发布时间 : 星期一 文章浅析桂林房地产业的现状、问题及发展方向更新完毕开始阅读2870c5abd1f34693daef3e9a
79.7%，仅为苏州91360元的16.2%。全市城镇居民人均可支配收入14636元，农民人均纯收入4465元。1998-2007的十年间，这两项指标不仅增速低于全国平均水平，而且绝对值也分别由高于全国平均水平下降到低于全国平均水平。2008年，全市城乡居民人均储蓄存款只有10384.8元。
从总体上看桂林仍是一个后发展、欠发达地区，经济总量小，综合实力不强，不少经济指标低于全国平均水平，与先进地区横向比较差距更大。虽然2008年，全市城镇居民人均住房建筑面积38.15平方米，农民人均住房面积达到35.70平方米。但2007年桂林市区居民人均居住面积只有22平方米。
房产论坛装修论坛业主论坛) \\6 A8 I, E新浪乐居) W1 S# ]; b! U/ K- M8 k; _ 2、设计和营销手段依然相对落后。在很大程度上，桂林的房地产市场还在使用传统的和老式的方法进行设计和营销，房地产项目仅考虑居住目的，较少考虑文化等高附加值的元素。
另外，桂林目前住宅楼盘规模普遍偏小，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上仍以排列式布局为主，楼盘配套设施不足，真正意义上的精品楼盘极少。 从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足。缺乏真正意义上的精品楼盘，可以说是目前桂林住宅的普遍特征。
买房购房装修论坛房产论坛* T$ h4 `2 w) |9 w7 V新浪乐居论坛1 r p, w/ _) m, U! r房产论坛装修论坛业主论坛1 f! K' `0 ~8 T/ Z( |& g 3、房地开发企业普遍不大也不强。我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。
据统计，目前我市共有房地产企业(包括房地产开发经营企业、房地产物业服务企业、房地产中介服务企业)近500家，从业人员近11000人。2007年，全市商品房销售额达到69.69亿元，但销售额超过亿元的企业仅为7家。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林现在的楼盘为什么难以拿出去吸引世人的目光呢?归根结底还是我们的企业实力不够强。
4、外销市场普遍不足。这是因为桂林市经济开放程度还是不高。2008年，全市外贸进出口总额仅有10.11亿美元，全市实际利用外资更是只有1.70亿美元。桂林市消费水平还是较低。2008年全市接待国内外游客1626.90万人次，接待海外游客128.60万人次，旅游收入仅有100.26亿元。由于经济开放度不高，因此目前桂林商品房外销量很小。以2008年为例，外地人购买商品房只占总销售量的14.31%。而同为以旅游著称的海南省三亚市，其商品房的外销达到90%以上。
新浪乐居论坛W6 p0 K5 C$ T新浪乐居9 M9 T7 H 5、住房保障体系压力加大。我市房地产的总量满足有效需求，但是商品房空置现象一定程度上存在。同时，房地产过剩与短缺并存。一方面，大量的商品房积压，如临桂县最近几年过快开发的楼盘中空置现象就十分明显；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张。一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快；另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
2007年，据初步统计桂林市城区现有居住用地总面积共2488.2公顷，城市居民人均住房面积达到22平方米。但据2005年调查数据，我市目前尚有低保家庭26876户，其中：市区（五城区）3413户，各县（十二县）合计23463户。在低保家庭中，人均住房建筑面
新浪乐居- i( C8 f7 S* a积在16平方米以下的有13001户，其中：市区（五城区）2113户，各县（十二县）合计10888户；人均住房建筑面积在8平方米以下的有5902户，其中：市区（五城区）1220户，各县（十二县）合计4682户。
新浪乐居论坛/ W3 f' M 6、房地产业发展的衍生问题不容忽视。从基本情况来看，桂林市房地产行业平均利润依然很过高，地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，如桂林市的机床股份有限公司、玉柴工程机械有限公司、鸿瑞科技有限公司。桂林市一些城区将面临房地产化或产业空心化倾向。同时，如果桂林城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响桂林市整个经济和社会发展绩效。
三、桂林市房地产业培育发展机遇
1、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。首先，桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。
另外，桂林处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈交汇处，是直接连通中南的区域性中心城市，具有独特的区位优势。在交通优势方面，随着贵广铁路、湘桂铁路扩能改造、两江国际机场扩建、桂梧调整、桂黄高速等一大批基础设施的陆续开工建设，桂林将成为广东、深圳的后花园，为广西、贵州、湖南、广东四省之间城市市民的理想居住地创造了良好的条件。
桂林作为国际旅游城市、是桂北地区的政治、经济、交通、文化和科技中心，随着社会经济及文化层次的不断发展及提升，逐渐成为我国最适宜居住的城市之一，使得外地购房者选择入住桂林成为可能。
2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市,桂林的名城优势明显,而且随着桂林旅游的转型升级,旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着我市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐,工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。“桂林山水甲天下，桂林的楼盘也要做到甲天下”。
房产论坛装修论坛业主论坛7 `. T. L& {( |: v买房购房装修论坛房产论坛# N9 n: B新浪乐居论坛\N\- h 2、城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。由于桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、气候环境、旅游资源上存在着不可复制性，土地资源相对稀缺。这使得桂林城市总体规划将对房地产在本地刚性需求稳步增长的基础上有一定限制。房地产开发商想在桂林进一步扩大发展的空间有限。
2003年7月，国务院《关于桂林市城市总体规划的批复》【国函〔2003〕78号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。 虽然在《桂林市城市近期建设规划（2006—2010）》中人口规模的预测基础上，结合近
期桂林市建设临桂新区的现实要求，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右。但是2008年《桂林市城市风貌设计导则》中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。
