发布时间 : 星期四 文章房地产金融信息简报更新完毕开始阅读426bd2bec77da26925c5b0ab
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? 为解“圈地”之渴 房地产商热恋融资
（信息来源：新华网，2006年12月6日，
http://news.xinhuanet.com/house/2006-12/06/content_5442709.htm）
有业内人士分析，经历去年和今年的两轮宏观调控后，国内房地产企业的融资渠道受影响逐渐缩紧，通过股市的定向增发成为上市房企的主要途径。
今年，金地集团开发现有项目的同时，还从下半年开始加快了在全国的“圈地”步伐。11月28日，在上海以5.26亿元获浦东新区高行土地项目；11月15日，在北京以7.57亿元获得朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地国有土地使用权；10月31日，在沈阳以2.54亿元获取浑南新区E11土地项目；9月15日，在佛山以7.51亿元获得禅城区06B土地项目地块的使用权。如此算来，今年下半年，金地先后在上述四地以近23亿元拿下总占地面积45万平方米的土地。
相对于沪市和深市，香港成为国内房企吸引境外资本的重要阵地。在香港，除了已有的北京的北辰实业、中海发展、广州的合生创展和富力、中山的雅居乐等，今年又有后来者。今年7月，地产大亨许荣茂旗下的世茂房地产、在上海起家的绿城中国先后在香港挂牌上市，分别筹集资金37亿港元、27亿港元。
“融资——储地——融资”则成为上市公司的循环运作。随着土地供应的日益紧张，在港市获得融资的房地产公司又频繁在内地拿地。比如，广州富力地产和中山的雅居乐地产在宣布配股融资15亿和30亿港元的消息后，均表示将巨量资金的90%用于扩充内地的土地储备；华润置地、世茂房地产也将内地拿地置于投资安排首位。“除了赌人民币升值外，这些香港上市的房地产公司其主业多数是在内地经营，将土地储备拓展到内地市场是很自然的。”
有不愿具名的地产公司负责人表示，通过定向增发等方式进入房地产上市公司的多数是基金。在绿城中国今年11月初发行的本金总额4亿美元的高级票据中，认购者42％来自亚洲，29％来自欧美。
? 抓住房地产投资信托基金的融资机会
（信息来源：新华网 日期：2006年12月6日，
http://news.xinhuanet.com/house/2006-12/06/content_5442054.htm）
尽管目前国内尚不具备ＲＥＩＴｓ蓬勃发展的理想环境，但相信随着我国金融体制的改革和土地使用制度的改革步伐的加快，随着相关法律法规的逐步完善，国内的房地产评估、金融体系与国外房地产基金评估指标体系的接轨，ＲＥＩＴｓ终将会成为我国资本市场上的新亮点。
因为，无论ＲＥＩＴｓ何时登陆中国资本市场，都将使国内想通过房地产类资产进行
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资金融通的企业面临难得的机遇。能否做好充足的准备工作迎接ＲＥＩＴｓ的到来，将是这些企业抓住这一机遇的关键。去年１１月２５日，香港首只ＲＥＩＴｓ领汇基金在香港交易所成功挂牌，香港市场也由此掀起一股ＲＥＩＴｓ上市热潮。
? 高盛将向一印度房地产基金投资20亿卢比
（信息来源：中证报，2006年12月6日，
http://www.cs.com.cn/fc/02/200612/t20061206_1025230.htm）
美国高盛集团(Goldman Sachs Group Inc., GS)接近达成一项协议，可能向印度半岛房地产基金(Peninsula Realty Fund)投资20亿卢比。
该基金由Ashok Piramal集团创立，该集团副主席表示，这只基金将在短期内得以运行，预计资金总量将达到150亿卢比（合3.364亿美元）。消息人士透露，高盛集团投资该基金的交易计划会于12月初完成。
在过去一年半的时间里，印度的地价上升了30%至100%，房地产股票价格飙升了2000%，高盛公司亚洲房地产投资主管迈克尔·史密斯称：“印度是亚洲最令人兴奋的房地产市场，是亚洲正在上升的几个主要市场之一。”
然而，印度的房地产市场仍然缺乏良好的管理，并且开发水平偏低。这对外资是巨大的风险。让外资担心的另一个问题是，和中国一样，印度房地产已经经历了一轮上涨，在相对高位上很可能面临回调的风险。
? 首个融资形酒店概念企业将诞生香港
（信息来源：中证报，2006年12月6日，
http://www.cs.com.cn/fc/02/200612/t20061206_1025227.htm）
日前，富豪酒店（0078，HK）宣布已向香港证监会申请，分拆富豪产业信托上市。有消息称，该申请已获批。这将是香港首只酒店REITs，同时也打开了中国酒店业融资方式新的一页。
远东发展（0035，HK）和长实集团（0001。HK）及和记黄埔（0013，HK）都是继富豪酒店之后可能排队进行REITs（即房地产投资信托基金Real Estate Investment Trusts）融资的酒店概念企业。REITs融资风潮刮入中国酒店业。有消息称，4家银行已签署为富豪酒店筹组银团，分别为荷兰银行、德银、美林及 Sumitomo Mitsui Banking Corp。。
? 中国房地产：银行+信托+REITs：房地产融资创新组合
（信息来源：中国房地产报，2006年12月6日，
http://www.uniontrust.cn/gb/meinewsInfo.asp?id=269）
