发布时间 : 星期一 文章按揭贷款风险揭示及应对措施更新完毕开始阅读2f721a82b9d528ea81c77945
①抵押物毁损、灭失、或重大损害丧失基本用途:保险赔偿金受偿，不足部分可以要求抵押人提供其他担保；
②抵押物因市场等原因导致价值下滑明显：抵押人提供减少部分的担保； （二）继续履行
1. 定义：当事人一方不依照合同约定履行义务时，应根据对方要求并在能够履行的情况下，按照合同约定继续履行义务。
2. 适用：借款人有偿还能力，排除：法律或事实上不能履行；履行费用过高；债权人在合理期限未作履行要求。
3. 我行可以要求对方承担赔偿责任或违约金。 （三）赔偿损失
1. 定义：即损害赔偿，当事人一方未按合同约定履行义务而给对方造成损失时，依照法律约定或合同约定应当承担的赔偿对方损失的一种违约责任。
2. 产生要件：具有违约行为，具有损害事实发生，违约行为与损害事实之间具备因果关系。
3. 按揭贷款中，损害赔偿包括罚息和复利的计收。 （四）单方面解除合同
1. 定义：在一方预期违约后，以另一方的单方意思表示即可产生合同解除的效果，在明示到达违约方时产生法律效力。
2. 适用：
（1）借款人连续若干期或累计若干期未偿还贷款本息； （2）借款人不按规定使用贷款； （3）借款人私自处分抵押物； （4）借款人发生重大经济纠纷。
3. 我行解除合同以后可以要求借款人返还贷款本息和要求赔偿损失。 （五）支付违约金
1. 定义：当事人在合同中约定的当一方违约时向另一方支付的金钱标的。 2. 违约金应当与其他补救措施并用，我行一般在合同中约定当借款人提前还款时可以收取一定金额的违约金，但在实际操作中基本没有适用。
（六）定金
按揭贷款不适用定金责任。部分分支行在办理个人抵押贷款业务时扣留借款人部分贷款本金作为一种保证金的形式存放我行，这种做法看似可以降低风险、增加存款，其实属于违规操作，应严厉禁止。
三、确定合适的债权救济方式 （一）协商
协商是合同双方当事人直接接触谈判，双方根据自己在谈判中掌握的资源和对未来债权评价选择对债权债务的处理意见，并达成一致付诸实践的行为。这是我行实现债权救济成本最小的方法之一。
1. 协商条件：借款人因主观因素违约 2. 协商对象：借款人和有补偿责任人
3. 协商目的：我行利益最大可能实现的现实为基础，寻求双方损失最小途径。
4. 注意事项：
（1）确定合适的谈判人员，避免对方人员没有授权而使协商成为自己单方面承诺。
（2）合理把握期限，实时固定证据，避免久而不决，丧失有效和有利时机； （3）应取得保证人同意，否则加重保证人责任的协商，其将不再承担保证责任。
（4）无论发生如何的违约情况，协商都应当作为一个首先的必要环节。这样可以节约救济成本也可以体现我行人性化的一面。
（二）调解
调解是由第三人（调解机构或调解人）出面对纠纷的双方当事人进行调停说和，用一定的法律规范和道德规范劝导冲突双方，促使其达成解决纠纷的协议。
调解中对借款人要求减免罚息等要求应不予同意，对于延长贷款期限以减轻每期偿还额的要求应视违约的具体情况处理。
调解方式不具有公权性，其受理和执行没有强制力，加之我国内地的商业道德环境，调解方式并不实用。
（三）督促
1. 督促程序是人民法院根据债权人的申请，督促债务人履行一定给付义务
的一种特别程序，具有简便易行、费用低廉的特点。我行一般的借贷纠纷普遍适用。其表现方式为：申请支付令
2. 条件：
（1）给付标的：金钱、票据、有价证券
（2）给付标的已经到期且数额确定，写明了请求所根据的事实、证据 （3）双方当事人没有其他债务纠纷 （4）支付令能够送达债务人 （5）向有管辖权的法院申请
