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从拆迁问题看《物权法》
摘 要
2004年9月重庆发生一起号称为最牛钉子户的拆迁案，引起各界广泛关注。此时正值物权法颁布，于是此案被列为物权法第一案。一方是公民基本财产权，一方又是公共利益，两方的权利权衡是关键。同时该案也暴露出了物权法的局限性和不完善性，在经济高速发展的今天，城市房屋拆迁问题是不可避免会发生的，如何协调各方的权利将是摆在法律工作者面前的一大难题，是公民利益还是公共利益，如何保护公民私有财产，如何制定补偿标准，如何给予拆迁补偿等等一系列问题。因此亟待物权法的完善，为经济发展保驾护航，为维护社会安定，维护法律秩序，捍卫法律尊严贡献自己的力量。通过界定“公共利益”的范围、制定公平的补偿的标准、建立科学合理的土地征收程序，可以有效地规范政府的征收行为，大大强化对私有财产的保护，使得“促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”的立法初衷得以实现。
如何在加速城市发展建设与保护个人私有财产中找到平衡，构建合法有序的城市房屋拆迁法律制度，保护拆迁当事人的合法权益，建立和谐稳定的中国社会，是一个影响深远的热点问题 城市房屋拆迁涉及地区广泛，人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断出现，拆迁自焚事件更是将城市房屋拆迁制度推到风口浪尖，引起全社会的高度关注。
关键词：钉子户；拆迁；物权法；公共利益；公民私有财产权；征收与补偿 拆迁法律制度
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目 录
一、案情回放.........................................5
二、本事件涉及的《物权法》上的问题??????????5
2.1 关于“《物权法》保护公民私有财产”的问题???..5
2.2 关于“为了公共利益需要可以征收个人房屋”的问题?5
2.3 关于“征收个人房屋应依法给予拆迁补偿”的问题?6 三、我国房屋拆迁中存在的问题????????????6
3.1 房屋拆迁法律制度不健全????????????6
3.2 滥用公权力??????????????????7 3.3 不合理的程序设置与补偿机制??????????7
3.4 混淆公益拆迁和商业拆迁????????????7
四、《物权法》保护被拆迁人利益之不足?????????7
4.1 缺少对商业性拆迁的规定????????????7
4.2 未能对公共利益进行具体界定??????????7 4.3 征收补偿标准不明确，补偿不充分????????.8 4.4 征收程序存在瑕疵???????????????8
五、在物权法背景下对拆迁法律制度的设想与建议???8
5.1 进一步明确城市房屋拆迁的公共利益标准?????8
5.2 如何妥善处理钉子户问题????????????8 5.3 建立健全拆迁中法律程序性规定?????????9
六、结语???????????????????????9
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一、案情回放：
2004年9月，重庆市九龙坡区鹤兴路片区商圈改造，由重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同进行开发。该片区280户均已陆续搬迁，仅剩一户至今未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻。他们的两层小楼一直伫立在工地上。开发商根据评估价格提出了货币补偿和实物安置两种方案，业主认为评估价格太低，要求在原位置、原朝向、原面积、原楼层进行实物安置。由于双方分歧较大，一直未能达成协议。于是就出现了如下一幕：一边是开发商经房地产行政管理部门裁决，申请法院强制拆迁，另一边是业主把一面国旗和一条写有“公民的合法的私有财产不受侵犯”的横幅挂在楼顶，称要与小楼共存亡。
2005年2月，开发商向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决被拆迁人限期搬迁。2007年1月11日，九龙坡房管局下达了拆迁行政裁决书，并于2月1日向九龙坡区人民法院提起了《先予强制拆迁申请书》。3月19日九龙坡区法院裁定限吴苹夫妇在3月22日前自行拆除房屋，并于3月26日责令户主在3月29日前自行搬迁，但吴苹夫妇逾期均未搬迁。由于开发商与被拆迁人无法达成协议，于是重庆市九龙坡区法院今年3月30日发布公告，责令吴苹夫妇在4月10日前自动搬迁，否则将依法对房屋实施强制拆除。法院同时表示，在强制拆迁前法院仍将组织拆迁双方进行协商。2007年4月2日，开发商与吴苹夫妇最终达成协议，房屋被拆除。