“银行+信托+REITs”是今后房地产开发商创新融资模式的主流组合，而其中信托是
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房地产融资创新工具的核心。目前已被应用的创新融资工具主要有以下几种： 1.银行方面：经营性物业抵押贷款、租约现金流抵押贷款
经营性物业抵押贷款是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置经营性物业，并以其经营收入还本付息，个人或企业都可将其名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。
而租约现金流抵押贷款则是用租金收入形成的现金流来计算开发商的贷款额，每月按照等额本金的方式归还银行贷款。
在东亚银行去年在国内推出租约现金流抵押贷款之后，工行和农行随后也谨慎推出了经营性物业抵押贷款。
2.信托公司方面：购房信托、受益权信托、银信合作等
自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新上海国际大厦资金信托计划”——中国第一支房地产信托产品的出现为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产业的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，标志着中国房地产信托基金(REITS)的雏形初步形成。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，信托公司的优势开始充分显现。
? 房地产信托持续低迷 11月仅发1个房地产信托
（信息来源：用益信托工作室，2006年12月10日，
http://www.yanglee.com/news/HYPS/2006/PS06121102.htm）
最新统计数据显示,全国房地产信托发行的数量和规模均大幅度缩水,创下了今年以来月度发行房地产信托计划的最低记录。11月全国共有20家信托构发行了29个信托产品,其中,只有联华信托发行了1个总规模不超过7000万的房地产信托产品,这还不到10月份房地产信托平均规模的62%,仅占当月信托产品总发行规模的2.7%。而此前,自6月份开始房地产信托的发行已经连续4个月大幅下滑,并于10月份创下了月度发行的低点。而随着11月寒冬的到来,房地产信托并没有再现2005年“绝地反攻”的局面。与去年同期相比,今年11月房地产信托发行数量仅为去年同期的6%。
? 信达资产发行内地首单不良资产证券化产品
（信息来源：用益信托工作室，2006年12月10日，
http://www.yanglee.com/news/XWZT/2006/ZT06121104.htm）
中国信达资产管理公司发起的内地首单不良资产证券化产品，于12月10日获得中国
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人民银行批准，并已正式开始发行。
该证券化产品分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券，法定存续期5年，其中优先级资产支持证券为固定收益产品，发行规模30亿元人民币，产品预期实际存续期为两年，次级资产支持证券作为剩余权益全部由信达公司持有，规模约为18亿元人民币。
四、其他金融信息 ? 要闻
国际私人基金天津使命：第三家证交所呼之欲出
（信息来源：2006-12-03， 新浪网，
http://finance.sina.com.cn/stock/y/20061202/10233129540.shtml）
从渤海银行到渤海产业投资基金，再到申请成立中国第三家证券交易所，为了改善滨海新区企业融资环境，天津似乎从不缺乏“大手笔”。
这一次，他们把目光瞄准了国际私人股权基金。
《财经时报》从天津市政府相关部门获悉，明年5月，天津将召开一个规模盛大的融资会议。在这个会议上，国际私人股权基金和滨海新区内企业将直接接触，洽谈融资事宜。
国际私人股权基金主要投资对象是非上市公司股权，在中国，它们又被称为“产业投资基金”。比如，中国相对熟悉的花旗日本基金、集富亚洲等都属于此类基金。天津此举意味着，这类基金将首次被大规模引入到中国某一地区的直接融资安排中。
据了解，天津方面拟邀请的国际私人股权基金将达到百家，而所遴选出的具有融资需求的企业将超过一千家。
评论：
分析认为，如果天津能大规模地使用私人股权基金提供的资本，并使之深深植根于天津经济的发展，那以非上市公司股权交易为基础建立天津证券交易所，其必要性将十分明显。
值得注意的是，天津拟引进国际私人股权投资基金，还有另一深层背景。
此前，天津在间接融资方面收获颇丰。天津不仅成立了全国性的股份制银行—— 渤海银行，而且还得到了各大 商业银行的信贷支持。但是，其直接融资步伐相对滞后，戴相龙希望改变这种局面。
因此，在9月初的论坛上，他把直接融资放在了天津四大金融突破之首。直接融资中，除提到要在产业基金上有所作为外，他还提到了企业债、 资产证券化和论证并开办非上市公众公司股权交易柜台等突破方向。
11月中旬，有消息称，天津将向国务院申请成立一家证券交易所，旨在为非上市公司提供股权交易服务；11月底，汇丰银行总经理欧智华在与戴相龙会谈时表示，要在资产证券化等业务上与天津加强合作。
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