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职工离职后所购公房是否退还
王刚 江苏省扬州市中级人民法院
[裁判要旨] 用人单位按照房改政策将公房出售给劳动者，并与职工签订了购房服务期限的约定。对于该约定的效力，应审查约定的内容是否违反房改政策和法律规定。对于服务期限的确定，应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则来确定具体服务期限。
案号
一审：(2005)扬广民一初字第0688号 （2006年12月20日）
二审：（2007）扬民一终字第0089号 （2007年8月17日）
[案 情]
原告：江苏曙光光电有限责任公司
被告：王平
王平于1985年调入曙光光电仪器厂（江苏曙光光电有限责任公司是由曙光光电仪器厂2001年底改制更名后成立）工作，1995年王平与曙光光电仪器厂签订了无固定期的劳动合同。1997年11月15日，曙光光电仪器厂三届职代会第十六次会议审议通过了“关于3-19住宅楼分配方案”的决议。决议第一条规定“3-19住宅楼”的分配对象是：“尚未住中户以上成套住房的从事新产品开发的优秀工程技术骨干为主，并要求该职工思想稳定，安心本厂工作。凡分配3-19住房者，应有自愿长期为本厂服务的思想，经与工厂签订了五年以上长期合同，?”。决议第五条规定了购房约定：“工厂3-19住宅楼的营造与分配主要目的是为保留产品开发骨干人员及其他骨干人员而采取的措施之一，为加强住房管理，除按工厂职房管理条例等规定管理外，凡分配到3-19住宅楼购房的职工，须与工厂签订购房约定。通过购房约定来制约购到住房后的人员，避免个别人员背信离厂使工厂住房资金损失，保持骨干队伍的稳定。”
1998年6月10日曙光光电仪器厂与王平签定了职工购房约定书一份，该约定书载明：“1、甲方（曙光厂）将3-19住宅楼301室住房壹套按扬州市1997年售房政策规定出售给乙方（王平）。2、乙方购买甲方住房以后，须为甲方服务23年以上。3、乙方购买甲方住房后，如因个人原因，不论以什么方式离厂另就，须将所购住房退还甲方，甲方按乙方购买房时所支付的购房款（不计息）退给乙方。4、如乙方不将房屋退还甲方，甲方按每平方月租不少于15元加收房租及管理费。乙方在三个月内仍不退还，甲方将采取断乙方水、电，直至封门等措施，促使乙方退房。??6、本约定也是甲方《九七年十一月七日三届职代会第十六次联席会议审议通过的分配方案》的附件之一。”该份《职工购房约定书》除房号、服务年限两处为订约时人工填写外，其余合同内容条款均事先由曙光厂拟制好并打印成文。该约定书为格式合同。关于约定书中的“乙方购买甲方住房以后，须为甲方服务23年以上”，曙光光电公司解释称约定书中的服务年限是根据每名职工购房时的年龄与退休年龄的差额，分别填写。
同年经过房改，曙光光电仪器厂将江阳中路38号3-19幢301室房屋出售给王平，王平给付购房款33464元，王平妻子石玫的单位也补贴给曙光厂6000元。根据1998年10月22日公有住房出售评估表记录，王平所购房屋属房改售房，购房价格系按成本价购房。2001年1月3日，扬州市房管局颁发了房屋所有权证，房屋所有权人为王平，产权性质为私有。
2001年12月3日，王平因向曙光光电公司申请解除劳动合同未果，向扬州市劳动仲裁委员会申请仲裁。扬州市仲裁委裁决双方继续履行合同，但王平自行离职。2002年10月10日，曙光光电公司作出对王平予以除名的决定，后于2003年4月撤销了该决定。2003年7月24日，曙光光电公司再次作出了对王平的除名决定。
2004年3月30日，曙光光电公司向扬州市广陵区法院起诉，请求解除双方的售房关系，曙光光电公司退还王平购房款，王平退还房屋。
[裁 判]
