发布时间 : 星期日 文章资产评估练习题更新完毕开始阅读462e4f25e2bd960590c677cf
1.某企业2007年1月1日购进一条生产线，账面原值150万元，2010年1月1日评估。该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员估计，还能使用6年。目前市场上更先进的生产线比该生产线节省3人，每人月工资650元。由于市场竞争加剧，该生产线开工不足，每年损失20万元。所得税税率33%，折现率10%。 计算：（1）重置成本（2）实体性贬值率（即有形损耗） （3）功能性贬值（4）经济性贬值（5）该生产线评估值 （P/A,10%,6）=4.3353 （1+10%）3=1.33 【正确答案】：
（1）重置成本=150×（1+10%）3=1996500元
(2)实体性贬值率=3÷（3+6）=33.33% (3)功能性贬值=3×12×650×（1-33%）×（P/A,10%,6）=68282 (4)经济性贬值=20×（1-33%）×（P/A,10%,6）=58361 (5)资产评估值=1996500×（1-33.33%）-68282-58361=1204424
2. 对企业一台机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例，有关情况见表： 交易价格 交易情况 品牌因素 生产能力 成新率 参照物A 参照物B 参照物C 被评估对象 186万元 155万元 168万元 105 102 99件/年 80% 98 100 112% 70% 103 102 108% 75% 100 100 100件/年 125% 70% 101件/年 98件/年 定基价格指数 110% 经分析，设备功能与市场售价呈线性关系。根据上述条件，用市场法估测机床的价值。 【正确答案】：
（1）交易情况修正
参照物A交易情况修正系数=100/105 参照物B交易情况修正系数=100/98 参照物C交易情况修正系数=100/103 （2）品牌修正
参照物A品牌修正系数=100/102 参照物B品牌修正系数=100/100 参照物C品牌修正系数=100/102 （3）功能修正
参照物A功能修正系数=100/99 参照物B功能修正系数=100/101 参照物C功能修正系数=100/98 （4）交易时间修正
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参照物A交易时间修正系数=125%/110% 参照物B交易时间修正系数=125%/112% 参照物C交易时间修正系数=125%/108% （5）成新率修正
参照物A成新率修正系数=70%/80% 参照物B成新率修正系数=70%/70%
参照物C成新率修正系数=70%/75%=0.93 （6）计算比准价格
100100100125p6×××××=174.43（万元）参照物A比准价格：（
10510299110?0100100125p%××××=174.77（万元）参照物B比准价格：155× 98100101112p0100100125p8×××××=176.26（万元）参照物C比准价格：
10310298108u%（7）评估对象价值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）
3.W企业现生产甲产品，为了提高甲产品的市场占有率，希望从A公司获得其商标的使用权。W企业已经与A公司达成了商标使用权转让初步协议，现委托评估机构对W企业拟购买A公司所拥有的商标权使用权的价值进行评估，评估基准日为2009年1月1日。
经评估人员调查分析，A公司是全球知名的企业，商标使用权上次获得注册(续展)的时间是2006年1月1日，并按时缴纳了有关商标的费用，商标有效。如果甲产品采用了A公司的商标，预计在评估基准日后15年内可具有稳定的市场，产品销售价格可由原来的每台550元提高到750元，全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台500元增加到580元，评估基准日后第一年可销售16000台，第二年可销售18000台，从第三年开始每年可销售22000台。15年以后企业不再使用A公司的商标。购买该商标使用权的风险回报率是8%，国库券的利率是4%。W企业适用所得税税率为25%。
根据上述条件不考虑其他因素，试评估在本评估目的下W企业购买的A公司商标权的价值。
(P/A，12%，13)=6.4235;(P/A，12%，15)=6.8109;(P/A，12%，2)=1.6901;(P/F，12%，2)=0.7972 【答案】：
由于A公司的商标是知名商标，所以A公司肯定会在商标保护期满时继续申请保护，所以其商标的保护期可以认为是无限年限
第一年的超额收益：[(750-550)-(580-500)]×16000×(1-25%)=120×16000×0.75 =1440000(元)
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第二年的超额收益：[(750-550)-(580-500)]×18000×(1-25%)=1620000(元)
第三年及以后各年的年收益：[(750-550)-(580-500)]×22000×(1-25%)=1980000(元) 折现率=无风险利率+风险回报率=4%+8%=12%
评估值=1440000/(1+12%)+1620000/(1+12%)+1980000×(P/A，12%，13)×(P/F，12%，2)=12716380.48(元)
4.某待开发建设用地，土地面积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。 (P/A,10%,40)=9.7791
要求计算：（1）写字楼建成后的价值；（2）该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。 【答案】：
(1)楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A,10%,40)=535112352(元) (2)利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)1-1]=0.1236×地价+3168000 (3)建筑费=2000×12000×2=48000000(元) 专业费=48000000×10%=4800000(元)
(4)销售费用=535112352×3%=16053370.569(元) 销售税费=535112352×8%=42808988.16(元)
(5)利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7920000
(6)地价=535112352-52800000-58862358.72-0.1236×地价-3168000-0.15×地价-7920000
地价=323776690.7(元)
(7)单位地价=323776690.7/12000=26981.40(元) 楼面地价=26981.39089/2=13 490.7(元)
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5. 某房地产公司委托某资产评估事务所对其拥有的一块土地使用权进行评估，评估基准日2009年8月1日，该宗土地面积2000平方米，其剩余使用年限25年，容积率2.7，相对应的容积率调整系数1.20。评估人员在市场上找到与被评估土地相似的一块地，成交价格4000元/平方米，交易时间2007年8月1日，正常交易。参照地块面积15000平方米，容积率3.1，相对应的容积率调整系数1.23，参照地块剩余年限20年。评估人员经综合分析后确定，其他因素例如面积及地形、宽深比因素等预计使被评估地块价值比参照地块高3%。假定2007年8月至2009年8月物价上涨6%，折现率9%。 （1+9%）
25
=0.116 （1+9%）
20
=0.1784
计算：（1）交易情况修正系数（2）交易日期修正系数 （3）土地使用年限修正系数（4）容积率修正系数
（5）其他因素修正系数（6）以参照地块计算的土地使用权价值单价和总价。 【正确答案】：
（1）1（或不修正） （2）1+6%=1.06
1(1+9%)25(3) =1.08 201(1+9%)(4) 1.20/1.23=0.98 (5) 1+3%=1.03 (6)单价=4000×1.06×1.08×0.98×1.03=4622.24元/平方米 总价=4622.24×2000=9244480元
6.某估价对象是一幢出租的写字楼；2007年5月15日建成，土地面积12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数22层，钢筋混凝土结构，经济耐用年限55年；土地使用权年限50年，从2005年5月15日起计。可供出租的净面积31200平方米，租金平均35元/平方米.月，空房率10%。经常性费用平均每月10万元。房产税为租金收入的12%。其他税费为租金收入的6%。折现率10%。评估基准日2010年5月15日。 （P/A,10%,45）=9.8628 （P/A,10%,50）=9.9148 （P/A,10%,55）=9.9471 计算：（1）年租金收入 （2）年总费用 （3）年净收益 （4）收益年限（5）该写字楼的价值。 【正确答案】：
(1)年租金=31200×35×12×（1-10%）=1179.36（万元） （2）年总费用=10×12+1179.36×（12%+6%）=332.8（万元） （3）净收益=1179.36-332.28=847.08（万元） （4）收益年限=45年 （5）评估值=847.08×（P/A,10%,45）=8354.59（万元）
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