发布时间 : 星期二 文章[调研报告]国土资源部：关于从执法角度看农村宅基地制度改革的报告更新完毕开始阅读2eb8d8b170fe910ef12d2af90242a8956aecaa55
万亩左右。
（二）农村宅基地建设用地审批与实际用地总量相差悬殊，依法审批的数量较少，农村宅基地建设实际是以违法用地为主。
依据2010年度至2013年度国土资源统计公报，全国批准建设用地维持在50-60万公顷左右，其中由省级人民政府审批的在35万公顷左右。住宅用地约占由省级人民政府审批用地的25%左右，但均与年度国有建设用地住宅用地的供地总规模相差30万亩以上， 2013年二者相差更是达到了8万公顷（120万亩）。而且城镇住宅用地是地方“土地财政”出让收入的主要来源，地方政府几乎不可能拿出报省政府批准的住宅用地用于农村宅基地建设。
按照部有关规定，各省级国土资源主管部门应该预留新增建设用地计划总规模3%-5%用于保障农村宅基地建设。即使是从理论上按省级政府批准的年度新增建设用地总量的5%计算，也与土地变更调查年度新增的村庄用地总量相差甚远，每年度缺口均在100万亩以上。即使按村庄用地中50%为宅基地计算，每年度宅基地用地计划缺口也在50万亩以上。因而，可以推论地方政府几乎不可能依法为农村宅基地建设办理用地审批手续，而农民依法取得农村宅基地的可能性也是微乎其微。特别是城镇规划建设区范围内，地方政府基本不审批农村宅基地，且多无相应补偿机制。可以看出，农户依法取得宅基地的合理需求没有得到充分保障，甚至是基本没有依法得到保障，只能采取违法建设和暴力抵抗强行拆除，以维护自己的权益。
另外，城镇规划建设区范围潜在的农村宅基地合理需求未能得到妥
善保障。多数地区对城镇规划建设区范围内，为了降低拆迁成本，实行暂停或禁止审批宅基地。对于在征地拆迁之前，符合分户建房条件的农户合理需求，普遍缺乏合理的经济补偿引导机制，如在提供一定的购房补贴的前提下，农户承诺永久放弃申请建设宅基地的权力，选择到城镇购买住房，而被逼只能选择违法建设宅基地。
（三）保障农民安居条件和实现农民的财产权之间，缺乏合理的制度安排，造成部分地区农村宅基地私下交易盛行和部分地区宅基地闲置浪费。
现有农村宅基地及其房屋出卖、出租等转让行为受到国家政策限制。按照相关规定，受让主体限定在本集体经济组织成员，禁止城市居民到农村买房。由于农村宅基地及其房屋的受让对象范围较窄，农村宅基地及地上房屋出卖、出租价格往往不高。与此同时，一些城市居民基于城市居住环境差或价格过高等原因，有到农村购买宅基地的愿望。为获得更多的利益，农村居民也愿意将农村宅基地及房屋卖给城市居民，导致农村宅基地非法私下交易行为的出现，这种现象主要发生在城乡结合部。另外，现行农村宅基地管理制度不能提供集体经济组织有效的管理激励，同时又缺乏内部监督机制，而且“一户一宅”中“户”的概念模糊等，导致农村宅基地建设存在追租行为，这也是农村宅基地私下交易发生的一个重要原因。
农村宅基地的建设用地使用权价值难以实现，又缺乏相应的退出机制，导致部分地区宅基地闲置浪费。一是部分已经离开乡村，整户进入城镇工作和生活的家庭所使用的宅基地及房屋，多年闲置乃至废弃。但
由于既不需要缴纳宅基地使用成本，又没有适当渠道和资金来源对退出的宅基地予以合理补偿，因而一直处于闲置或废弃状态。二是部分需要改善居住条件的村民，从原来的老宅基地搬迁出来，选择在交通相对便利的位置，重新建房，而老宅并未拆除，原宅基地也未退出，处于闲置浪费状态。城乡增减挂钩试点政策主要是针对集中连片的农民宅基地整体拆除、搬迁，尚未能扩展到对个别退出的宅基地建设用地指标的异地集中使用，并实现一定的价值，从而也未能建立鼓励宅基地退出的机制。退出机制还不够健全，因此形成大量空心村、闲置地，导致用地不合理。
（四）不同地区农村宅基地违法存在不同的经济驱动因素。 在经济比较发达，基本实现了城乡一体化的地区或是紧邻城镇的乡村，农民住宅部分被用作出租屋，乃至用于小型家庭加工作坊，能产生较高收益。一些有一定经济实力和社会背景的农户能多占多建宅基地，形成“一户多宅”现象；或者一些村委会组织集中对外销售宅基地，存在违法批地、违法买卖宅基地行为。但这些地区宅基地取得成本也比较高，一般100平方米约需20万元，且集体经济组织内部监督比较严格，往往呈现单户宅基地面积严格控制，但所建楼层比较高的局面。
在城市建设规划区范围内的城乡结合部，一方面存在农民分户需要新建住宅的合理要求无法实现而违法建设，一方面也存在部分村民为谋取超额征地拆迁补偿而违法违规多占多建宅基地。地方政府为降低拆迁补偿成本，往往严格限制乃至明文禁止在城市建设规划区范围内批准宅基地，而又未能给予符合农村宅基地申请条件的农民给予合理的经济补偿，在拆迁补偿时对依法取得的宅基地给予合理补偿，对违法建设的宅
基地不给予补偿，因而往往容易导致征地拆迁矛盾激化。
在较为偏远的广大农村地区，绝大多数农户通过出租、出售农民宅基地获益的可能性较小，而农户之所以仍将自己、乃至全家多年积蓄用于建房，主要是为改善自住条件。只有个别地方一些家庭利用宅基地及其附属设施搞农家乐，或者极个别地区有外来人口从生产生活环境艰苦的地区主动迁入，流转取得部分农用地，同时购买或租赁部分宅基地，才能为当地农户带来部分盈利。因而，较为偏远的广大乡村地区农民宅基地需求绝大多数是属于合理需求，发生宅基地违法行为，多属于他们的合理需求没有得到充分保障。
三、对策建议
农村宅基地管理涉及几亿家庭，关乎国家和社会长治久安，制度变迁历史比较复杂，需求合理性和多样性并存，管理难度大，复杂性高，全国统一的政策难以满足众多不同需求，改革完善宅基地制度存在一定的风险，需要慎重稳妥，有针对性地进行试点。目前我国农村宅基地制度的最大成效是保障了几亿农民的安居权，没有形成类似南美、印度等国家出现的大规模城市贫民窟。在我国快速推进工业化、新型城镇化和农业现代化的过程中，必然要求大量农村人口进入城市安居、就业和生活。因而，改革完善农村宅基地制度的核心，就是一方面要保障农民的安居权，另一方面又要顺势引导需要进城落户的农民到城市安居，并保留其在适当的时机退回农村居住的选择权，进而达到维护群众合法权益，保障农民的居住权利，改善农村居住条件，同时，提高土地节约集约利