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可行性研究报告 辽阳友谊商城改造项目
高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进经开区零售商业的升级调整
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。 90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是
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基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。
纵观xxxx地区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、家乐福、大润发等国内外大卖场纷纷看准时机登陆xxxx。xx市的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以xxxx强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。 2.2.2成为企业新的经济增长点
xxxx在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。目前xxxx已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为xxxx庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对xxxx还是对开发区都具有重要的战略意义。
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第三章 需求分析
3.1xx市宏观商业市场特点分析
3.1.1经济综合实力增强
据xx市统计局有关资料显示，2012年地区生产总值1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3％。人均地区生产总值54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5％。全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8％。全年进出口总额9.1亿美元，比上年增长18.8％。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0％。全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长14.3％；农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6％。 3.1.2居民消费观念发生改变
随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据统计数字，2012年xx市全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8％，其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。
3.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析
按照xx市政府提出的建设特大型城市和进一步扩大对外开放，
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强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后xx市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。
因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，xx市商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。
3.3项目区市场调研及分析
3.3.1区域发展现状
本项目坐落在xx市xxx区的商业中心，商业场所集中，己逐步
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