发布时间 : 星期四 文章北京高端会所调研报告 - 图文更新完毕开始阅读2719d6a0d1f34693dbef3e04
北京部分高端会馆、会所
初步调研报告
调研时间： 2007 年 5 月 25~29 日 调研人： 调研目的： 汇总如下：
项目名称
地理位置
主要业态 建筑面积
富力会 时代俱乐部 亚 历 山 大 东 直 门 会 馆 棕榈泉国际俱乐部 8 号公馆 朝阳区东三环中路 59 号 运动 、休闲 、 近 2 万㎡ 美食 、商务 北京市海淀区远大路 1 号 桑拿、夜总会 2 万㎡ 金源时代购物中心 北京市东城区东直门香河 游泳池、SPA、专 5000 ㎡ 园路 1 号 业健身 朝阳公园南路 8 号 北京朝阳公园路 8 号 游泳池、SPA、餐 1.3 万㎡ 饮、健身 星河湾四季会 荣尊堡国际俱乐部 餐饮、洗浴、夜 约 3 万㎡ 总会 朝阳区东四环朝阳北路四 囊括精品酒店、 14000 ㎡ 季星河路 6 号 俱乐部等多种功 能 北京市朝阳区科荟路 8 号 餐饮、健身、SPA 7000 ㎡ 金 佰 瀚 国 际 商 务 会 馆 天龙源温泉 拉斐特城堡 建外 SOHO 北京市海淀区闵庄路 3 号 集客房、会议、 58000 ㎡ 餐饮、KTV、洗浴、 休闲、娱乐健身 多功能为一体 昌平区南口镇 集客房、会议、 40000 ㎡ 餐饮、KTV、洗 浴、 休闲、娱乐健身 昌平区北七家镇 多功能为一体 2.4 万㎡ 酒店 北京市朝阳区东三环中路 写字楼、餐饮等 70 万㎡ 39 号 上述项目详细介绍详见附件
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一、 社区配套类会所
通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在
5000~20000 平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕
榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的
亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内
网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒
吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。
这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在
2~3 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。
随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入，
现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休
闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。
荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高
级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋
漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍，
北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此
类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅
的品牌及价值。
从经营人员了解到，会所至少要在 10000 平米以上，方能实现其规模经济。
同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所
中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用
餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。
二、 以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆
1、洗浴+夜总会模式
这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的
时代俱乐部，面积近 2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、
餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了
较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关
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系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，ＫＴＶ包房被刻意设置成异形。
经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱
点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米
的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功
能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。
2、洗浴与酒店的结合
金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、KTV、洗
浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定
位。2005 年 11 月份开业，58000 平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约
280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收
入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。
经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与
会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和
园、香山，很多人游玩一天后到这里洗浴、休闲、娱乐。
位于昌平区的天龙源温泉宾馆与前者类似，是一个大型的集洗浴、客房、休
闲为一体的娱乐综合体。这里晚间有着大型的演艺活动，全程采用刷卡式消费。
在档次上较前者略低，再加上地处昌平，经营状况不是很理想。
三、集成式综合体商业
８号公馆是一座集成式的餐饮娱乐中心，包含温泉商务会馆、夜总会、唐会
迷城俱乐部、粤菜酒家、特色餐饮等休闲娱乐场所。2005 年 8 月开业，其与前
面提到的洗浴中心衍生的俱乐部不同的是，8 号公馆内整个院落内各业态自行经
营，而非是由一家统一经营。每一家都有每一家各自的特色，有自己的吸引点，
而且各业态相互补充，从而发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱
乐区之一。
据８号公馆的开发方介绍，此项目是该公司租用朝阳公园动物园的一部分改
造而成，以改扩建的名义进行建设，目前用于改造的费用其实已经超过了重建的
费用，但收益状况还是很好的。我们也了解到，在开始建设前，该公司老板就已
经与相应行业的经营者进行了接洽，达成了意向，建成后经营者就可以很快投入
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使用了，并一炮打红。目前该公司正准备建设一个 4000 平米左右的 VIP 高端会
所，为来自四面八方的高端顾客提供了一个高档的休闲、娱乐空间。
四、特色酒店--城堡式酒店
拉斐特城堡酒店，位于昌平区北七家镇，按照五星级标准建造的高档商务度
假酒店。参照法国十大贵族城堡之一的“拉菲特城堡”为模型设计的，再现欧洲
文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。酒店有９０套客房，其中２０余套设在地下
一层，并设有桑拿设施。拉斐特城堡的主旋律是葡萄酒文化。酒文化博物馆设在
拉斐特城堡地下室，面积 1000 多平米。
酒店具有占地约 2000 亩的大型景观公园，拥有较完善的配套设施，茶艺室、
健身房、桑拿浴、温泉浴、台球、棋牌室、ktv 歌厅、仿真射击、游戏机室等。
比较适合举办大型庆典活动。承接会议、庆典活动成为其酒店的主要客源之一。
据其宣传资料介绍，在该酒店东侧，建筑面积 2 万平米，拥有客房近 400 套的
温泉酒店业即将开业。同期建成的还将有大型室内外洗浴中心、游泳馆、网球
场、儿童游乐场、烧烤、垂钓等配套设施。温泉酒店东侧紧邻 35 万平米野鸭湖
及湿地景观。
该酒店与我们项目的酒店地理位置类似，可能比我们游乐港项目还要偏僻，
但其靠其特色吸引了大量的会议、庆典活动，同时配以较完善的娱乐设施，使
其经营情况还比较理想。
五、特色项目——关于 SPA
在调研中我们发现，时下的高端会所、俱乐部等都会有 SPA 项目，其中以
棕榈泉国际俱乐部的 SPA 特色最为鲜明，大约 1700 ㎡的营业面积，１７个水疗
包间，１７种韵味，展现了古丝绸之路沿线的不同风格。每次消费金额一般需要
500~600 元。
在与经营方的交谈中，我们了解到，如今高档酒店或会所已经不像以前那
样习惯性的投资夜总会或 DSCO 等娱乐项目，而经营 SPA 成为目前较为流行的趋
势，经营 spa 的面积一般在 1500 平米左右，当然具体面积要视当地的经济情况
和所需的特色综合考虑而定。
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