发布时间 : 星期三 文章00169房地产法2014.4更新完毕开始阅读3f13242d852458fb760b562f
房地产法（国）
（单）（土地）是整个房地产开发的出发点和基础。
（名）不动产：学理上把不能移动或者移动会损害其用途和价值的物成为不动产，不动产主要指土地及土地上的定着物。
（名）房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。（简）简述房地产具有下面的基本
特征：（1）房地产是不动产的一种，与土地密不可分。但是，不能开发的土地，如基本农田，不属于房地产的范畴。换言之，不动产的外延要大于房地产。（仅包括物质实体，还包括依托于物2）房地产不质实体上的权利和权益。（3）房地产既包括房产，又包括地产。（简）简述地产和房产的关系？房 地产中的地产和房产存在密不可分的关系，地产是房产的依托和基础，房产是地产的目的和用途。（1）从物质形态上看，房产总与地产联结为一体而不分离，离开土地建筑物就不复存在。（2）从房地产开发过程看，土地的开发与房屋的建设总是一个并行或者相机发生的连续过程。（3）在价值形态和经营上，房产、地产也形成一个整体。 （名）广义的房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 （单）（狭义的房地产开发）房地产开发企业的在城市规划区国,是指有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为。
（名）房地产市场：是指国有土地使用权出让城市房地产转让、房地产抵押、房 、转让、出租、抵押和屋租赁等交易活动的总称。 （单）（改），以及随后的《土地管理法》1988年《宪法》的修的修改及《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的颁布，为国有建设用地使用权在我国出让和转让提供了法律基础。
（名）房地产业：是指以土地和建筑物的经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。 （多）房地产业具有（先导性）（基础性）（带动性）（风险性）。
（单）（1986年）房地产业的产业地位才得到明确的承认。（多）房地产业由四个部分组成：
1、出租和经营房地产（非住宅、建筑、公寓房间、住宅）。地功能分区和房地产开发（用自己2、进行土账户）（3）不动产出租人以及通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。
（单）《中国国民经济行为分类与代码》，其中的K为房地产业包括：（1）房地产开发经营者，即房地产企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。（2）物业管理，即物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。（3）房地产中介服务，即房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济活动（即除房地产开发商、当地产中介、4）自由房地产发经营活动，物业公司以外的单位和居民对自由房地产的买卖和以盈利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企业事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。（5）其他房地产业。
（简）房地产业的基础地产地位：（1）房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本特称。（提高和社会全面进步的基本条件。2）房地产业是人口素质吐过没有相应的配套的设施，就没有劳动生产和再生产、劳动力的素质就不可能一句社会经济发展的需要而提高。（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。（4）房地产业是社会财富创造的重要来源。
（名）实质意义上的房地产法：是指调整房地产开发用地的取得，房地产开发、房地产交易，试试房地产管理的综合性法律部门，由多层次的法律规范体系组成。
（简）简述房地产发的调整范围？ 答：（产的关系。（1）房地产主要调整城镇房地2）从调整行为看，房地产发调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易，以及国家试试房地产管理的行为。（房地产法既调整平等主体之间的房3）从房地产关系的地位看，地产关系，也调整非平等主体间的房地产关系。（简、多）平等主体间的房地产关
系主要体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调整，主要包括；（1）房地产物权关系（2）建设用地使用权出让合同关系（3）建设用地使用使用权转让关系（设工程施工合同关系，建设工程监4）建理合同关系。（5）房地产交易中的合同关系（关系；（7）物业管理服务合同法律6）房地产中介委托合同关系（8）房地产融资中的合同关系。（简、多）非平等能主体间的房地
产关系主要体现为行政性质的房地产关系，主要包括：（法律（2）国有土地上房屋征收补偿1）土地管理关系（3）建设用地使用权行政规划法律关系（关系（5）建设用地规划管理关系4）房地产建设项目管理（6）房地产开发主体、市场主体管理关系。（关系。（8）房地产税费关系。7）房地产市场秩序管理 （简、多）简述房地产发的渊源？ 答：4、地方性法规1、宪法2、法律5、行政规章3、行政法规6、司法解释和指导性案例。
（简，论）房地产法律体系的特点？
答：1、房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体。2、房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性立法。3、房地产作为一个发展中的法律部门，政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。
第二章记。
房地产商的物权及其登（多）（建设用地使用权）和（房屋）是城镇房地产法律关系最主要的两种客体。
（多）土地管理法首先规定（城市市区）的土地属于（国家）所有。（农村）和（城市郊区）的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，（宅基地）和（自留地），（自留山），属于（农民集体）所有。
（多）集体土地既可以是（乡农民集体）所有，也可以是（村）或者（村内村民小组）内农民集体所有。（名）房屋所有权：是指房屋所有
人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。（简）相邻关系特征？
答：1、相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是自然人，也可是法人；可以使不动产所有人，也可以是非所有人，如承包经营人、承租人等。2、相邻关系的客体一般是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和相邻人的经济利益或者其他利益。3、相邻管理的发生常与不动产的自然有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。
（多）处理相邻关系和原则和具体依据：处理房地产相邻关系应注意的问题
