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开发成本的各项支出应取得何种票据?
开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施（费）、开发间接费用等。请问，这些支出应取得何种票据？增值税发票与营业税发票如何区分？ 房地产企业开发成本中的合法有效凭证按下列原则掌握：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于以营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认说明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 现分别说明如下： （1）土地出让金。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）规定，政府出让土地，不征收营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
（2）拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号）的规定补缴契税。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采用自制凭证方式入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也可采用上述方式入账。国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）还规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业——其他工程作业”税目征收营业税，因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。
房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。其凭据的取得同上。 （3）土地整理费。支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。 （4）挖土费。支付给农民工（费雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。开具发票是，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。 （5）设计费、工程监理费、项目咨询服务费。
A境内服务单位。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号、《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）的规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务发票。
B境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，境外单位也负有营业税纳税义务，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴，没有代理单位的，由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（6）建筑工程。房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。 A、包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。 B、包工不包料（甲供材）。
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除销售自产货物并提供建筑业劳务外，纳税人提供建筑也劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担，施工单位是该营业税的纳税义务人。 现举例说明：
某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票，账务处理如下爱： 借：库存材料 10000000
贷：银行存款 10000000
由于施工单位的承包额（应结算价款）在预算时是不含甲供材的金额，但要包含甲供材料部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加（以下简称“营业税及附加”）33．3万元。若总工程价款中甲供材料1000万元，不含税劳务费（含管理费）2000万元， 营业税及附加=3000/（1-3.33%）×3.33%=103.34万元 合计工程价款=3000+103.34=3103.34万元
实际应支付给施工单位的价款=3103.34 – 1000=2103.34万元
应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103．34万元。 有关账务处理如下： （1）拨付材料时，
借：开发成本-----建筑工程成本------材料成本 10000000
贷：库存材料 10000000 入账凭据：材料拨付单。
根据《财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税【2006】177号）规定，房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里，应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务如下：
借：预付账款——施工单位 344500 贷：银行存款 11500 应交税费 333000
入账凭据：工程所在地建筑业发票34.45万元、营业税及附加完税凭证复印件（原件交由施工单位做账）。
（2）拨付工程款2068.89万元，应扣缴营业税及附加68.89万元。 借：预付账款 20688900 贷：银行存款 20000000 应交税费-——扣缴营业税及附加 688900
入账凭据：工程所在地建筑业发票2068.89万元、营业税及附加完税凭证复印件（原件交由施工单位作账）。
合计取得建筑业发票金额=2068.89 + 34.45 =2103.34万元 （3）将预付工程款结转开发成本时，账务处理如下：
借：开发成本——建筑工程成本——施工费 21033400 贷：预付账款 21033400 注意事项：
①“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用的发包方提供的材料。例如，房地产的精装修房中的窗帘业务，由房地产企业直接与窗帘制作公司签订合同，由窗帘公司制作并提供
安装服务，窗帘制作公司按增值税混合销售行为全额缴纳增值税，不征收营业税。这里的窗帘虽然属于材料，但不购成建筑工程的甲供材料，因为与建筑工程施工劳务无关。但如果窗帘公司只负责制作，有建筑公司负责安装，则属于建筑公司的“甲供材”业务。
②建筑工程甲供材业务，不应要求施工单位开具全额（含甲供材）的建筑也发票，因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位（房地产企业给施工单位开具增值税发票，并缴纳增值税），施工单位才能给房地产企业开具全额（含材料价款）的建筑也发票，这就不是“甲供材”业务，而是“包工包料”了。 ③建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司将承包工程的一部分转包给B建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A发生业务关系，不与分包方B结算价款。总承包人A支付给分包方B的工程款项，由分包方B给总承包人A出具建筑也发票，与房地产企业无关。 （7）装饰工程。装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特殊用途的工程作业。
①包工包料。与建筑工程相同。 ②包工不包料（清包工或称甲供材）。以清包工形式提供的装饰劳务是指：工程所需的主要原材料和设备由各户自行采购，纳税人只向各户收取人工费、管理费及辅助费等费用的装饰劳务。《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税【2006】114号）规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向各户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。” 据此，房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发展票。 （8）设备安装。
①房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业说的计税依据不含设备。
②商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务，商业企业收取的价款中既包括设备价款，又包括安装费，这属于增值税混合销售业务，全额缴纳增值税，不征收营业税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，就与房地产企业无关了，那是商家的成本。 营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司，并且取得安装资质的企业，如果是外购设备销售并负责安装，属于商业行为，按照增值税混合销售业务征收增值税，不征收营业税。应全额开具增值税发票，不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或委托安装公司采购设备的，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业。这种情况下，安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑也发票，发票金额就是安装金额，不含设备价款。
③工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、营业税暂行条例实施细则》规定，提供建筑也劳务的同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额缴纳增值税。房地产企业分别取得增值税发票和建筑业发票。
（9）房屋维修。房屋维修在税法中称之为“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此房地产企业支付的房屋维修费用乜应取得工程所在地建筑业发票。
允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前地维修费用。
（10）绿化工程。绿化工程往往与建筑工程相连，或者就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地就分不开，而凭证土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。《营业税问题解答（之一）》（国税函【1995】156号）规定：“为了减少划分，便于征管，对绿化工程按‘建筑业——其他工程作业’征收营业税。”因此，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按“建筑工程——包工不包料”（即“甲供材”）业务处理。