发布时间 : 星期二 文章南京市房地产市场调研报告更新完毕开始阅读4b512f3705a1b0717fd5360cba1aa81145318fd6
的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品住宅需求的持续增长动力。按照南京城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在2％左右，每年约有11万人成为南京市城市人口。 以上人群中投资购房和改善居住环境购房的购买者将成为本项目主要目标客户群。
3、2004年下半年总需求量预测
需求仍将保持旺盛势头，2004年下半年房地产市场需求在2003年基础上，仍会继续上升。
（1）、从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，2004年南京市人均可支配收入也会持续增长，2004年1－6月南京市居民可支配收入增长13.7％，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。
（2）、从被动需求看，由于2004年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速南京市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。
（3）、南京市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。
（4）、2004年下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。
综上所述，维持南京市需求增长的因素有利于需求的增长，2004年下半年南京市的商品住宅需求增幅将高于上半年。
三、价格趋势
1、南京近年房地产价格走势分析
1999至2003年南京市房价年度涨幅比较图
由以上两个表格数据可以看出： 由2000年开始至2004年上半年，南京房价处于一个相对较快的增长态势。从区域上看河西房价的涨幅最高，原因在于政府大力开发河西的政策导向。并且随着十运会的召开，河西的基础设施和配套日趋完善。由2004年上半年河西的均价达到5700元/平方米，可以预计2004年度河西的涨势仍然会保持较高幅度。
2、2004年下半年房地产价格趋势
2004年下半年房地产的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。
（1）、今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。
（2）、供求没有失衡，仍然在合理的正常区间。各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。下半年拆迁量的进一步增加对于
稳定大的市场有一定的作用。
（3）、开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持房地产价格的稳定。
因此总体上半年房地产的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块如江宁、江北的供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。
四、消化状况分析 1、商品住宅销售状况分析
数据显示：2003年以来，南京市商品住宅销售市场一直较为平稳，除去2003年二季度由于契税调整的原因外，各季度销售量基本平稳并有所增加，涨幅达到5%—10%。市场较稳定，并没有受到临时性因素的影响，由此可以看出南京的房地产市场是朝着健康稳定的形势发展的。
2、供需比例状况分析
由上图可以看出价格不同，供给和需求的比例有很大不同，供需比例状况如下：
（1）、需求每平方米3500元以下价位段的占46.2%，严重供不应求。 （2）、需求3500-5000元/平米价位段的占40%，供求基本平衡。 （3）、需求5000元-7000元/平米价位段的占总量的6%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。
（4）、需求7000元/平方米价位段的占1.1%，实际供给比例为7.1%，供大于求，虽然这部分客户基数较小，但购买力很强，在销售时要注意策略。
五、购房面积与户型分析 1、购房面积需求分析
通过与2003年对比发现，购房者对于 81－100㎡、121－140㎡、141－160㎡、161－200 ㎡、201㎡以上五种面积住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81－100㎡面积段上升了5.2％，101－120㎡面积段降低2.8％，可以看出在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化，经济能力强的购房者以追求更高生