《民法通则》第83 条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 （多）《物权法》规定了各种相邻关系：（水、排水关系。（1）相邻用水、流水、截2）相邻同行关系（3）相邻管线安设关系（4）相邻防险排污关系（风，采光关系。5
）相邻光照，通（名）建设用地使用权：是指依法对国家所有土地享有占用、使用、收益的权利：建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（单）建设用地使用权是（用益物
权）的一种。
（名）宅基地使用权：是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。（简）宅基地使用权具有以下特
征：1、宅基地使用权的权利人只能是本村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。2、宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。3宅”。、宅基地使用权实行“一户一4、宅基地使用权具有福利性。5、除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权不得出卖或以其他方式转让其宅基地。 （多）农村村民住宅用地（经乡镇人民政府）审核，由（县级人民政府）批准，但如果占用农用地的，应按照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。（简）宅基地使用权有效转让，必
须满足以下条件：1、本集体经济组织同意成员；32、受让人没有住房和宅基、受让人为同一农民集体地，且符合宅基地使用权分配情况。（名）地役权：是按照合同约定，
利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。（简）地役权具有哪些特征？
答：1、地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。权合同设立。2、地役权通过书面形式的地役3、地役权具有从属性和不可分性。
（多）只有抵押权能够在（房屋）和（土地）上设立。
（名）抵押权：是指债权人对债务人或者第三人不专一占有而供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，就该财产的价值优先清偿担保的债券的权利。
（名）不动产登记：是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭记载于登记簿公示的行为。
（单）《物权法》第14条规定，不懂产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于（不动产登记簿）时发生效力。（多）物权作为对特定的物享有的
直接支配和排他的权利，具有（优先权）和（物上请求权）的效力，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权变动，就可能给第三人带来不测的损害，难以保证交易的安全。
（简）公信原则包括两方面的内容：登记权利人推定为该不动产的权利1、除非有相反的证据表明名，人，动产的占有人推定为该产的权利人，即“权利的正确性推定效力”。2、凡善意信赖公示的表象而为一定能过的行为，在法律上应当受到保护，保护方式的方式就是承认此行为的物权变动效力。
（单）公信原则是公示原则的（必要补充）。（简）登记生效主义：
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。2、物权变动发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时。
（多）非依法律行为而发生的不懂产物权变动，主要包括：1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民法律的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府征收决定等行为生效时发生效力。权的，自继承或者受遗赠开始时发2、因继承者或者受遗赠取得物生效力。3、因合法建造、拆除房屋等实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（单）土地承包经营权自（土地承包经营权合同生效时）设立。（单）地役权自（地役权合同生效 时）设立。
（单）国家对不动产实行（统一登记）制度。
（简）简述我国的不动产登记包括：行政主管部门进行的土地权利登记1、县级以上人民政府国土资源的矿权登记。（2）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构进行的房屋权利登记。3、县级以上林业主管部门进行的林权登记。4、农业行政主管部门负责的枣园所有权与使用权登记。5、县级以上地方人民争渡渔业行政主管部门股则的睡眠滩涂养殖使用权登记。6、国家海洋部门负责的滩涂登记。7登记。、农业部门负责的耕地承包经营权
（单）不动产登记申请的原则，是指登记程序应该由（当事人）申请而启动，除法律、法规另有规定外，登记机关一般不得主动登记，特别是不得随意进行更正登记或者注销登记以改变登记权利人的不动产权利。
（单）房屋登记办法也把依（申请登记）作为房屋登记应遵循的基本原则。
（多）当事人申请不动产登记以（共同申请）为原则，（单方申请）为例外。
（简）《房屋登记办法》第定共同的原则后，列举了当事人单12条规方申请的七种形式：1、因合法建造房屋取得房屋权利仲裁委员会的生效法律文书取得房2因人民法院、屋权利。3因继承成或者遗赠取得土地权利的登记。仲裁机构已经发生法律文书而取得4因人民法院、土地权利的登记。5因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记。6、更正登记或者异议登记。7、名称、地址或者用途变更登记。利证书的补发或者换发。89土地权其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。（简）依申请登记的例外主要有三
种：1、查封登记。2、已登记的不动产所在地的名称发生变化而进行变更登记。3、登记机关依职权进行注销登记。
（名）属地登记：就是不动产应当由不动产所在地的登记机构办理。 （单）与属地登记相对应的是（分级登记），即按照不动产权利人的级别，身份的不同而由不同级别的登记机构进行登记。我国目前除（海域）使用权登记外，基本实现了属地登记。在土地和房屋登记上，《土地登记办法》第三条1款明确规定：‘土地登记实行（属地登记）。
（名）土地登记：是指将国有（土地使用权）（集体土地所有权）（集体土地使用权）和（土地抵押权）（地役权）以及依照法律法规规定需要登记（其他土地权利）记载于土地登记簿公示的行为。 （名）房屋登记：依《房屋登记办法》第机构依法将房屋权利和其他应当记2条的规定，是指房屋登记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。（多）除地方性法规另有规定外，
目前的土地登记部门是（土地所在政府国土资源行政主管部门）房屋登记部门是（直辖市、市、县人民政府建设主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构）。（简）简述房屋登记和土地登记的
关系？