二、本事件涉及的《物权法》上的问题
重庆“钉子户”事件的发生正逢我国《物权法》刚刚通过，有人甚至将该事件上升到《物权法》第一案的地位。因为它涉及了《物权法》上的有关问题。
（一）关于“《物权法》保护公民私有财产”的问题
我们看到重庆“钉子户”在自己房屋外墙上悬挂了一副标语：“公民的合法的私有财产不受侵犯”，“钉子户”以法维权，不得不引起我们的思考。
《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
即我国《物权法》明确规定了对公民合法财产权的保护，这是此次事件中各方引用最多的法律条款。该事件中房主杨武、吴苹对其房屋享有合法的财产权，享有拒绝房屋不被开发商强拆的权利。但是我们不能错误地理解“私有财产神圣不可侵犯”原则。其实世界上没有绝对不可侵犯的财产，国家为了公共利益需要，可以征收或征用私人的财产。因此，我们应当理性看待和思考这起事件。
（二）关于“为了公共利益需要可以征收个人房屋”的问题
《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”也就是说，《物权法》对公民合法财产的保护是以不与公共利益相冲突为前提的。那么“钉子户”的利益要不要保护，就要看该事件是否涉及“公共利益”。这是社会讨论最激烈的一点，也是争议最大的一点。是不是公共利益，谁说了算呢？当然是法律。但是对此《宪法》没有规定，《物权法》也没有规定。
各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是
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必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。严格限定征收用于公共利益的目的，以确保具体的征收行为在目的上的合法性。社会公共利益以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。现实生活中，房屋拆迁有为公共利益的，也有纯为商业利益的。但目前的立法没有将两者区别对待。因此，围绕着拆迁问题出现的一些矛盾和对抗，其主要症结在于国家征收制度被滥用。国家征收是指国家强行取得公民的财产，但不可忽视的是，公民对自己的合法私有财产享有不受侵犯的权利。因此，使用国家征收制度必须要有严格的条件限制，而以社会公共利益为目的则是其首要条件。在许多国家， 商业用地是绝不能采用国家征收的办法取得的，而在我国，目前不论是公共利益用地，还是商业利益用地，往往都打着公共利益的旗号，采取国家征收的办法，补偿标准也定得非常低， 这就难免引发“钉子户”事件。因此，在《物权法》中界定“公共利益”的范围迫在眉睫。
（三）关于“征收个人房屋应依法给予拆迁补偿”的问题
《物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。事实上，重庆“钉子户”与开发商争议的焦点问题就是拆迁补偿问题。房主吴苹称：开发商和地方政府没有向她提供与其房产市场价格相匹配的补偿。她表示：我要求把我重新安置到一处面积相同、地理位置相似的房子中，或按照市场价格给予补偿。这些要求是符合我国法律的。开发商只是想拆了我的房子，尽可能少地给予补偿[1]。
重庆市九龙坡区房管局拆迁管理科任秋萍科长认为：他们( 吴苹夫妇) 有权利选择拆迁补偿方式，拆迁人应该予以尊重。但房屋补偿的价值只能按照评估的价格决定，当然如果双方对于补偿能够达成协议，我们也没有异议。可是，在目前双方协调未果的情况下，作为政府部门只能支持评估的价值。对于实物安置，可以根据评估，给予与旧房价值相等的新房。但他们要求同样位置、同样朝向的实物，这是没有法律依据的。按照城市改造的规划方案，在他们房屋的位置，要规划一个大商场，每一层都是5000平米的大开间，也根本没有办法满足他们。房屋拆迁补偿的原则、范围等《物权法》没有具体规定，因此，在实际中造成了法官无法可依。所以，有必要在《物权法》中增加相关规定。
三、我国房屋拆迁中存在的问题
（一） 房屋拆迁法律制度不健全
长期以来一直沿用以城市房屋拆迁管理条例为主体建立起来的拆迁体系受到越来越多的质疑，根据立法法的相关规定，征收私有财产涉及到公民的基本权利，只能以全国人大代表委员会及其常委会制定的相关法律为依据，而条例在法律渊源上仅属于行政法规，这就与上位法立法法相冲突，某些法学专家提出违宪 对私有财产的征收前提是必须基于公共利益 现行的有关法律并没有具体列举哪些需要符合社会公共利益，也并没有明确的法律程序来判断是否属于社会公共利益需要，致使房屋拆迁缺乏法律依据，因此，目前我国城市房屋拆迁法律制度还是十分抽象与笼统的，需要在立法与实践中逐步完善与健全。
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