发布时间 : 星期三 文章上海某项目可行性研究报告书更新完毕开始阅读469dacb7dc88d0d233d4b14e852458fb770b38cb
休闲生活 医疗保健 金桥公园、名人苑花园 瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院 教育培训 中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学 。 [——项目“立地条件”优劣分析——] 利多因素 ?
张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利的条件，多条公交站点的设立，为业主乘车出行增添了多种选择。 ?
金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐饮、农贸、金融等配套渐渐完善。 ?
基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的就近休闲、娱乐、健身的理想场所。 ?
基地四周的文化教育和医疗卫生设施较为完善，附近分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。 ?
小区占地10.7万平方米，具有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。 ?
加上规划良好的小区环境，优美的景观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压抑，完全感受大自然的意境。 ?
发展商以往塑造的成功案例，所创造的品牌效应，成为业主购房的信心保障。
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本项目房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。
利空因素 ?
基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的安宁被其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。 ?
目前基地四周的商业配套相当不完善，即使现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够的问题，这一切都阻碍了居住地的人气的进一步旺盛。 ?
基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路上，居民出行，特别是夜间较有不便。 ?
基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带），四周宽阔的道路阻碍了各社区人员的流动，夜间基地周边除了川流不息的车辆，毫无人影。 ?
项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。 ?
项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案整体布局规划，致使社区缺乏整体感。 ?
金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质、高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。 ? 受技术经济指标的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚
理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。 ?
一期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。 ?
小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理的要求相对较高。
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项目产品“定位依据” （目标市场需求）——？
1、周边竞争个案目标市场需求
鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下：
? 出于对上下班和日常生活出行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。
? 有浦东主轴线——张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中意识到这一“黄金道路”沿线物业有令人欣慰的升值空间。
? 随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的“新金杨，新生活”概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间的关注目光。
? 目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较高。
? 对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50-55万元/套总价的房源市场去化最快。
? 结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。
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功能分割合理、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。 区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格迥异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。
? 一梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好
? 随着区域内环境面貌和市政配套工程的日趋完善，又独具“全市唯一空气质量指标达到国家一级标准地区”的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资、环保意识的购房者青睐。
2、上海市场同质产品分析
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上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的 “中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄兴绿地周边的“文化佳园”，距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：
〃发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场
定位准确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新都”。
〃拥有各自区域内独特的地理位臵优势。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。
〃在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。
〃项目周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。
〃完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。
〃良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m2～飚升至5000元/ m2。累计涨幅超过25%。 〃一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计 规划。
〃 大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。
〃国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；以及白玉兰施工质量奖的获得。
[——项目产品“附加值”建议——]
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