答：对于房屋登记的顺序，《城市房地产管理法》第61条规定了两种情形：（1）在依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门申请房屋所有权证书。（2）房地产转让或者
变更时，应当向县级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民争渡土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或是更改土地使用权证书。（简）简述《物权法》第
13条禁止登记机构为下列行为：1、要求对不动产进行评估重复登记3、超出登记职责范围的2以年检等名义进行其他行为。
（单）依《物权法》第定，不动产登记费（按件）收取，22条的规不得按照不动产的面积、体积或价款的比例收取。（单）《房屋登记办法》第
23条要求房屋登记机构（自受理登记申请之日）起，在下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定：（1）国有土地范围内房屋所有权登记，（工作日，集体土地范围内房屋所有30个）权登记，（60个）工作日。（2）抵押权、地役权登记，（作日；（3）预告登记，更正登记。10）个工（4）异议登记(1个)工作日。 （单）依《物权法》第定，不动产登记机构管理的（不动16条的规产登记簿）是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自（记载于不动产登记簿时）发生效力。（多）《土地登记管理办法》第
15条要求土地登记簿载明下列内容：（地址1）土地权利人的姓名或者名称、2、入地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利预计内容变化情况。（落、界址、面积、宗地号、用途和3）土地的坐取得价格。（4）地上附着物。 （多）土地权利证书包括：土地使用权证；2、集体土地所有证1、国有3、集体土地使用证4、土地他项权利证明书。（简、论、多）简述登记类型？
答：1、总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定。始登记：是指土地总登记之外对设2、初立的土地权利进行登记。3、转让登记和变更登记：是指不动产物权从转让人转移到受让人时办理登记。4、土地变更登记：是指因土地权利发生改变，或者因土地权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。5、更正登记：是指对不正确的不动产登记进行更正的登记错误，包括记载的事项有遗漏。6、异议登记：是指在不动产登记薄记载的事项有错误的情况下，把真是的权利人及其厉害关系人对不动产登记薄记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。指为保全旨在使物权于未来发生变7、预告登记：是动的债权所谓的登记，以及个别情况下保全尚未登记的物权所为的预备登记。8、注销登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。9、查封登记。（简）预告登记的效力在于：
1、债权一经与登记就具有否定其后于债券表的物上成立的物权效力，未经预告登记的权利人统一，出卖人或转让人处分不动产的，不发生物权效力。了自身的法律效力，能够对抗第三2、物权一经预告登记就强化人，第三人很难以不知也不应知某特定标的物上存在着物权为由予以抗辩。
第三章 土地管理法律制度
（多）土地管理立法的概况：包括（土地管理法）（城市当地产管理法）（城乡法规法）等专项法律。 （单）现行的《土地管理法》于（1986年6月25日）通过。 （多）土地管理方面的行政法规包括（《城镇国有土地使用权出让和转让再行条例》）（《土地管理法实施条例》）和（《基本农田保护条例》）。 （多）土地管理制度也称土地权利制度，包括（土地征收制度）（土地利用管理制度）（土地市场管理制度）和（土地执法监察制度）。 （名）土地管理制度：是土地权利制度的基础和保障，土地权利制度中的土地用益物权制度与土地利用管理制度密不可分。（多）土地用途管理制度又可细分
为：1、土地规划计划制度2、农用地转用审批制度度4、耕地动态平衡制度3、基本农田保护制5、土地开发整理复垦制度。
（多）土地市场包括土地一级市场和二级市场，其中（一级市场）主要是建设用地使用权（划拨）和（出让），还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从取得取得国有建设用地使用权的行为；二级市场主要是建设用地（使用权转让）（出租）和（抵押）。
（多）目前典型的土地违法行为包括：（（2）违反规划确定的通途批准征1）无权批准和越权批准收、占用土地（3）违反法定程序批准用地。（名）土地征收：是指国家为了公
共利益的需要，以足额补偿为条件，依照法律规定强制地将集体所有的土地转为国家所有的土地的行为。
（简）集体土地征收和征用虽然都是为了公共利益，而且都具有强制性。但二者都有区别：1、征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着土地所有权的改变。征用的实质，是国家强行使用集体，使用完毕再返还原集体，并不改变土地所有权。2、使用环境不同：征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。（多）集体土地征收作为对集体所 有权的一种剥夺，在实质上的程序都有严格的条件，这些条件包括：1、公共利益2、足额补偿，妥善安置3、法定的程序。
（论）论述理法》的规定的征地补偿安置。1988年修订的《土地管 答：根据《土地管理法》第47条：1援用途给予补偿、征收土地的，按照被征收土地的2、征收耕地的补偿费用包括费、安置补助费以及地上附着物和青苗补助费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（六到十倍）。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的（四到六倍）。3不能使需要安置的农民报纸原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收（前三年平均年产值的三十倍）。
（简）简述政府安置被征地农民的政策：（1）县级以上地方人民政府应当制定具体办法，使被征地农民的长远生计有保障。（收益的项目，农民可以经依法批准2）对有稳定的建设用地土地使用权入股。（3）在城市规划区内，当地人民政府应当将因争渡而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并监理社会保障制度。民集体所有土地时，当地人民政府4、在城市规划区外，征收农要在本行政区内被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位。5、对不具备生产生活条件的无地村民，应当异地移民安置。6、劳动和社会保障部门要汇通有关部门尽快提出建立被征收地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。(多)
征收的审批权限集中在（国务院）和（省级人民政府）。其中（征收基本农田）、（基本农田以外的耕地超过35公顷的）、（其他土地超过70公顷），由国务院批准。（多）土地征收审批中的“一书四
方案”的审查和批准：是指（建设项目用地呈报说明书）、（农用地专用方案）、（补充耕地方案）、（征用土地方案）、（供地方案）。
（名）土地储备：是指立足于为将来利用目的而取得现有土地并持有的行为。
