发布时间 : 星期二 文章城镇土地规划规程、云南国有土地使用权出让和转让实施办法更新完毕开始阅读26d4b6cea1c7aa00b52acba8
至、形状、面积及利用状况和权利状况等进行审核。
5.1.5 估价人员应对所搜集到的相关资料从以下方面进行分析整理： 1．对土地价格产生影响的自然、社会和经济资料； 2．对待估宗地所在区域土地价格产生影响的资料； 3．待估宗地本身条件对其价格产生影响的资料； 4．与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料； 5．其他相关资料。
5.1.6 估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价基本方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。
5.1.7 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法： 1．简单算术平均法； 2．加权算术平均法； 3．中位数法； 4．众数法； 5．综合分析法。
5.1.8 宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告；估价报告书格式分为文字式和表格式。
5.1.9 估价机构和估价人员完成宗地估价报告书后，应对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。
5.2 收益还原法
5.2.1 收益还原法的基本原理
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的
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资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。 5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序 1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定还原利率；
6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 5.2.4 总费用
5.2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地使用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括：
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1. 经营维修费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费； 4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 销售成本； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金； 5. 财务费用； 6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括：
1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等； 2. 产品销售费； 3. 产品销售税金及附加； 4. 财务费用； 5. 管理费用； 6. 企业利润。 5.2.5 求取年纯收益
1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：
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土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益
房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率 3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 5.2.6 还原利率的确定
5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系
还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：
r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r——综合还原利率； r1——土地还原利率； r2——建筑物还原利率； L——土地价格； B——建筑物价格。 5.2.6.2 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定：
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