发布时间 : 星期五 文章房地产企业增值税会计核算方法更新完毕开始阅读280e2c459fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6de
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预收账款—销项税额计提[客户辅助核算][项目期数]（借方负数） 应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]（注：按结转当月实际收款金额计算）
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]（注：按照结转当月收款的金额计算）
C.项目集中交付后销售现房的账务处理
项目集中交付后，项目公司发生的销售现房行为，收到房款时不再按照3%的征收率进行增值税的预缴。
a.现房销售采用分期收款的，在收到分期款时，应开具《收款收据》，收取的价税合计款项需全额通过“预收账款”科目进行核算，在收齐全款后应换开增值税专用或普通发票，项目所在地税务机关如要求在收到分期款或首付款时即开具增值税专用或普通发票，相关处理按照当地税务机关规定执行。
会计处理参考项目集中交付时款未清的合同。
b.现房销售采用一次性收款的，收到的价税合计总额通过“预收账款”科目进行核算，开具增值税专用或普通发票，同时冲销预收账款，结转主营业务收入，计提销项税额及土地价款抵减销项税额。
现房销售采用按揭收款的，收到首付款时，因办理按揭手续需要，一般需开具全额增值税发票。应收未收按揭款部分，应借“应收账款”，贷记“预收账款”科目。同时须进行结转收入、计提销项税额等处理，具体参照“项目集中交付时已款清的合同”进行会计处理。
如发生销售退回的，则作相反的会计分录。 简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。
（2）“进项税额转出”，核算企业的购进货物、在产品、产成品、应税劳务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定
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转出的进项税额。发生时借记“待处理财产损益”、“在建工程”、“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
（3）“转出多交增值税”， 核算企业月终转出本月多交、用于抵减下月应交纳的增值税数。发生时借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——应交增值税（转出多交增值税）”科目。 3、未交税金的会计处理：
通过上述“应交税费——应交增值税”借、贷方明细核算之后，企业交纳截止上月末未交纳的增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
注：采用简易计税方法征税的项目销售自行开发的不动产时，按照5%征收率计算当期应纳税额，直接记入“应交税费—未交增值税”科目，不得通过“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目进行核算。会计分录如下：
（1）借：银行存款
贷：预收账款
（2）借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费—未交增值税
4、待抵扣进项税额的会计处理
一般情况下，当天取得的增值税专用发票应在当天进行认证，但因特殊情况无法在当天完成认证且跨月的，该笔进项税额须通过本科目进行核算。
另外，如取得按照税法规定需分期进行抵扣的进项税额，未达到抵扣时间要求的进项税额也通过本科目进行核算。
待进项税额完成认证或者达到可抵扣时间要求时，通过本科目转入
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“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目。
5、预缴增值税的会计处理
税法规定，一般纳税人采取预收款方式（即预售方式）销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。该科目系按照上述规定，专项用于核算项目公司实际预缴的增值税款。 一般计税方法征税项目按照以下方法计算确认： 当期应预缴的增值税=当期收到的预收账款÷（1+11%）×3%
简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认： 当期应预缴的增值税=当期收到的预收账款÷（1+5%）×3% 会计分录如下：
借：应交税费—预缴增值税[项目期数]
贷：银行存款
三、特殊事项：增值税检查事项的账务调整。
按《增值税检查调帐方法》（国税发〔1998〕44号附件）要求，对增值税检查后的帐务调整，应设立“应交税费——增值税检查调整”专门帐户进行核算。凡检查后应调减帐面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目；凡检查后应调增帐面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目；全部调帐事项入帐后，应结出本帐户的余额，并对该余额进行处理：
1、若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方余额数，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。
2、若余额在贷方，且“应交税费——应交增值税” 帐户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税费——未交增值税”科目。
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3、若本帐户余额在贷方，“应交税费——应有增值税”帐户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税费——应交增值税”科目。
4、若本帐户余额在贷方，“应交税费——应交增值税”帐户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个帐户的余额冲出，其差额贷记“应交税费——未交增值税”科目。
四、房地产企业增值税账务处理示例 (一)进项税额的核算
【案例1】甲房地产公司开发中，某月份发生前期工程费1000万元（不含税价），其中，地质勘察费50万元，规划设计、施工图设计及其他设计500万元。土地平整450万元。建筑业税率11%。各项业务均取得增值税专用发票，且在当月通过了发票认证。 进项税额：勘察设计费：550 × 6%=33万元 土地平整 ： 450 ×11%=49.5万元 合计：82.5万元
借：开发成本--前期工程费--勘察设计费 500000 --规划设计费 5000000 --土地平整 4500000 应交税费---应交增值税(进项税额) 825000 贷：银行存款 10825000
【案例2】甲房地产公司开发中，某月份总计支付工程款3000万元（不含税价），其中供电配套设施工程费1000万元，燃气工程费500万元，景观工程费1000万元，园林绿化费用500万元, 道路施工500万元。（ 假设取得11%的进项税抵扣发票） （不含税价） 进项税额：3000×11%=330
借：开发成本-----基础设施费 30000000
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