（简、多）土地储备需要纳入储备的土地包括：2、收购的土地1、依法收回国有土地3、行使优先购买权取得的土地4、已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地。依法取得的土地。
5、其他（名）土地用途管制制度：是指国家为保证土地资源的合理利用促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的任凭利用土地这样一种制度。（多）土地用途管制的最基本要求
是严格按照规划确定的用途和条件使用土地。由于土地的用途和使用条件是由（土地利用总体规划）和（城乡规划）确定的，因此，土地利用总体规划和城乡规划是土地用途管制的基础。
（名）土地利用总体规划：是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发和利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。
（单）土地利用总体规划的规划期限一般为（（简）简述土地利用总体规划的编15年）。
制、实施与修订。
答：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区人民政府所在地本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在（100万）以上的城市以及国务院制定的城市的土地利用总图规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制、经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
（名）城乡规划：是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。（简、多）《土地管理法》第4条按 土地用途，将土地分为三类：1、农用地，即直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。2、建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，公用矿地，交通水利设施用地，旅游用地，军事设施用地。未利用地。
3、第四章 房地产开发用地
（多）国土资源部分类》在此基础上把建设用地分2001年的《土地为：1、商服用地，指商业，金融业、餐饮旅馆业及其相应附属设施用地。2、工矿仓筑用地，指工业、采矿、仓储业用地。3、公共设施用地，指为居民生活的二、三产业服务的公用设施及相应附属设施用地。4、公共建筑用地，指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。5、住宅用地，指供人们日常生活居住地的房基地。输，指用于运输同行的地面线路、6、交通运场站等用地。7、水利设施用地，指用于水库，水工建筑的土地用地，指军事设施，使领馆、宗8、特殊教、墓地。
（单）《城市房地产开发经营管理条例》第12条更是明确规定：房地产开发用地当以（出让方式）取得。但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式除外。
（名）建设用地使用权：是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利利用该土地建造建筑物、建筑物及其附属设施。（简）简述国有土地上的建设用地
使用权有哪些特征：1、国有建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的权利2、国有建设用地使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利。地使用权是用益物权的一种。3、建设用 （名）国有建设用地使用权出让：即土地使用权出让，是指国家将国有土地建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。
（名）国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者和县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限内的土地租赁合同，并支付租金的行为。（多）出让取得的建设用地使用
权，依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第其最高年限按下列用途确定：12条的规定，1、居住地79年。2、工业用地50年。3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。4、商业、旅游、娱乐用地40年。5、综合或者其他用地50年。 （论）论述建设用地使用权人的权利和义务？
答：1、权利。（1）占有和使用土地并取得土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，担忧相反证据证明的除外（2）处分建设用地使用权并获取收益的权利，建设用地使用权人转让、互换、出资其建设用地使用权所获收益，在缴纳必要的税费后，由建设用地使用权人所有。义务。（1）按照法律规定以及合同2、约定支付出让金等费用义务。出让建设用地使用权人应按合同约定支付出让金，租赁建设用地使用权人应按合同约定支付租让金。（2）这一义务包含积极和消极的两层含义。A建设用地使用权人应当合理利用土地，这是积极上的义务。B建设用地使用权人在用土过程用不得改变土地用途，这是消极意义上的义务。
（简）简述建设用地使用权消灭的原因？
答：建设用地使用权被依法收回：12、为公共利益需要使用土地的。、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请或者申请续期未获批准的。4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，5公路、铁路、机场、矿场等经济核准报废的。依据1土地使用权人应当予以适当补偿。、2项收回国有土地使用权的，对 （单）根据《土地管理法》第37条、《城市房地产管理法》第和国土资源部《闲置土地处置办26条法》规定，限制土地（两年以上）的，国家收回土地使用者的土地使用权。
（案）有效期的建设用地使用权限届满未申请续期或申请续期未获批准时地上建筑物的处理？
答：依据《物权法》第149条第2款，在这种情况下，“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”从目前的建设用地使用权出让权实践看，当事人主要约定以下两种方式处理：回地上建筑物、构筑物及其附属设a由出让人收施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。b由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。（多）《国有土地上房屋征收与补
偿条例》明确了（政府）是征收补偿的责任主体，房屋征收是（政府行为），并禁止建设单位参与搬迁。
（单）国有土地上房屋征收的前提是（要保障公共利益）。
（多，简）《条例》对公共利益做了列举：2、由政府组织实施的能源、交通、