扬州市广陵区法院经审理认为：根据国务院有关推进和深化城镇住房制度改革的相关文件精神，对于城镇的成套住房，职工愿意购买的，应当根据住房的成本价、房屋状况、职工工龄等因素出售给职工。王平在原告单位已工作十年以上，分配的住房符合房改条件，实际购买也是按照被告已有工龄进行的折扣，而原告与其签订的购房约定书对其购买房屋增加了其他条件，违反国家房改政策，违反了民法的公平原则。且该约定书的有关条款限制了劳动者的劳动自由权，违反了我国宪法和劳动法的基本精神，原告据此要求解除与被告的房屋买卖关系，缺乏法律依据，依法不予支持。案经扬州市广陵区法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出判决如下：驳回原告曙光光电公司的诉讼请求。
宣判后，曙光光电公司不服，向扬州市中级人民法院提起上诉。其主要上诉理由为：1、根据国务院关于房改的文件精神，城镇公有住房可以向职工出售。但有关房改文件均没有规定，出卖者和购房者不可以在售房时签订购房补充协议。上诉人建房是为了公司发展，稳定职工队伍，按照房改政策优先出售给自愿为公司长期服务并急需改善居住条件的技术骨干人员，在出售住房前所有人员都签订了购房约定书。优先购房与为公司长期服务是权利和义务的对等，这一过程，并不违反房改政策和公平原则。2、劳动者的权利并非没有限制，劳动者的劳动自由必须受劳动合同的约束。本案中被上诉人2001年擅自离职，后经仲裁要求其回公司上班，但其仍然旷工，上诉人依法对其除名。被上诉人在擅自离职后，一直在外就业，其劳动自由根本未受限制。《职工购房约定书》仅是约定了购房者的服务年限，并非强制其服务，根本没有限制购房者劳动自由。综上，根据约定书的规定，上诉人出售房屋给被上诉人是附条件的。目前，被上诉人违反约定，解除条件已经成就，上诉人要求被上诉人归还房屋理应得到支持。
被上诉人王平答辩认为，本案讼争的《职工购房约定书》其内容是违法和无效的。首先，被上诉人是通过房改购房。单位出售公房的价格是由房改政策规定，这种低价是国家取消房屋实物分配后对长期低工资劳动职工的补偿，并不是公房出售单位给职工的特别优惠。其次，根据国家有关房改政策和法规，房改后的房屋是职工的私有财产。获得房产权的购房职工作为房屋所有权人，依法可以自由支配该房屋，其他人不得干涉。房屋产权是一种物权，具有
对世性和排他性，《约定书》不能对抗物权的绝对效力。第三、国务院（2003年8月12日）《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：“要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限制条件”。本案房改房的公房出售合同中没有任何附加的条款。《约定书》的性质属于擅自设置的房改房上市限制条件，是政策明令禁止的。第四，纵观《约定书》的内容，要求被上诉人为其服务23年直至退休。而被上诉人在1995年就与上诉人签订了无固定期限劳动合同，该条约定明显限制了劳动者的劳动自由，不仅违反了劳动法的原则，也完全背离了公平原则。原审判决认定其无效是正确的。
扬州市中级人民法院审理后认为，《职工购房约定书》作为格式合同，其中约定的“乙方购买甲方住房后，须为甲方服务23年以上，如果职工离厂须退还住房”等约定违背了法律和政策的精神，应当认定为无效。本案中，被上诉人王平购买的房屋是以成本价购买，且已领取了房屋所有权证，对照有关房改政策规定，被上诉人对该房屋具有完全产权，原售房方不再享有任何权利。从国家房改政策分析，每个家庭可以享受一次按照成本价购买公有住房的福利待遇。因此，用人单位将自建公房出售给职工仅是一种劳动福利，符合条件的职工完全可以享受。从讼争房屋分配、出售过程分析，被上诉人符合上诉人职代会确定的分配条件，而且按照房改政策足额交纳了购房款，被上诉人妻子单位还补贴了六千元。在此过程中，被上诉人购房除按房政政策享受了福利待遇外并未额外享受任何优惠待遇。因此，被上诉人已按房改政策履行了全部购房义务，不应再承担任何额外义务。此外，本案中双方签订的《职工购房约定书》是上诉人事先拟就的格式合同。其内容和主要条款均由上诉人预先拟定，未与被上诉人充分协商。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中《职工购房约定书》的主要内容是上诉人出售房屋给被上诉人，但要求被上诉人为上诉人服务23年以上，如果离职则须退回房屋。而这一内容加重了被上诉人一方的责任，排除了被上诉人一方的主要权利，该条款应为无效。综上，上诉人的上诉请求无法律依据，故不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。案经扬州市中级法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定作出判决：驳回上诉，维持原判。
