发布时间 : 星期五 文章佛山中院 - 关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见更新完毕开始阅读4552049a51e79b8968022622
华人民共和国建筑法》中规定工程转包无效，故转包合同的承包人无论是否有资质，该合同均应无效。而对于分包合同来说，若分包合同的承包人具备资质，可考虑认定分包合同有效，因从保护分包人甚至是实际施工人的利益出发，合同有效更有利于其利益的保护。且立法对无资质的工程承包人签订的合同作无效的规定，一定程度上是基于对工程质量的保障考虑，而分包合同的承包人有资质的话，则在保障工程质量方面的目的程序上没有问题，故认定分包合同有效是对既定利益格局的仍可，或更能促进社会利益最大化。
（四）物业服务合同纠纷 1、基本特点
（1）物业服务行业发展迅猛，但是物业“管理”和“服务”定位模糊不清，相关性质和内容未得到明晰的界定，物业服务企业与业主之间的矛盾有所激化。
（2）物业服务企业与业主对物业服务质量和有关费用争议大幅增多，该类案件多属群体性纠纷，如法院对案件的处理方法和措施稍有不当，有可能引发社会不稳定因素发生。
2、存在的普遍性问题及建议对策
（1）裁处物业服务收费纠纷案件的基本规范
物业服务收费纠纷案件，主要表现为两大类型：一是物业服务企业违规收费或违约引发的纠纷；二是业主拖欠或者要求调整物业服务费引发的纠纷。对于物业服务企业违规收费纠纷，处理较明确，凡查明违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定所进行收费、
多收、重收，均是违规收费，未收不得再收，已收的应予返还。另外，对物业服务单位确存在不尽职责的违约行为，可以考虑通过裁减某一时间的物业服务费数额的方式承担违约责任。相反，业主拖欠或者要求调整物业服务费纠纷则相当复杂得多。业主缴纳物业服务费是其最基本的义务。在司法实践中，应注意以下几个问题：
A、业主不得以系业主委员会签订的合同，自己不知情或不同意与物业服务企业签订合同、未尽充分协商，或者物业服务合同系格式合同等为由拒交物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约责任。物业服务公司可根据合同的约定请求业主交纳物业服务费并支付滞纳金。约定的滞纳金标准过高的，业主可以请求变更合同的约定，予以适当调整。
B、业主不得以未享受或无需物业服务企业服务为抗辩拒付物业费用。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等另有约定，业主不得以前述理由进行抗辩，否则有损业主自治机制和物业服务秩序。
C、慎重调整物业服务费收费标准。业主以物业管理服务没有达到法定或约定标准为由拒付或者要求调整降低物业服务费。对个别业主以物业管理服务存在一定瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的，法院不予支持。因为因物业服务具有公共性，而各个业主主观感觉差别各异，因此在物业管理服务存在较小的瑕疵时不要轻易调整某个业主的物业服务费标准，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。
只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，且为业主大会或多数业主所确认的，法院才能考虑降低物业管理服务收费价格。
当然对于特殊物业的物业服务收费过高，可以根据实际情况予以适当的调整。例如，在佛山惠景幼儿园与佛山同心臵业公司物业服务合同纠纷上诉案，物业公司与惠景城业主委员会签订的物业服务合同约定的每月每平米3元标准取收幼儿园物业管理费。这对于小区内公办、公益性质的幼儿园、小学等教育设施物业而言显属收费过高，既不利于幼儿园自身和小区教育事业的发展，同时间接地损害了该小区广大业主的公共利益，有违社情民意。故二审我们根据实际情况予以适当的调整。总而言之，对小区内公办、公益性质的幼儿园、小学等物业收费标准，不应按照经营性物业收费标准收费，可参照该小区内普通多层物业收取服务费。
D、物业服务企业不能采取断电、断水、封门等措施限制业主物权行使的方式来解决欠费问题。物业服务企业以上做法不具有合法性，应予制止。如物业服务企业行为造成业主人身或财产损害的，业主有权主张物业服务企业承担损害赔偿责任。
（2）妨害物业服务与管理纠纷案件的处理
业主实施种种妨害物业服务与管理的行为，例如损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放臵危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；违反规定进
行房屋装饰装修；违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等等。此时，物业服务企业可否直接起诉业主，主张承担相关民事责任？一直以来，两级法院的普遍性观点认为物业公司没有行政执法权，没有权利就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼。我们做法通常是驳回物业服务企业的起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，法院应予支持。这对维护物业管理起到非常重要作用。司法解释作了肯定性规定，解决了长期悬而未决的物业服务企业诉权问题。
对业主实施妨害物业服务与管理的不法行为，需要及时有效地制止。在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。虽然物业服务企业没有行政执法权，但是我们应正确认识到，基于物业服务企业获得业主委员会和业主的委托授权而取得物业区域内的管理权，故赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对人和物业进行管理的权限，而且可以及时有效地制止不法行为。故对实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业根据司法解释请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，应予支持。
(3)物业管理的安全保障责任纠纷的处理
物业服务企业对业主的安全保障义务，是指物业服务企业负责对