1、国防和外交的需要。水利等基础设施建设的需要。3、由政府组织实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。组织实施的保障性安居工作建设的4、由政府需要。5、由政府依照城乡规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。6、法律、行政法规规定的其他公共利益都需要。（单）市、县级人民政府组织有关
部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公共意见。征求意见期限不得少于（30日）。
（单）房屋征收部门应当将钱款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知当载明暂停期限。暂停期限最长不超过（（单）依《条例》第1年）。19
条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于（房屋征收决定公告之日）被征收房屋类似房地产的市场价格。以（市场价格）作为补偿标准，则评估的时候不仅要看房屋的价值，更要看土地使用权的价值。
（多）依《条例》第21条，房屋征收的补偿方式有两种，即（货币补偿）和（房屋产权调换）。
（名）货币补偿：是指政府将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人。
（名）房屋产权调换：是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。
（单）依《条例》第26条，繁芜征收部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门（宝清做出房屋征收决定的市、县级人民政府）按照征收不馋方案做出补偿决定。 （简）根据《条例》第规定了以下几点：1、实施房屋征收27条对搬迁应当先补偿、后搬迁；2、做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；位和个人不得采取暴力、威胁或者3、任何单违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
（单）根据《条例》第收人在法定期限内对补偿不申请行28条，被征政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由（作出房屋征收决定的市、县级任命政府依法申请）人民法院强制执行。（单）强制执行的申请应当自卑执
行人的法定起诉期间届满之日起（3个月）提出；（单）申请人民法院强制执行征收
补偿决定案件由（房屋所在地基层人民法院管辖）。（单）人民法院应当自立案之日起
（30日）内做出是否准予执行的裁定。（多，简）征收补偿决定存在下列
情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：2、明显缺乏法律、法规依据。1、明显缺乏事实根据。3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；4、明显违反行政目的，严重损害公共利益。序或者正当程序；5、严重违反法定程6、超越职权。7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。（简）根据《城市房地产管理法》
第24条，下列建设用地使用权，明属必须的，可以由（县级以上人民政府）依法批准划拨：1、国家机关用地和军事用地。2、城市基础设施用地和公益事业用地。扶持（能源）（交通）（水利）等3、国家重点项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。（简）依据《划拨用地目录》，可
由（县级以上人民政府）依法批准划拨的土地使用权有：用地和军事用地。包括党政机关和1、国家机关人民团体用地、军事用地。2、城市基础设施用地和公益事业用地。包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地，公路交通设施用地、熟路交通设施用地、民用机场设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。
（简）土地划拨的审批程序？答：1、申请核发选址意见书。 2、申请可行性研究报告或设计任务书。4、申请一审查一批准。3、申请建设用地规划许可证。5、核发划拨决定书。
（名）土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（多）出去依法可继续采取划拨方 式供应的土地外，其他新增加设施用地，尤其是（商业）（金融）（旅游）（服务业）（商品房屋）（涉外工程用地），均采用土地使用权有偿有期限出让的办法。（多）《物权法》第137条第2
、3款规定，（工业）（商业）（旅游）（娱乐）和（商品住宅）。（名）协议出让：国有土地使用 权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （名）招标出让：国有建设土地权、是指市、县人民政府国土资源主管部门发布招标 公告，邀请特定或者不特定的自然、法人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（单）投标人少于三人的，出让人
应当终止招标活动。投标人不少于（三人）的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
（名）拍卖出让：国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在制定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（名）土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 (论)建设用地使用权的转让条件？ 答：第391条规定：“以出让方式取得土、根据《城市房地产管理法》地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件。付全部土地使用权让金，并取得土A按住让合同已经支地使用权证书。B按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完全开发投资总额的（百分之二十五）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。让。我国法律对划拨建设用地使用2、划拨建设用地使用权的转权的转让有比较严格的限制，根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和暂行条例》的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。业、其他经济组织和个人。A土地使用者为公司、企B领有国有土地使用证。C具有地上建筑物、其他附着物核发的产权证明。该条例第二章的规定签订土地使用D依照权出让合同，向当地市、县级人民政府不叫土地使用权出让金后者以转让、出租、抵押所获收益递交土地使用权出让金。除上述情况外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。
（简、案）禁止转让的情况。 答：依据《城市房地产管理法》第38条，下列房地产不得转让：1、以转让方式取得土地使用权的不符合本法第关和行政机关依法裁定决定查封或39条规定条件的。2、司法机者以其他形式限制房地产权利的。3有房地产未经其他共有人书面同意、依法收回土地使用权的。4、共的。5、权属有争议的。6、未依法登记领取权属证书的。规规定了禁止转让的其他情形。7、法律、法 第五章 房地产开发建设
