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六、阻力点
●本项目周边地块的规划及开发不排除会对本项目的销售产生不良影响，建筑周期期间会引至消费者的分流及消费热点的转移，应尽可能缩短销售周期。
七、如何提升项目价值空间？
提升本项目价值空间的基本条件在于提高自我的个性化优势及创造附加价值，塑造品牌。思考如下： ●从内涵方面
本项目的个性化优势在于其他项目无可比拟的居住品质和环境，创造本项目的附加价值必须从扩大消费客源层，提升自我的经营模式开始；其次，只有本项目才能结合这些优势——把“精英别墅生活观”每一个细节融入产品和销售中，把本项目提升到另一个高度，成为该地区首个真正从各方面作到高品质的住宅社区，创造出高港区独一无二的社区品牌。从而使本项目的消费客户层有效地拓宽了，形成多重客户层。
●从规划方面
在以符合现代居住模式，最大限度地体现别墅生活为原则的大前提下，从社区各组团的自然分割，以及中央宽20米以百年银杏绿化植栽为主的景观绿轴等方面一一展现。
●从经营方面
1、及时了解政策面的状况,以便更改或加强销策略. 2、完善本案周边交通机能。
3、建造样板房,以实物打消当地人对期房的疑虑。 4、定期的广告宣传造势,塑造公司形象,以造成耳语效应。 5、炒作“未来前景”话题，以吸引投资客的目光。 贰、客户群分析 一、区域来人预估
1、永安镇 2、周庄
3、滨江工业园区 4、泰州市区 5、泰州新区 6、口岸镇 7、刁铺镇 8、泰兴市 二、客源分析
●多层部分
1、拆迁户：高港区的高速发展，导致此地区大面积拆迁，许多有了钱急于购房的拆迁户；购房者的投资保值的心理，在经济不景气的情形下，普遍希望通过投资住宅获取稳妥的投资回报。
2、工业区人员：大量厂房的兴建，使得此区人口不断的增加，加之本地的发展及前景，不得不使他们有在此定居的想法；关注未来高港区的整体规划和发展，这个因素直接影响了他们的购买欲望。
3、投资者：看好本项目所在地段之潜在价值，以投资为目的的专业投资者。 4、周边居民：高港的急速发展，使得周边地区的居民对此向往。
5、将结婚者：本身要买房，市区太贵，此地段住房物美价廉。
6、养老者：小区整体规划环境美，档次高，易于有条件养老者等等客户。 ●别墅部分：
1、以上多层客源中较有实力者。 2、结合以上中向往休闲生活者。 三、问卷结果分析
1、家庭收入
①高港区家庭收入全区以2-5万最多，占41％。平均每月以最高位计算平均为4166元/月。扣除2/3家庭支出，余额为1388元，换算按揭承受金额约13万元整。换算可承受点总价约在19万元整。
②高港平均收入偏低，年收入8-12万，仅占全部比例的6%。高总价产品之客，较为稀少。 2、现有住房面积
①因高港区目前居住环境以旧建筑为主（农村及待改造户），所以目前居住空间以150平方米以上最多占28%。
②以高港区目前的居住面积调查显示70平方米以下的仅占7%，90-150平方米占65%(此面积为目前高港区多数产品)此资料为本案在面积的设定上提供一定的数据。
3、计划购房时间
①高港区居民计划购房时间以1-2年最多占79%。其分析原因如下： a.高港区规划大面积拆迁，但其拆迁款的到位约在１年左右。 b.收入较低，首付款不足。
c.为下一代购房，目前下一代年龄不足。 4、购房目的
高港区居民购房原因以改善目前居住环境最多占43%，是本案的主力客户。此数额购房在小区的整体规划及社区的素质上最为重视，塑造良好的居住环境是诉求的重点。
拆迁的客户占总比例的35%。此类客户因政府拆迁被迫需要购房。此类客户可能居住人员较多（三代同堂）。在购房的选择上以房间数的多少、面积的使用及总价上较为偏重。其按揭承受能力也是考虑的重点之一。
5、购房区域 ①
本区居民多数以口岸为主要购房的选择对象，占总比例达89%。其原因为：
②口岸镇的规划在高港区中为首屈一指的，在行政区的形式改造的力度及未来的发展上普遍得到认可（刁铺、永安镇、野徐、白马），再加上居住环境的优势，商业的发达，使口岸镇成为家居第一选择。
６、购房款项：
①本地居民在购房的总价承受能力以15-25万，占48%。本地居民的收入及按揭款的承受较相符，也在另一方面透露出本地居民对此区域的房价认同度。
②15万以下占36%为第二高，此类客户在购房能力上明显较为不足也是对单价最斤斤计较的类形，社区的配套及小区的规划在客户心中只是附加条件，并不是最足以跟客户做决定的因素，但此种客户占的比例额颇高，所以对总价及面积的妥善控制将是决定本案对这一层次客户掌握的重要条件。
７、是否知道农贸市场后面要建房？
①在调研中本案地区的知名度占69％，本项目所在地为新兴区域，周边各案的暴光度明显较为不足，未来本案媒体的投放量将成为销售的重点。
８、此地位置如同
①认同本案位置的客户点72%其最主要的原因为行政区的成形，但却同时对中国台湾城及农贸市场存在一定的疑虑，将这两个项目的成败直接与本案挂钩。
９、此地块盖房子是否会买：
①本区居民在问卷调查中告知会买此地块的占68%,但因问卷上一个问题（此地块位置如何），间接的影响本题的回答客户同样是以台湾城及农贸市场的形式为前提。
②不买的客户占32%，此部分的客户以目前的人气不足形成的时间不明确为主要因数。 10、此地块盖什么房子好
调查中认为住房的占64%，门面的占36% 在整体的调研过程中，高港区的居民对住宅的需求度明显的高于门面房。尤其在预售阶段市场未形成前，对门面房的购买一律持观望态度。 叁、高港区房地产市场分析 一、概况：
高港区位于泰洲市区南部，东起泰高路,西至南宫河,南依长江,北靠宁通公路,约15平方公里.与扬中市隔江相望，此区域发展较快，春港路以南，江平路以北的开发案量较大，居住氛围日渐形成，而以口岸，刁铺为主的老城区改造速度过缓。代表个案港城花园,银杏苑,府后人家。 二、优点：
外部交通发达，区域内生活配套齐全，发展潜力巨大。 三、缺点：
目前人气尚为不足，区域内公交体系不完善，老城区居住环境差。 四、房价基准：
住宅——多层 1300元/m2—1600元/m2，均价1450元/m2
别墅：连排均价2100元/m2。
门面房——沿街一层3600元/m2
沿街1+2层2900元/m2—3500元/m2，均价3200元/m2。 沿街1+3层2100元/m2—2500元/m2，均价2300元/m2。 五、产品：
区域内的产品以多层住宅为主，有二房，三房，四房，面积范围在80m2—170m2之间，主力户型为三房，面积在130m2左右；别墅有连排和独栋，面积在220m2—320m2之间。 六、总体发展目标:
增加的用地主要用于口岸,刁铺的连接和长江沿岸的开发.总体向南发展。 七、房型分析
a.住宅：多层共607套，其中三房共447套，二房共160套。
别墅共178套，其中独栋79套，连排89套。
住宅共计：785套
11%三房二房独栋别墅连排别墅58!%b.门面房：一层80间，1+2层90间，1+3层130间门面房共计300间
八、去化分析
27C%一层1+2层1+3层30%a.住宅：多层共去化483套，其中三房363套，二房120套
别墅共去化123套，其中独栋65套，连排58套