发布时间 : 星期一 文章物业管理师《基本制度与政策》知识点：物业服务企业的义务更新完毕开始阅读1c39c3c059fafab069dc5022aaea998fcc224084
(3)不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全;不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
《合同法》规定：(1)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(2)业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 《住宅室内装饰装修管理办法》规定：(1)因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。(2)装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。现实生活中，少数业主不遵守物业管理公共秩序，给其他业主人身、财产安全造成损害的情况时有发生。在违规业主不听从物业服务企业劝阻情况下，个别有利害关系的业主从维护物业管理秩序角度，执意要求物业服务企业强行制止业主违规行为是缺乏法律依据的。这种情况下，物业服务企业应当向有关业主说明企业实际履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政或司法手段维护自身合法权益。
(二)物业管理区域安全防范的协助义务 1.物业服务企业在安全事故中的义务
《条例》四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”从以上规定中，我们可以看出，物业服务企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。与此同时，在发生安全事故时，《条例》要求物业服务企业履行三项义务：
(1)采取应急措施以避免损失扩大。例如，发生火灾时，物业服务企业应当及时拉断电源，快速启动消防设施并全力灭火;发生刑事案件时，物业服务企业应当及时保护现场，积极配合公安机关抓捕嫌犯。
(2)及时向有关行政管理部门报告事故。例如，发生火灾向消防部门报告;燃气爆炸向市政部门报告;刑事案件向公安部门报告;工程事故向建设部门报告;电梯事故向质检部门报告等。
(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好事故善后工作。
为了履行协助做好安全防范的义务，物业服务企业应当自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的管理和培训制度，明确职责分工，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平。具体而言，物业服务企业应当根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检
查，发现犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发现刑事、治安案件和各类灾害事故的苗头，应当立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和求助工作。对安防设施、消防设施要定期认真检查、维修和养护，检查维修情况要有记录，发现的安全隐患问题，物业服务企业要及时整改，确保设施的运行。经建设单位或者业主同意，物业服务企业应当建设并完善包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统在内的物业管理区域安全防范体系，实现技防、物防和人防的紧密结合和相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋行为，物业服务企业应当事先告知业主和装修施工单位有关房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，定期巡查并配合、协助有关部门开展监管工作。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业服务企业应当依据管理规约和公众物业管理制度及时予以处理。对违章搭建劝阻制止无效的，要配合有关部门予以拆除。物业服务企业还应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。 2.物业保安人员的职责
在实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反应比较强烈。有的物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失;也有物业保安人员在履行职责过程中与业主发生冲突，侵害业主人身和财产权益。出现这些问题，有物业服务企业方面的原因，例如聘用未经培训的民工从事保安工作，
缺乏对保安队伍的管理和约束机制;有保安人员方面的问题，例如个别保安人员素质较低，不具备相应的执业能力和职业道德;也有业主方面的原因，例如个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求;还有管理部门的原因，例如治安管理部门缺乏对保安队伍的监督和指导，对小区保安人员的违法失职行为监管不力。为了解决物业保安队伍中出现的种种问题，《条例》第四十七条第二款规定：“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。” 物业保安人员的主要职责，是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。物业保安人员执行任务时，应当按照《保安服务管理条例》的规定，着保安员服装、佩戴全国统一的保安服务标志。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止，发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员无权剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件和财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。 xx年10月，国务院颁布《保安服务条例》，将“物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务”纳入《保安服务条例》的调整范围。因此，物业服务企业在招用保安员和从事保安服务时，应当遵守《保安服务条例》的有关规定，接受公安机关的指导、监督和管理。