发布时间 : 星期一 文章按揭贷款风险揭示及应对措施更新完毕开始阅读2f721a82b9d528ea81c77945
我国实行婚姻登记制度，对于合法婚姻关系认定最直接、有效的办法是查验《结婚证》，此外对于户口簿上的婚姻关系记载应予以承认；对于事实婚姻要求补办《结婚证》否则不予承认；对于在中国内地以外地方结婚的，应根据婚姻缔结地法律另做要求。
合法有效的离婚证明文件有：离婚证（协议离婚），离婚裁定书或离婚判决书（法院诉讼）
（3）婚前债务的银行债权主张风险
《婚姻法》司法解释规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”由此可见，我行对于上述情况必须承担举证责任，当举证不能或举证困难时，就会面临权利主张不利的后果。
（4）无效婚姻和可撤消婚姻的风险
我国《婚姻法》规定了四种无效婚姻即：重婚、直系亲属和三代以内的旁系血亲、婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈，未到法定婚龄；和一种可撤消婚姻情况：受胁迫结婚的被胁迫一方可申请撤消。
首先，在婚姻关系合法性的认定上比较困难。特别是重婚情况对我行贷款的收回极其不利；其次，由于 “婚姻关系”自始无效，因而在财产处理上可能导致不利于我行的协议或判决发生。
2. 无民事行为能力人或限制民事行为能力人购房按揭的特殊风险 无（限制）民事行为能力人不能作为按揭贷款民事关系的主体。应该由无（限制）民事行为能力人的监护人代理其做出符合其利益的行为。而法定代理人（监护人）以自己名义为子女购房申请我行住房按揭贷款，（即抵贷不一）存在下列风险：
（1）法定代理人不是购房合同的当事人，不具有真实的购房背景。法定代理人以自己名义申请银行贷款，直接破坏了购房主体与借款主体应保持一致的基本原则，导致房屋买卖关系中权利义务分离，这与我国现行法律规定和银行贷款实务不相符。
（2）由于贷款要求以按揭楼房作为抵押物提供担保，而作为借款人的法定代理人不是该房产的合法产权人，根据有关法律规定，为了维护无（限制）民事
行为能力人的合法权益，除了让被代理人纯获利益的行为之外，其无权用被代理人财产为自己设定负担。否则，这种代理属于无效代理，担保自始没有效力。
3. 外地人按揭的特殊性
人员的流动作为现代社会标志之一是经济不断繁荣的必然产物，同时楼房功能的多样化也为外地人购房开辟了广阔天地。然而外地人购房存在下列风险：
（1）外地人员普遍职业稳定性较差，较本地居民有更多不确定因素，这些因素不可预测也难以事前控制。
（2）大多数外地人的家庭成员都在外地，我行在调查时缺乏大量客观背景资料。加上司法解释对生活必需的执行给予了种种限制，使得外地人员的抵押物处分更加困难。
4. 年龄较大者按揭风险
在我国，由于社会保障体制的不发达，普通工薪阶层到退休后只能领取数额不高的退休金，随着年龄的增长，人们创造财富的能力和机会呈反比下降。住房贷款的还款期限都比较长，通常会达到10年以上。房产按揭贷款时间跨度大这一特点决定了借款人（购房者）的年龄不宜过大：
（1）再就业机会渺茫，发展前景局限，还款能力可能下降。 （2）健康状况下降，发生意外病变概率增加。 （二）借款人信用风险
借款人因信用造成的风险是按揭贷款最直接和最基本的风险。借款人的信用状况和偿付能力是我行决定贷款发放的首要考虑因素。
1. 借款人主观还款意愿风险
一般情况下，大多数借款人都是诚实守信的，但是不排除有些人受个人利益驱使，通过弄虚作假等不正当手段来骗取贷款，不予偿还、故意停止或延长还贷。特别是新司法解释出台以后，更有人钻法律控制恶意贷款，故意造成唯一住房事实，使抵押物处分不能。同时也有一些人主观认为放弃继续还款会获得更大的利益，从而产生违约行为。
