发布时间 : 星期四 文章商业地产租赁常见法律问题与风险的分析更新完毕开始阅读2a5c962376232f60ddccda38376baf1ffc4fe3f6
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意明确房屋产权证上的房屋用途，最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途，否则在办理营业执照时将可能出现工商局无法办理的情形。
经营住宅底商时要注意的另外一个问题是处理好与相邻人（即住宅业主）的关系。由于住宅底商与住宅楼在结构上密不可分，因此在对待住宅底商办理营业执照问题上，各地的工商行政管理部门政策各不相同。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》的上述规定解决了民宅商用的问题，事实上也为办理住宅底商的营业执照问题指明了方向。以
商业地产租赁常见法律问题与风险的分析提要：售后包租”合法性及风险分析按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内 更多精品自报告
北京市为例，北京市工商局在2006年时曾经出台了禁止民宅商用的政策。《物权法》颁布实施后，北京市工商局依据《物权法》的规定，将该政策进行了调整，根据北京市工商
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局的现行规定，目前只要满足以下条件的，即可以办理营业执照：“申请人应提交下列文件、证件：一是，住所使用证明。二是，由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。其承诺内容应当是：知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。三是，住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”因此，住宅底商在经营时，由于住宅底商与住宅部分的密切联系，应特别注意国家的相关规定，处理好与各方面的关系。
3.如何确定扣率租金及防止在租金数额上产生法律纠纷
经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。因此，如何确定租金的数额是关系到开发企业利润的重要因素。目前，租金收入的约定主要有两种方式，第一种是采取纯粹的固定租金的方式，即每个租期商户向开发企业固定的交纳一定数额的租金，无论该商户经营状况如何。这种方式比较简单，开发企业只需收取固定的租金即可。第二种是采取扣率租金
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和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使得开发企业在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，笔者认为采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和开发企业定期抽查相结合的形式更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
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4.对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险分析
在商户欠租的情况下，开发企业是否可以直接采取停水停电的措施呢？笔者认为，应该具体问题具体分析。首先，应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下开发企业享有对商户采取停水停电的权利，在满足上述前提下，存在以下两种情况。第一种情况，开发企业作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。第二种情况，如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话，商户作为使用人与自来水公司、电力公司存在用水、用电合同，商户用水、用电的权利受法律保护，此时，如果开发企业擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在开发企业有权采取停水、停电措施的前提下，开发企业应事先书面通知商户，提前告知将采取的停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
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