管理的质量高
? 物管人员的素质高/服务态度好 5. 对目前的办公物业不满意的普遍因素 ? 电梯经常出故障、上下班拥挤 ? 没有绿化环境 ? 外环境太差 ? 物管的质量差 ? 保卫/保安的素质差 ? 停车不便 ? 无餐饮配套
6. 对办公条件的要求及建议 ? 办公环境安静、整洁 ? 停车便利、有充足的停车位 ? 提供餐厅或餐饮配套，解决工作餐 ? 提供办公设施 ? 网络和宽带、中央空调
? 办公楼内其他租户的整体素质要高，有利于提升自身档次? 建立整个办公楼/写字楼各租户的通讯录，方便业务联络 7. 对办公物业的首选
? 对办公物业的选择以纯写字楼为首选。
8. 最可能购置的办公物业
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