3. 债务人在15日内对债务本身不提出异议，又不履行债务的，我行可以向人民法院申请强制执行。
4. 弊端：
（1）债务人享有异议权。债务人在收到支付令后15日内向人民法院提出书面异议，法院不做实质审查，即会终结督促程序。
（2）目前法院不愿意舍弃费用较高的诉讼程序而受理支付令。 （四）抵销
抵销也称充抵，是一种单方法律行为，我行对于对方期限届满未受清偿债务要求其所有债权作出抵销的意思表示，抵销即可生效。是我行救济成本最低的方式之一。
1. 行使对象：我行对借款人在我行处的存款行使抵销权，抵销权不及于借款人的财产共有人或财产继承人。
2. 行使范围：贷款本息、罚息、违约金；未到期债务不在抵消之列；法律规定不得强制执行的帐户也不得行使抵销权。
3. 生效时间：通知借款人后
4. 向保证人行使抵销权：在保证责任存续期间，我行可以就保证人缴存的保证金或其他存款行使抵销权。保证主体发生变化的，可以向其债务承受人行使。
（五）公告催债
公告催债是通过新闻媒体以悬赏公告的形式，发动社会力量对借款人施加压力、追讨债务的一种救济措施。
1. 目的：加大追索债务人可执行财产的工作力度，加重其违约的社会信用
成本。
2. 公告内容：客观公告债权债务情况。
3. 媒体应选择在当地发行量大、有影响力的报刊。 （六）行使代位权
1. 行使代位权：债务人无力履行债务，同时债务人怠于行使其他到期债权致使我行债权不能实现，我行可以向人民法院以自己名义代为行使债务人的债权。
2. 行使范围：我行债权范围为限，非专属债务人自身的债权；
3. 行使条件：放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理低价转让财产； 4. 行使费用：债务人承担。 （七）公证强制执行
我行可以在风险发生前、签定合同时对合同予以具有强制执行效力的公证，也可以在违约事项发生后将协商结果或落实协议予以强制执行公证。
1. 主体要求：被执行人只能为经过公证的合同当事人；受理部门为有管辖权的法院执行机构，一般为被执行房产所在地。
2. 提交资料：强制执行公证书、按揭贷款合同、金融许可证、营业执照、法定代表人身份证明、负责人身份证明等。
3. 期限：借款人，一年；保证单位：6个月。自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算。
4. 在执行过程中，法院查封被执行人房产的有效期限一般为6个月，逾期未续封的自动解封。贷款经办行应注意上述问题。
（八）仲裁
仲裁：也称“公断”，是指争议双方当事人在争议发生之前或发生之后达成协议，自愿将该争议提交第三人作出裁决的行为。
1. 特点：
（1）以自愿为前提，可以对仲裁委员会和仲裁员进行选择。 （2）简便灵活、一般不公开审理
（3）一裁终局，费用相对便宜，受行政干预可能性小
（4）执行力小，尚未成为解决争议的主要途径。
2. 仲裁裁决被法院依法裁定撤销或不予执行的我行可与对方就纠纷重新达成仲裁协议，申请仲裁；或向被执行房产所在地人民法院起诉。
（九）诉讼及执行
诉讼是我行债权救济的最后方式，也是成本最高的方式之一。
1. 优势：具有公权性和强制力，裁判结果具有终局性和稳定性，非经法定程序不得撤消。
2. 劣势：费用高昂、程序复杂、效率低下；执行效率低下。
3. 诉讼时效：2年，可因中断事由重新计算，但累计不超过20年；抵押权行使可以在诉讼时效后2年内仍然有效。
4. 向抵押物所在地人民法院提起诉讼。
5. 视情况可以采取财产保全措施（分为诉讼前和诉讼过程中）。我行必须为财产保全的申请提供财产担保。保全费用应当尽量争取在查封、冻结后向法院交纳，并以查封、冻结的财产价值来计算保全费。保全的财产不包括已经抵押的房产。