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2011邹城房地产市场调研报告
第一章 邹城市概况
1．邹城城市概况 1.1城市简介 1.2 城市发展规划 1.3 城市区域分析 2经济及人口分析 2.1 人口构成 2.2 经济发展概述 2.3 国民生产总值分析
第二章 房地产客户分析
1. 邹城市各阶层消费观念 2. 日益发展的消费水平
第三章 房地产发展情况
1.近期土地供应
2.房地产市场发展区域划分 3. 邹城市房地产市场四大特点 4.邹城目前市场分析
第一章 邹城市概况
1．邹城城市概况
1.1城市简介
邹城市位于山东省西南部，是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之称誉，现为国家级历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市，全国综合实力百强（县）市。
邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区，892个行政村（居）。总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。总人口114万，以汉族居民为主，另分布有回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等23个少数民族。
邹城交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京福高速 等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带；建设中的京沪高速铁路穿过城区东部。
1.2 城市发展规划
规划城区形成“一核、两轴、四片“的空间结构。规划城区延续集约紧凑的布局模式，以现状建成区为依托，在保护生态风景区的前提下，沿两条空间发展轴线拓展，形成4个综合片区。
一核：规划城区中部的岗山、铁山风景区，具有特色的绿色核心。
两轴：沿燕京大道—择邻路、太平路—矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线；沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线。
四片：规划城区划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区。
城市建设用地向东扩展；向西严禁跨越压煤线；向南控制发展，不应突破规划南外环路；
向北跨越铁山、岗山风景区寻求更大的发展空间；优化现状城区，形成城市中心。
结合东部片区住区建设，疏解中心片区人口。结合压煤区内村庄迁移，引导新增人口有序转移。 规划北宿镇、唐村庄压煤区村庄人口向西部片区转移；中心店镇压煤区村庄人口向北部片区转移。
统筹城乡发展，现代化城市建设呈现新面貌。抓实施“东扩、西联、中提、北接”战略，以东城区开发建设拓展发展空间，以旧城区改造提升改善群众生活条件，以开发区快速发展增强经济实力，以北城区框架拉开扩张城市规模；高标准建设邹西城市快速路网，规划建设城市新环线，科学谋划邹东旅游线路，逐步形成通畅便捷的交通网络；新型社区建设稳步推进，生态环境明显改善，小城镇集聚功能不断增强，建成布局合理、功能完善、生态宜居、城乡一体的现代化城市。2015年城市建成区面积达到55平方公里，城镇化率达到55%，森林覆盖率达到36%。
聚全力加快东城区建设。加快体育中心、文化中心等标志性工程建设，建成会展中心,提升城市品位形象。完成文博苑、泉兴家园、世纪国宏等高层住宅主体建设，加快和谐家园、雍景苑、爱家豪庭等项目建设，建成一批功能完善、环境优美的精品小区。全力推进护驾山公园、唐王河沿线景观改造工程，加强对唐王山、吉米山的生态保护，打造南部“天然氧吧”。加快建设北京阜外医院齐鲁分院，规划建设中央商务区、东城初中、小学、幼儿园、人民医院分院、污水处理厂等公共设施，形成完善的医疗教育体系，集聚人气商气，年内完成200 座以上高层建筑主体工程,现代化样板城区初具形象。
大力度推进旧城改造。开工建设跨京沪铁路城市高架桥，大修改造城区部分道路，形成更加完善的交通体系。坚持市场化运作，未来将继续因利河综合治理工程，和 “两孟”片区改造。规划建设一批农贸市场、停车场，新建一批城区公厕，对旧公厕全面改造升级，方便群众生活。政府近几年将重点改造背街小巷，建设一批小公园、小广场、小绿地，为群众提供更多的休闲空间。
高起点推进新型城镇建设。政府倡导小城镇建设与产业发展有机结合，将会完成13个镇总体规划编制，鼓励引导资金、项目、人才、信息向小城镇集聚，使小城镇成为区域性工商业区和商品集散地，推动镇域经济跨越发展。完善教育、住房、社保等综合配套政策，引导有条件的农民有序转为城镇居民。未来将会有9个新型农村社区建设，新建楼房150万平方米。
1.3 城市区域分析
目前以行政区域划分，邹城市总共13个镇、3个街道办事处、892个村（含社区居委会）。
邹城市主城区划分为3个区域，分别为钢山街道办事处，千泉街道办事处，凫山街道办事处。
本项目位于城东板块，紧靠城东东西主干道燕京大道，是未来邹城的新城区。政府规划城东板块为未来的城市行政中心、文化娱乐中心、教育中心，其地段优势无可比拟。项目东临牙山路，南临市政府和邹城新六中，北邻百货大楼和燕京大道，地理位置非常优越，城市未来行政商务核心核心区，优越的人文环境与自然环境形成了高尚成熟的城市发展链。交通是居住的基础，发达的交通保证了不仅仅是出行的便利，更有心情的舒畅；项目距京福高速公路入口10分钟车程。
2．经济及人口分析
2.1 人口构成
人口保持低速增长，2010年末全市非农业人口39.34万人，总人口114.77万人，农村人口74.77万人。人口出生率为10.71‰，人口死亡率为7.44‰，人口自然增长率为3.27‰。
2.2 经济发展概述
邹城是国家级历史文化名城，新兴能源工业城市。尤其是改革开放以来，经济和社会事业建设取得了丰硕成果。
两个省级经济园区： 邹城工业园； 邹城市经济技术开发区 一个省级知识产权园区：邹城市经济技术开发区（首批） 两个全国千强镇街： 北宿镇； 钢山街道
两个中国乡镇投资环境300佳乡镇： 北宿镇； 中心店镇 省级中心镇：城前镇 一个全国文明村镇： 北宿镇 一个全国环境优美乡镇：北宿镇 山东省矿山机电产业第一镇：中心店镇 中国名牌产品两个：
峄山牌尿素； 乳制品（济宁维维乳业有限公司）；