发布时间 : 星期日 文章关爱老人护理院项目的可行性分析报告更新完毕开始阅读419ba68a9b6648d7c0c7463f
关爱护理院可行性研究报告.
世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。
在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，“421”金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，一个孩子将可能面对的6位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战，“养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。
（2）CC老年人口现状与需求
目前，CC市老年人口占总人口的比例迅速上升，60岁以上老年人有103.64万人，占户籍总人口的13.75%。与2005年（10.9%）相比，增长了2.85个百分点。据不完全统计，CC市现有“空巢”老人153946人。而CC市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。
2、项目提出过程
CC*市场建设开发置业有限公司（以下简称*置业）自2009年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业*大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和“十八大”精神，我公司计划投资1亿元参与养老事业，投资兴建“CC关爱老年公寓”项目。
3、项目建设与发展目标
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为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。
5、项目计划总投资
项目建设计划投资2746万元，设备及装修投资323万元(建设投资的15%)，流动资金137万元（设备及装修投资的30%），项目总投资3205万元。
6、主要经济指标 （1）总投资：3200万元
（2）年收入：918万元（300张床×3000元/月.床×12月×85%） （3）年支出：454万元 （4）年利润：464万元 （2）投资利润率：14.5% （4）投资回收期：7年。 二、市场发展前景预测 （一）CC市养老院现状调研 1.养老院的市场概况
2012年08月—10月期间，我们对CC市二道区、朝阳区、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的135家进行了全面的市场调研，调研结果显示：100张床位以上的养老院只有19家，占14%，50张床位以上的养老院30家，占22%，50张床位以下的养老院86家，占64%。而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。
调研结果表明，CC市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。
2.养老院的相关政策及政策瓶颈
近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、《CC市政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床2000元增加至4000元，对不能自理老人的补贴由每年每人1000元增加至1200元，
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提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。
调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，60岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。
（二）养老机构的市场供需预测
预计到2015年，CC市总人口将达到788.4万人，其中60岁以上老年人将达到126.38万人，占总人口比重16.03%； 65岁老年人将达到75.96万人,占总人口比重9.62%。 合计CC市城区内共有老年人口329092人。按照政府提出的“9073”格局，CC市届时养老床位需求数达到22788张床位，与现在的14000张相比，保守的讲，3年内有8788张床位缺口，需要增加100张床位的养老机构88家。
（三）价格现状与预测
1、沈阳、大连、CC养老机构服务收费价格
经过对沈阳10家、大连10家、CC135家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在1500—2000元/月（床位费、伙食费、生活护理费），非自理型老人服务收费标准平均在2500—5000元/月（床位费、伙食费、生活护理费、医疗护理费）。
三、市场竞争力分析 （一）主要竞争对手情况
目前，CC市尚未建立养医结合的老年机构。所以，针对3公里内500平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有7家，分别是同心老年护理中心、松海养老院、沿河社区老年公寓、安嘉老年公寓、浦东老年公寓、赛诺老年公寓、济康医院老人养护中心（详见附表1）
1、同心老年护理院
使用物业为政府划拨,典型的公办民营养老机构,已经营10年,客源相对稳定,有成熟的管理经验,但设备设施老化，护理人员缺乏,卫生及公共环境较差,
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服务项目较少，没有发展空间。
2、松海养老院
使用物业为租用,还有2年到期，环境极差，养老院的客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。
3、沿河社区老年公寓
该公寓经营近10年，由于物业缺陷，造成出床率不高，1000平米仅设置50张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工的配备上进行节约，造成服务质量差、环境卫生差，易被市场所淘汰。
4、安嘉老年公寓
该公寓为原东站十委老年公寓，自有房屋，正在装修，首批老人已入住。该公寓由于借助东站十委的金字招牌，有一定的社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难的问题将影响其发展。
5、CC济康医院老年养护中心
CC市唯一一家由医院自主成立的养老机构，该养老院的优势是入住老人就医方便。但由于该养老院的客户定位为自理型老人，使医养结合的优势大大减弱。与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况一般。
6、浦东老年公寓
有5年经营历史，客户以中、高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单一，管理一般，客户容易流失。
7、 赛诺老年公寓
该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于11月28日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中、高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。
（二）本项目竞争优、劣势分析 1、经营模式优势
CC市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式“比养老院更专业，比医院更关注”。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行一般性的康复治疗及购药，使老人“大病不出院，小病不离床”，同
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