2. 借款人客观还款能力风险
（1）自然原因。借款人因疾病、意外伤害、失业、入狱等因素导致死亡或终生残疾，丧失劳动能力，从而失去还款能力。或者自然灾害、战争、社会动乱
等不可抗力因素。
（2）社会原因。单位倒闭、撤销、被兼并、政策性裁员等导致失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。
二、对借款人风险的防范措施
（一）要做好对购房人的贷前调查和风险防范工作
在贷款发放前，我行经办客户经理应保证面签，实地考察。了解购房的真实性，和申请借款人的基本状况。
1. 借款主体特殊性的防范要求 （1）已婚人士
①对于夫妻一方以个人名义购买房产并向我行申请按揭贷款的，应要求另一方知道购房行为、同意向我行申请贷款、承诺同意抵押，并签署相关资料、合同。
②我行应与借款人及其配偶在合同中事先约定关于协议离婚的部分条款，防止协议离婚后债务转向还款能力较弱的一方。
（2）无（限制）民事行为能力人士
购房合同追加监护人作为共同购房人，从而获得房产分额，使得抵押行为有效。同时，办理监护公证，确保代理行为合法。
（3）外地人士
坚持适度的审慎原则，适当提高借款人资信评估标准，增加有关背景资料和家庭成员方面的考核。提供合法有效的当地居住和工作或经营证明，以及和收入相匹配的纳税证明。
（4）年龄较大人士
①适当考核与借款人有亲属关系的主体的经济情况 ②关注借款人身体状况，追加人寿险。 2. 对借款人资信审查要求：
（1）主体资格符合法律及我行要求；
（2）身份证明，房籍情况，有无稳定可靠的联络方式； （3）职业和经济收入来源，数额是否充分，工作是否稳定等； （4）购房目的和交易的真实性；
（5）现有家庭财产状况，重点了解有无其他房产。
（二）重视对借款人信誉度和还款能力的测评
以个人消费者作为对象的银行服务，是银行成本相对较高的产品，在住房按揭贷款中，借款人信誉度和还款能力测定是我行用以甄别客户、衡量贷款安全性的重要途径。
1. 结合人行征信系统和我行个人贷款信用评分表，对借款人个人素质、购房及还款能力、贷款保护等真实信用情况给予评估。在借助系统的同时，还应结合实际情况，对特殊客户进行人工的特殊评估：某些收入来源较多且信息不透明的人员，如公务员、高校教师等；收入变动大的人员：证券投资人、保险销售员等。经营性人员，如法人代表、自雇人士等。
2. 对还款能力的考查不能过分依赖借款人所在单位开具的收入证明。因为企业开具收入证明后并不必对其真实性承担责任，因此部分收入证明的水分太大。
3. 建立完善个人信息管理机制，着重落实下列三方面的工作：
（1）完成个人证件、资料真实性、合法性的审查。个人签字应与房屋买卖合同一致，如实在难以辨认，应要求借款人增加手印确认避免借款人故意使用非常规字体书写导致鉴定结论不利于我行。
（2）信息调查要充分、准确。防止擅自减少资信调查内容，为贷款安全埋下隐患。
（3）建立客户数据库。进行优质客户筛选，深入挖潜，提高我行客户管理水平基础。
（三）加强贷后管理
住房按揭贷款由于借款人数众多、客户分散、流动性大，贷款管理难度较大。要提高贷款质量，必须在贷后管理上下工夫：
1. 借款人主体资格变化
（1）判决离婚。引起原借款人家庭和贷款主体发生变化，应对新借款人进行重新考核，修改或重新签定按揭贷款合同。
（2）贷款发放后与他人缔结婚姻关系。为了避免我行举证的麻烦，应要求追加借款人配偶与我行签定相关资料的手续。合同中应增设相关条款。
（3）借款人丧失完全民事行为能力人资格。原签署资料继续有效，应加强