[评 析]
近年来，随着住房制度改革的推进，购房职工与售房单位之间的房产纠纷日渐增多。这些纠纷的矛盾焦点主要集中在职工购房后被单位开除或因其他原因离职后，单位能否收回所售房产等。在这些纠纷中，售房单位常常依据双方售房时签订的购房约定书而主张权利。售房单位认为房改房是针对单位职工这一特定身份的福利，职工购房后如果离开单位，既已丧失取得此福利的资格；为防止单位资产流失，必须收回所售公房，退回职工购房款。而且购房约定书是一种附条件的合同，既然条件成就，就应按约定履行。购房职工则认为，房改房是单位对其以前贡献的承认和补偿，既然已经交付房款又实际使用着房屋，就应该是房屋的合法所有人了，所有权应该受法律保护，单位没有收回的权利。
对于房改时双方签订的购房约定书的效力，目前国家尚没有法律法规作出专门规定，司法实务中对此也有不同理解。由于按房改政策出售房屋，是一种特殊的房屋交易形式。对于双方售房时所签订的购房约定书的效力，审判实践中应当区别情况，分别对待，关键是把握和界定以下两个问题：
一、购房约定书的内容是否违背房改政策和法律法规的规定。
所谓“房改房”是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。在城镇住房体制改革之前，城镇居民的住房基本由国家提供并统一分配，实行以低租金为主要特征的福利性实物供给制。90年代初，国家推行城镇住房体制改革，向居民个人出售新旧公房是推行住房改革的基本措施。根据国务院1994年7月18日颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中的规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价”。根据以上房改政策，每个家庭可以享受一次购买公有住房的福利待遇。因此，用人单位将自建公房按房改政策出售给职工仅仅是一种劳动福利，符合条件的职工完全可以享受。如果未享受额外的优惠，购房职工不需要承担额外的义务。
在房改中，职工购买价格的区别决定着产权归属的区别。根据国家房改政策规定，职工购房存在标准价与成本价之分。标准价包含住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。职工按标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；在进入市场交易时，原单位有优先购买权和租用权。在领取产权证书时，按标准价购买的住房应标明产权比例。成本价包含住房的征地和拆迁补偿费、勘查设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。因此，职工按标准价购买的房改房，其产权是“有限产权”，而职工按成本价购买的房改房，其产权是完全产权。两者的法律性质和法律地位是不同的，职工享有的权利也不同。职工按标准价购买的有限产权房，其与用人单位在房屋上构成的是按份共有关系。对于此种类型的房屋，其在买卖、转让、互换上均受一定的限制，应对照按份共有的关系来处理。职工按成本价购买的完全产权房，职工作为物权所有人，享有完全的使用、收益、支配、处分权利，其它任何人不得干涉。 从职工享受福利的角度思考，购买房改房是按国家福利政策用人单位应当给予劳动者的福利待遇。虽然国家房改政策未明确规定职工享受此种福利，单位不得另附条件。但由于实践中，单位公房数量有限，有限的房源与职工需求相比常常是“僧多粥少”，因此，单位常常通过另行制定分房条件来缓解压力。对于双方签订的附服务期限的购房约定书，也是一种附条件的行为，即职工系附条件的享受购房福利。职工按房改政策购房从法律上分析类似于单位赠予职工购房福利。在福利支付过后，一般不得撤销赠予。由于房屋买卖涉及到物权的变动。物权行为是一种要式行为，职工和单位就房改房的买卖达成一致意见后还应当办理相应的产权变动登记手续。如果双方签订的购房约定书合法有效，在职工服务期满前，房屋买卖合同尚未履行完毕，单位就不应支持职工办理产权手续的要求。而如果一旦单位同意办理产权登记手续也就意味着单位用行为改变了购房约定，也就是说所附条件已经由单位放弃。在此种情形下，单位再要求收回房屋与法与理均无据。
