发布时间 : 星期四 文章房地产专业培训手册 房地产圣经 - 图文更新完毕开始阅读2cc7701f5122aaea998fcc22bcd126fff6055d6b
从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；
? 满意度以多层居首：
在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；
? 平均售价以高层板楼最低：
由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；
塔楼基本形式
传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼 改革的塔楼形式：蝶型塔楼
? 与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征： ?
外形轻盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。
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朝向、采光、通风上有突破
蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。
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斜角存在成为新问题
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。
? 与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性： ?
平衡成本与建筑形式
板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。
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板、塔优劣势集锦 比较角度 板楼 建筑密度 低 建筑平均高低* 度 出入空间 大 容积率 通风 朝向 采光 低 好 户户朝阳 户户朝阳，南北通透 小 高 不畅 常有无采居室 存在灰色空间 塔楼 高 高* 备注 不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。 同层分布不同的户型单位，单位之间互为顾每间居室的采光设置。 户型灵活程低 度 使用率 高 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。 板楼户型的使用率平均塔楼户型的使用率常不足使用率越高，空间使用程度越高，价格成达到80%；最高可达90% 70%；受不规则空间局限很本越低。 难设计高使用率 销售分摊 低 高 塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高 单价 高 低 牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼
小户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。 小户型社区长短处：
从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。 小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。
小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。
消费者角度的项目类型比较
户型难以全面照高度问题较容易受遮挡 高度问题较不容易受遮挡 遮挡对采光有负面影响； 22
消费者的项目类型偏好
排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是：首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。
北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达59.08％的购房者选择多层板楼，有17.46％的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9％，选择Townhouse的为8.57％。 定价比较
价格比较 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 17.46Y.08%8.57.90%消费者建筑类型首选多层板楼小高层板楼塔楼townhouse（同档次同条件） 平均单价 最高 次高 拼>叠拼〉联排 平均总价 最高 以总建筑面积论 高于板楼 高层>高层 最低 单价比较：独栋>双单价比较：多层>小蝶塔>传统塔楼
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价格需求下的项目类型偏好
消费者购房总价首选1.16%4.79%消费者购房单价首选17%4#.75P万元以下50-100万元之间100-150万元之间150万元以上70.30P00-6000元7000元7000以上79%
无论以单价或以总价论：
别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步； 无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态；
与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。 区域分布 区域分布 （平均半径） 自然地理位置 自然风光出众 自然地理位置以选址论 经济地理位置 市政、配套不足 多数分布在近郊地公寓〉普通住宅〉经济适用房 区，牺牲了经济地理位置
区域需求下的项目类型偏好
别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。 交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素：
在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜力，只有2.6％的人希望在目前的热点区域购房。
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别墅 Townhouse 板楼 塔楼 消费者购房区域条件首选19%2.60%周边良好的交通环境成熟社区中50.30(%具升值潜力热点区域