（名）侠义的房地产开发：即房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并黄钻让房地产开发项目或者销售、出租商品房行为。
（论）房地产开发的基本原则与要求。答：《城市房地产管理法》第
25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照（经济效益）（社会效益）（环境效益）相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发利用、配套经济。”《城市房地产开发经营管理条例》再次基础上，对房地产开发的原则做了细化的规定。（单）建设单位应当自领取施工许
可证之日起（3个月）内开工。 （单）《城市房地产管理法》规定：“（房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产业开发和经营的企业）”（简，多）房地产开发企业的分
类？
答：册成立，长期从事房地产开发经营1、专营企业：是指依法登记注业务的企业。2、兼营企业：是指某些主营其他行业的公司，在注册过程中，申请兼营并经批准从事房地产开发经营的企业。3、项目公司：是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。
（简）房地产开发企业的设立条件？答：
1、有符合公司法人登记的名称和组织机构。2、由适应房地产开发经营需要的固定的经营场所。册资本在（100万）以上。4、有3、注4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有名以上持有资格证书的专职会计人2员。
（单）在《房地产开发企业资质管理规定》中，将资质管理分为两类：一类是关于已存续了一定的年限、有过一定开发面积的房地产开发企业的资质等级，包括（一至四级共四级）。
（多）《房地产开发企业资质管理规定》第4条明确规定：（国务院建设行政主管部门）负责全国房地产开发企业的资质管理工作；（县级以下地方人民政府地方开发主管部门）负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。（单）《暂定资质证书》有效期为
（1年）。
（简）项目公司开发房地产的优势。
答：1、项目公司开发房地产与我国限定的土地出让制度密切相关。项目公司为投资者提供了管理、融2、资，并且降低了投资者自身的风险。地方政府在众多方面的需要。3、项目公司开发房地产能满足 （论）房地产合作开发？
答：合作开发：是房地产开发的一种重要形态。合作开发，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在合作开发中负责具体开发的乙方必须具有房地产开发的资质，而且合作开发双方当事人共同投资、共享利润、共担风险。根据最高法院《解释》第开发的实际投资数额超出合作开发17条，合作房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定的；因不可规则当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的李荣分配比例确定。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主
管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的名，按照约定李荣分配比例确定。当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任，没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当时人未足额缴纳出资的，按照当事人的实际投资笔记分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款冲抵投资参与利润分陪的，不予支持。（多）招标的方式分为两种：
1、公开招标：招标人以招标公告 的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2、邀请招标：招标人以邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（名）劳务分包：又称劳务作业分
包，是指施工总承包企业或者专业承包业即劳务作业发包人将其承包工程的劳务作业发包给劳务承包企即劳务作业承包人完成的活动。 （名）转包：是指承包单位建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转让给他人或将其承包的全部建设工程肢解以后发包的名义分别转给其他单位承包的行为。
（单）优先权形式的期限为（月）自工程竣工之日起计算。6 个（名）建设工程监理：是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同其他工程建设合同，对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。
（多）建设工程监理的特点：（服务性）（专业性）（独立性）（公正性）。
（简）建设工程监理的适用范围？答：1、国家重点建设工程，即《国 家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目，主要包括：a基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目。步的项目B高科技并能带动行业技术进c跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目。有重大影响的项目。E其他骨干项D对社会发展目。2、大中型公共事业工程，即项目总投资在程项目，主要包括：3000万元以上的下列工a供水、供电、供气、供热等市政工程项目。b科技、教育、文化等项目。游、商业等项目d卫生、社会福利等c体育、旅项目。e其他公用事业。3、成片开发建设的住宅小区工程。国政府或者国际组织贷款、援助资4、利用外金的工程。主要包括：a使用世界银行、亚洲银行等国际组织贷款资金项目；b使用国外政府及其组织机构贷款资金的项目c使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。规定必须实行监理的其他工程，主5、国家要包括：a项目总投资在3000万元以上关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目。2、学校、影剧院、体育场馆项目。
（名）质量保修期：是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准，若在该期限内出现质量问题，建筑企业负责免费维修。
（多）房屋最低保修期：（设施工程、房屋建筑的地基基础工1）基础程和逐日结构工程，为设计文件规定的该工程的（合理使用年限）。（2）房屋防水工程工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，（为统，为2个采暖期、供冷期（5年）（3）供热与供冷系4）电器管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为（工程的保修期，（自竣工验收合格2年）。（5）建设之日起算起）。 第六章 房地产交易
