发布时间 : 星期一 文章戴德梁行项目部工程手册更新完毕开始阅读2cff9e6b941ea76e58fa049c
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
业中心经协调后才能进行。
3、对于重要设备的临时故障应立即组织抢修，并及时向工程部经理报告。
4、对于用户区域的机电设备维修，必须做好安全措施，并尽量减少对客户经营的影响。 5、对于一时修理不了的故障，应立即报告主管，由主管视情况安排维修，并进行监督与指导。
6、对于重要的维修部件和常用的易损零部件工程部应根据设备的使用载荷及使用频度列出详细的易损件明细，并做出采购计划以按照一定的程序建立适当的备件储备。 7、对于专业性较强的设备，由主管提出申请，由工程部经理报物业公司总经理审批后可按对外包项目的管理制度选择对外维保。
8、一切对外维保的设备，工程部仍负有质量控制的责任。
9、 对于设备的重大故障，在组织维修的同时，应报告物业公司总经理。 10、 对于设备的重大故障，在组织维修的同时，工程部应做好详细的维修记录。 11、 工程部的设备维修记录应整理后统一归档。 6．16 设备维护保养检查制度
1、设备责任人应对所保养的设备进行认真巡视、检查、维护，并作好记录。及时发现问题，尽早消除设备的事故隐患。自己处理不了的问题应立刻报告主管，并作好详细记录备查。
2、主管每月应对所管辖的设备维护保养工作的质量、进度及记录情况进行一次检查，并在维护保养记录表上做出检查情况记录。
3、工程部经理组织主管工程师每月有计划地对设备的维护保养工作抽查一次，发现问题及时通知有关人员和单位整改。
4、 公司成立由总经理领导的设备维护保养监察小组每年二次对各单位设备维护保养情况进行大检查，并对设备运行情况进行初评和总评。根据设备运行状况制订年度大修计划并修订第二年的设备维护保养计划，设备维护保养总考评的情况也是考核部门一年工作成绩的主要依据之一。 6．17 水泵房管理制度
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1、生活水泵房是重要的设备场所，无人值班的水泵房门必须时刻关闭上锁。 2、 值班人员应每班巡视水泵房及供水设备（包括机房、水池、水箱）； 巡视监控内容如下：
（1）水泵房有无异常声响或大的振动； （2）电机、控制柜有无异常气味； （3）电机温升是否正常（应不烫手）；
（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件
是否工作正常；
（5）机械水压表与显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求； （6）生活水池、水箱水位是否正常； （7）消防水池、水箱水位是否正常；
（8）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线； （9）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水； （10）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠； （11）水箱盖是否严密完好、加锁。
5、无关人员不得进入水泵房，因工作进入水泵房的必须登记。
6、值班人员必须时刻保持水泵房及水泵设备的清洁，地面不允许有积水和多余物品。 7、对于各消防水泵应按照消防工作的安排，定期对消防水泵进行启停试验，保持消防水泵处于良好的待用状态。
8、运行技工应定期巡视各排污泵，潜水泵的运行状态，定期检查各水泵的控制系统，保证地下室的污水的正常排放。
9、值班人员在巡视过程中发现供水设备设施有不正常情况时，应及时采取相关措施。 9、巡视结果记录在《值班日志》中。 6．18 公共照明管理制度
1、负责楼宇自控系统运行的技工必须根据各种不同公共区域对照明灯的需求制定出符合实际需要的开关灯工作流程。
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2、楼宇自控技工必须对每天按照规定的时间和工作流程打开或关闭广场的庭院灯、泛光
灯、地灯、霓虹灯等。
5、因为季节性原因会导致开关灯时间的变化，楼宇自控技工应密切注意季节的变化，按照工作流程随时调整开关灯的时间。
4、在每天的开灯以后，楼宇自控技工应在电脑上巡视一遍开灯的情况，然后到室外巡 视灯光情况，发现故障立即排除。
5、楼宇自控技工每天必须对室外泛光照明设备进行巡查，并做好《灯光巡视记录》。 6、楼宇自控技工应每天将灯光运行情况记录在值班记录上，当班不能解决的问题应做 好交班，为下一班创造良好的工作条件。
7、为降低能耗，在保证照明的情况下消防楼梯照明每隔一层熄灭一灯。 8、对于室外公共照明故障若晚上不能排除的，第二天白天一定要组织力量排除。 9、对于霓虹灯的故障，应立即通知霓虹灯维保单位必须在24小时之内排除并做好故障记录。 10、
节假日的开关灯时间必须按照节假日开关灯流程进行。
6．19 对外包项目的管理制度
1、严格审查承包商的资质证书和营业执照，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。
2、凡需进行对外承包维护保养的项目，应由主管工程师对详细的维修保养方案把关后报工程部经理批准，并上报物业公司总经理。总经理批准后，下发相关部门核定后执行招标程序。
3、在选定承包商的过程中，主管工程师编写工程报价分析表，经过工程部经理审查后报
物业公司总经理，以建议最佳承包商人选。
4、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工方案和施工程序、工期计划等文件资料，经
工程部经理批准后方允许入场实施。
5、主管工程师应指定专人协调、监督承包商的工作，作好承包商到场工作记录。 6、承包商进场工作期间必须遵守物业公司的各项管理规定。
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7、督促承包商严格按国家规范及合同要求施工。
8、承包商的用料必须与合同条款规定的一致，承包商用料的任何变更必须事先经工程部主管工程师确认并报工程部经理批准后备案，方允许实施。
9、承包商因故变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经主管工程师确认并报工程部经理审批，方允许实施。
10、承包商的竣工报告，资料、图纸等，必须先交部长检查核对，双方填写工程验收报告，
经工程部经理审查批准后，方可通知财务结算。
11、对于零星或小型的外包维修项目，由主管工程师作出临时外包维修费用计划，报工程部经理审批后即可执行。 6．20 工程档案管理制度 ? 工程档案管理制度
1、工程档案包括工程建设的相关文件，建筑主体的设计施工图纸，各专业配套工程的设计施工图纸，各机电设备的技术文件，各施工工程的施工检验记录及安装调试的试验记录，各隐蔽工程的检验记录以及交接验收的文件资料等。
2、所有的工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。
3、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水、装饰、装修，统一存放档案盒并贴上标签。
4、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
5、外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统部长核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。
6、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程部经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部经理及主管工程师组成鉴定小组研究后决定。
7、借阅档案须经相应系统的主管工程师以上人员批准，档案员登记并指定归还日期，由档案员按期追还，需续借的要重新登记。
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