本案中，双方讼争的房屋被告是以成本价购买，对照有关房改政策规定，被告对该房屋具有完全产权，原售房单位不再享有任何权利。而且，被告购房除按房政政策享受了福利待遇外并未额外享受任何优惠待遇。被告也已按房改政策履行了全部购房义务，其不应再承担任何额外义务。此外，原告在明知双方存在购房约定情况下，为被告办理并领取了房屋所有权证，房屋产权已变更到被告名下，原告要求解除买卖合同，不能得到支持。
司法实践中，单位与职工签订的购房约定书常常以约定服务期限的形式体现。用人单位为劳
动者提供了不同于其他劳动者的特殊待遇后，可以与劳动者约定服务期。但服务期的约定并非没有限制，应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则来确定具体服务期限。本案中被告王平在原告单位已连续工作十年以上，且双方已签订无固定期限劳动合同。无固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。无固定期限劳动合同的稳定性较强，一般意义上，劳动者享有单方解除权，对于维护劳动者合法权益极为有利。而购房服务期的约定，实际使劳动者从无固定期限劳动合同转化为固定期限劳动合同，对劳动者的劳动自由限制较多。因此，对于服务期限的审查应着重于判断权利与义务是否一致，即劳动者享受的额外待遇与其承担的服务义务是否显著失衡。本案中，被告购买房改房的资格却要以终身服务来换取，权利义务明显失衡，也明显侵犯了劳动者的劳动权利，对于原告的请求，依法不能得到支持。
二、购房约定书是否违反《合同法》中关于合同效力的规定。
房改售房中买卖双方签订的购房约定书是平等主体间的民事合同，虽然涉及房改政策，但不能改变合同为房屋买卖的性质。对于民事合同的效力，应当根据《合同法》的规定，从签订合同时双方当事人意思表示是否真实、自愿，合同内容是否违反法律和行政法规强制性规定等方面进行审查。
本案中讼争的《职工购房约定书》系双方当事人采用格式条款订立。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款。格式条款多是由缔约时处于强势地位的一方当事人起草，产生不公平条款的可能性较大。为了保护缔约弱势一方的权利，对于格式条款，合同法有专门规定。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案中《职工购房约定书》中的格式条款主要内容是原告出售房屋给被告，但要求被告继续为原告服务23年以上，如果离职则须退回房屋。虽然这一内容不存在免除原告交付房屋、转移所有权的责任，但此条款加重了被告方购房应承担的责任，排除了被告方的主要权利，该条款应属无效。由于本案双方在购房时存在劳动隶属关系，订约地位并不平等，作为劳动者的被告对订约条款的确定并不存在平等磋商的机会，原告在制定合同条款时理应合理公平确定双方权利义务，但原告却在房改政策之外，另行增加了终身服务期限的规定，加重了被告一方义务。该条款的制定有违公平原则。《职工购房约定书》中约定了被告须为原告继续服务23年以上，其实质是要求被告为原告终身服务。这一条款明显限制了劳动者的择业自由，侵犯了劳动者平等就业和选择职业的权利。而被告并非自愿同意终身为上诉人服务，而是为了取得购房资格被迫同意放弃了择业自由权利，因此，签订购房约定书有违被告真实意思。由于房屋资源的稀缺性，被告优先分配到房屋，但此种优先权却要求被告在按规定支付全部房款外还需用终身服务去换取，权利义务明显不对等，双方利益也失衡。故此种购房约定应认定为无效条款。因此，本案一、二审法院未支持原告解除房屋买卖合同、退还房屋的请求是正确的，亦充分保护了劳动者的合法权益。