（名）当地产交易：是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
（简）房地产交易有哪些特征？答：1、房地产交易是平等主体间的 法律关系。2、房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成。产交易行为受到争渡的管制和调3、房地控。
（简）房地产交易不同的标准可以划分为哪些种类？
答：1、按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。2、按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地的使用权及其地上房产的交易和集体土地使用权及其地上房产的交易。3、按交易客体的首先程度不同，可分为首先交易和非受限交易。在状况的不同，可分为单纯的土地4、按交易客体存使用权交易，商品房屋预售和现房销售。（名）商品房：是指房地产开发企
业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商业用房以及其他建筑物，商品住宅之时商品房的一种。
（多）商品房销售可以采用三种计价方式，即按照（套（单元）计价）（按建筑面积计价）或者（套内建筑面积计价）。（名）商品房预售：是指房地产开
发经营业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或放假的行为。
（简）商品房预售的条件？
答：根据《城市房地产管理法》第45条和《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：（权出让金，取得土地使用权证书；1）已交付全部土地使用（2）持有建设工程规划许可证（按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期）。在实践中，一般根据“五证”来判断预售是否合法合规。“五证”即（1）国有土地使用权证（（3）建设工程规划许可证（2）建设用地规划许可证4）建设工程开工许可证（3）预售许可证。（单）《城市商品房预售管理办
法》第10条也规定，开发企业应当自签约之日起（产挂号能力部门和市、县人民政府30日）内，向房地土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（简、论）预售合同登记备案和预
告登记？
答：两盒的性质、功能、强制性、适用烦诶都明显不同：a性质不同。预售合同登记备案属于行政管理制度。备案不仅具有保护预购人的功能，2预告登记作为一种不动产登记还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督性。（不同，预售合同登记登记备案具有3）强制性强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。预告登记是当事人自愿的行为。（4）使用范围不同。预售合同登记备案只是用商品房预售。 (商品房的房地产开发企业应当使用多)商品房现售的条件：（1）现售具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（权证书或者使用土地的批准文件2）取得土地使用（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（（5）拆迁安置已经落实（4）已通过竣工验收6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施公共设施具备I骄傲付使用条件或者已确定施工进度和交付日期（实。
7）物业管理方案已经落(名)商品房功能缺陷：即房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身，财产安全的质量缺陷。 （名）商品房销售广告：是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务利用各种有性物质或者无形没接为载体，发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。（简、多）简述商品房销售广告的
具体特点？
答：标特定。1、主体限定更为严格。3、设计的法律关系较为负2、目责。
（多）商品房销售广告的类型？答：1、商品房品质广告。2、商品 房环境广告。3、商品房功能广告。4（简）简述商品房销售广告的法律、商品房优惠广告。
属性构成要约必要的两个条件？ 答：一是意思表示内容具体明确，二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
（名）存量房：相对于房地产开发商投资新建造的商品房—增量房而言的，它是指已被购买或自检并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。
（简）存量房交易有以下特点：1、与商品房的销售相比，存量房买卖的供应和需求相对分散，买卖双方自行成交较为困难。2、由于交易双方大部分都是个人，相比商品房买卖中的购房人和开发商而言，存量房买卖双方的信任度较弱。3、在交易主体分散的存量交易中无法对任何一方的监督来保证交易安全。4、交易标上可能存在抵押等负担，因而交易内容更加复杂，设计的手续、程序繁多。5、由于不动产登记制度，无法采用“一手交钱、一手交房”的即时完成的交易方式。（名）房屋租赁：是指房屋所有权 人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
（简）房屋租赁具有哪些法律特征？答：
1、房屋租赁的注册人须对房屋享有所有权或处分权。2、房屋租赁的房屋须为法律允许出租之房屋，且为特定物。3、房屋租赁系双务、有偿、要式的民事法律行为。4、房屋租赁一般具有明确的期限。(简、多)哪些情形房屋不得出租？ 答：1、属于违法建筑的。2、不符合安全、防灾等工程强制性标准的。3、违反规定改变房屋使用性质的。4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。（论）当事人权利义务？
答：1、出租人的权利义务：a出租人的权利包括：（（2）用房监督。（1）出租收取权。3）合同解除权。（4）房屋收回全。
b屋并使之适于使用的义务（出租人的义务包括：（1）交付房2）修缮房屋的义务（3）瑕疵担保义务（务。4）负责出租房屋上核发税费的义
2、承租人的权利义务：a承租人的权利包括：（优先购买权和优先承租权（1）房屋使用权（3）合同2）解除权。B承租人的义务包括：（房屋的义务（1）支付租金义务（3）妥善保管房屋义务2）依约使用（4）合同终止时返还原的义务。 （名）买卖不破租赁：是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（简、多）房屋租赁房屋具有哪些情形或者当事人另有约定时不使用买卖不破租赁的规则：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生变动的（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 （单）《合同法》第定，出租人出卖租赁房屋的，应当239条明确规在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以（同等条件优先购买）的权利。