上述规定将进一步限定了桂林房地产发展的两大问题：土地问题和容积率问题。随着桂林市政府房地产支撑和土地储备调控力度的不断加强，在现有国土土地通过招标、拍卖、挂牌方式获得土地使用权的基本政策，桂林市区特别是漓江、两江四湖核心景区周边土地就越发稀缺，土地价格也将逐步飙升，在这些土地上开发的住房价格也将水涨船高。
2009年12月11日，在今年桂林市挂牌出让的第十宗土地，占地230余亩的 P045地块时，安厦房产最终以集团以4.69亿元的价格获得。该地块住房的基本地价就已经达到3061元/平方米。尽管开发商开发容积率还未确定，但已经为未来楼盘的高房价埋下伏笔。
guilin.bbs.house.sina.com.cn# H+ q# O- b\新浪乐居+ j; b5 |3 b/ I7 ?; K 3、桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据《桂林市住房建设规划2008-2012》预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：
（1）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。 （2）改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，现状主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。
（3）城市拆迁住房需求。根据桂林市2008～2009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为27～28万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为5～6万平方米。2010～2012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。
综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。
买房购房装修论坛房产论坛/ B: q% yguilin.bbs.house.sina.com.cn: l) u1 l- qguilin.bbs.house.sina.com.cn- @. l+ V1 n& v! v: R4 v新浪乐居7 u9 d: v新浪乐居/ Y+ l\ 4、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。在《桂林市住房建设规划2008-2012》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，商品性住房建设总量约989.2万平方米，保障性住房约303.8万平方米。在商品性住房中，90平方米以上商品房建设总量约385.5万平方米；90平方米以下商品房建设总量约603.7万平方米；
从全部住房面积上看，在规划新建住房建设总量中建筑面积小于90平方米的住房比例结构为70.2%。达到国务院《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等政策文件中对于新建住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的要求。
在商品住房中，建筑面积小于90平方米小户型商品房占总量的61%，建筑面积大于90平方米的商品房占总量的39%。可以说，小户型商品性住房是未来桂林市商品房开发的主流。 5、临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。《桂林市住房建设规划2008-2012》将通过对不同类别住房建设所需的住宅用地的供应进行控制，来合理调控住房供应体系和满
新浪乐居: y$ S3 i# g* g足住房建设的需求。其中在桂林市住房建设2008-2012年规划期内，规划区新增住房用地供应总量约为612公顷。根据各类住宅建设的平均容积率来确定各类用地规模，商品房新增规划用地约443.4公顷，一般经济适用住房用地约111公顷，公共租赁房用地约44.3公顷，廉租住房约13.3公顷。
尤其是临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷；住房建设总规模将达到近600万平方米。
可以说，未来几年，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积大的46.4%。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。
6、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。正如2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，房地产可以细分为许多类型,如解困房、廉租房、经济适用房、商品房等。但是作为房地产企业,要做的是商品房,而作为公共服务范畴的解困房、廉租房、经济适用房等应该是政府的事情。 桂林市保障性住房包括经济适用住房和廉租住房，其中经济适用住房可按产权归属分为一般经济适用房和公共租赁房。在《桂林市住房建设规划2008-2012》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，保障性住房约为303.8万平方米。在住房保障体系中，保障性住房占建设总量的23.5%。其中，一般经济适用房建设总量约200万平方米；公共租赁房建设总量约79.8万平方米；廉租住房建设总量约24万平方米。 虽然桂林市完成廉租住房建设总量约5万平方米。但目前还只能先解决一线环卫工人和城管人员的住房问题。但要解决桂林市相当大一部分低收入群体的住房问题，1万多平米的廉租房还是远远不够。2008年，我市预计开工廉租住房建设3万平米，也只能解决500户的住房问题。加快我市住房保障体系建设迫在眉睫。 四、桂林市房地产业发展方向建议
新浪乐居) W7 l3 [ M& b8 Z新浪乐居论坛+ E0 X5 A' |; T 房地产业既然对国民经济增长和其他行业的发展有着如此大的推进作用，如何规划和发展好桂林市房地产业，使之成为桂林市经济社会发展的支柱产业，这是一个重大的理论课题。笔者提出如下几点意见建议与大家商榷。
1、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的发展提供更为广阔的空间和市场。强力推进临桂新区建设，加快城镇化进程是市委、市政府提出的工作目标任务。目前，我市城镇规模还较小，农村城市化水平低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
一要加快城市新区的建设。一是实施“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略，强力推进临桂新区建设。二是按“疏解、提升老城”要求，推进新一轮旧城改造建设。三是推进雁山教育卫星城、桂林高新技术开发区和八里街经济开发区的建设。
二要加快桂林特色城镇建设进程。加快全州、兴安、灵川、阳朔、荔浦、永福等县城建设，构建以市区为中心，全州、荔浦县为副中心，县城和重点建制镇为支撑，大小结合、功能互补、特色鲜明的桂北城镇群。城镇化推进过程，既扩大了城市规模，又促使城镇人口的增加，这必定会给房地产业带来巨大的市场需求。
2、要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式，走规模发展之路。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进
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