（简）《解释》第24条规定，优先购买权具有哪些情形，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。（1）房屋共有人行驶优先购买权的（亲属，包括配偶、子女、父母、兄2）出租人将房屋出卖给附近弟姐妹、祖父母，外祖父母，孙子女、外孙子女的（知义务后，承租人在十五日内未明3）出租人履行通确表示购买的（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
（名）房屋转租：是指在房屋租赁合同生效以后，承租人将承租的房屋在出租给他人的行为。
（单）《商品房屋租赁管理办法》更是明确规定：房屋租赁合同订立30日内，房屋租赁当事人应当到（租赁房屋所在直辖市、市、县级人民政府建设（房地产）主管部门）办理房屋租赁登记备案。 （多）（房屋所有权）和（土地使用权）必须（一同处分）。第七章 房地产中介服务
（多）房地产中介服务，是指房地产中介机构在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动是（房地产咨询）（房地产估价）（房地产经济）等活动的总称。 （简）房屋中介服务的特点？
答：（中介机构名义展开，房地产中介人1）房地产中介服务以房地产员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用（构是一种委托服务。（2）房地产中介结3）房地产中介服务是一种有偿服务。
（简）房地产中介机构的设立条件？
答：1、有自己的名称和组织机构。2的财产和经费。、有固定的服务场所。4、有足够数量的专3、有必要业人员。
（单）房地产中介服务机构的设立人向（工商行政管理部门）提出申请设立的请求，如实报告创办房地产中介服务机构具备的各项条件，提供各项可行性分析报告和必要的经济技术资料。
（名）侠义的房产经纪：是指房地产经济机构和房地产经济人员为促成房地产经济机构和房地产经济人员为促成房地产交易，向委托人提供房覅产居间，代理等服务并收取佣金的行为。
（名）房地产居间：是房地产经济机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同取佣金的行为。 的媒介服务，并向委托人收
（名）房地产代理：是指房地产经济机构在受托限内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经济行为。（简）代理活动的特点？
答：（1）经济机构必须以被代理人的名义从事代理活动，而不是以自己的名义（2）经济机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动（于被代理人承担。3）代理行为的法律后果直接归属
（单）房地产经纪人执业资格注册有效期为（（名）房地产估价：是指专业估价3年）。
人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
（简）简述房地产估价的原则和意义？答：原则：遵循核发原则，要求房
地产估价应以估价对象的核发使用、核发处分为前提估价。遵循最高最佳原则，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。遵循替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 （单）房地产估价机构资质有效期为（（单）对于房地汗估价机构而言，3年）。
未经（委托人书面同意），不得转让委托的估价业务，否则由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正。
（名）商品房包销：即出卖人与包销商订立商品房包销合同，约定出卖人降低开发建设的房屋交由包销商以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销商按照合同约定包销价格购买，但当事人另有约定的除外。（简、多）商品房包销的特征。
答：1、合作性与分工性。2、风险性。广泛性。3、排他性。
4、包销商权限的第八章 建筑物区分所以权与物业管理（名）建筑物区分所有权，是指业
主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。
（名）业主，是指房屋所以权人，即专有部分的所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。
（简）建筑物区分所有权的特征？答：1权利构成的复合型2权利客 体的特定性与观念性3权利存续与处分的整体性（多）建筑物区分所有权的内容包4属人性强
括（区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的所有权、以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。）
（多）共有部分包括三种情形，（一是专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙、地板等，以及外墙、电梯、走廊灯；二是不属于专有部分的建筑物附属物，如供应建筑物的自来水、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分；三是不属于专有部分的建筑物从物，如独立的锅炉房、会所、游泳池、贮水池等，依约定成为共有部分。）
（名）物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。
（简）物业的基本含义？
答：经可以投入使用的单宗房地产实体1物业是已经投入使用的和已以及依托于该实体上的权益。2物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以单独存在的或独立享有的单宗房地产。包括依托于实体上的权益，如相邻3物业不仅指房地产实体，还关系的利益、地役权利益等等。 （简）物业管理的基本含义？答：1从物业角度，管理主要是维 修、保养、修缮的意思。2从社区环境角度，管理主要是保安、清洁、绿化养护意思。3从物业的利用秩序角度，管理主要表现为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为。 （论）业主在物业管理中的权利和义务？
权利：1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。4参加业主大会会议，行使投票权。5选举业主委员会委员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。7监督物6业服务企业履行物业服务合同。8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。10法律、法规规定的其他权利。
义务：议事规则。1遵守管理规约、业主大会2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。缴纳专项维修资金。4按照国家有关规定5按时缴纳物业服务费用。6法律、法规规定的其他义务。（名）业主大会，由全体业主组
成，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事物的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（多）业主大会的性质（自治组
织、独立的社会组织）
（论）业主大会决定的有效通过：