发布时间 : 星期二 文章房地产考试简答题更新完毕开始阅读4d110cca05087632311212af
绪论
1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？
答案要点：包括以下六个阶段。（1）投资分析阶段。包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。（2）依法取得土地使用权阶段。（3）可行性研究阶段。（4）前期准备工作阶段。包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。（5）项目实施阶段。（6）销售阶段。 2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？
答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备 、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营 。（2）房地产产品流通环节的经营。流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及 房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。（3）房地产产品消费环境的经营。房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。在此期间的经营内容主要指物业管理服务。 第二章 房地产开发与经营基本理论
1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。（P20）
答案要点：决策原则 ：a遵守政策法规原则。b经济效益原则。c风险意识的原则。d定性分析与定量分析相结合的原则。决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。 2、不确定型决策有那几种方法？（P22）
答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。 3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。（P24）
答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为 房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念 ？
答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。 第三章 房地产企业
1、试述我国房地产企业在国民经济中的作用。（P34）
答案要点：实践表明，房地产业对国民经济发展 具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。……（1）为国民经济的发展提供和物
质保证；（2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源；（3）为相关产业的发展起到有力的带动作用；（4）促进消费结构和产业结构的合理化。
2、我国房地产企业建立需要具备哪些条件？（P38）对不同资质房地产开发企业如何审批？（P40）
答案要点：条件：a有符合公司法人登记的名称和组织机构；b有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；c有有符合规定额度的注册资本和流动资金；d有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专制技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批制：（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）二级资质及二级以下资质企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定；（3）经资质审查合格的企业，有资质审批部门发给相应等级的资质证书。除此之外，还对房地产开发企业的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
3、房地产开发企业人员构成有哪些？（P44）
答案要点：具体来说主要有：a注册建筑师；b工程师；c财务人员 ；d营销策划人员；e项目拓展及发展人员；f法律顾问。
4、试简述房地产企业经营目标的内容。（P52）
答案要点：房地产企业经营目标是指企业在经营中所要达到的预期效果 。按其重要程度而言，可分为经营的战略目标和战术目标。 房地产企业经营的战略目标是指企业产院发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、营利性目标和竞争性目标构成。 战术目标是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必然途径，其内容有五个方面构成：市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略 。 5、试简述房地产企业经营决策的影响因素。（P55）
答案要点：主要有四种；（1）环境；包括宏观、中观 、微观。……（2）决策者对风险的态度（3）思维定式（4）时间。
6、试论述我国房地产企业发展现状。（P41）
答案要点：六大特点：（1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；（2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；（3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；（4）企业的区域分布具有较高的集中性；（5）企业融资渠道比较单一 ；（6）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。
7、试结合现实论述我国房地产企业经营目标调整的外部影响因素。（P60） 答案要点：相关政策制度、经济结构、企业发展模式、国际政治事件。
第四章 房地产开发以经营环境分析 1、简述SWOT分析法的分析思路。（P76）
答案要点：第一步：分析房地产企业内部环境的优势与劣势（strengths and weaknesses）；第二步：分析房地产开发与经营外部环境的有利于不利因素(opportunities and threats)；第三步：综合以上分析，得出机会点与风险点：企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点。企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点。企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）。 2、与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些？（P80）
答案要点：（1）政治风险——由于未能与其的政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性。（2）经济风险——在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响 ，使房地产企业的实际收益与预测受益发生背离，有蒙受经济损失的可能 。（3）金融风险——由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能。主要包括利率风险和外汇风险。（4）来自自然界和冲突的意外风险 ——自然界的意外风险与灾难，如水灾、地震、台风等等。（5）个别风险——由于某房地产企业的经营、财务和 人事等方面的原因而给该房地产企业带来损失的可能性。
3、结合实例，论述宏观政策对房地产开发经营时机选择的影响 。（P77）
答案要点：政策扶持下的产品，是开发产品选择的机会，如 中低档住宅、经济适用房的开发建设；政策制约或限制的产品，需要谨慎行事，如别墅的开发建设。政策有利的时机，是房地产开发与经营的时机切入点，如旧城改造推动着土地供给市场及 住宅需求市场的双重发展，抓住有利时机，进行住宅开发，将获得极大的主动权。 4、关于的风险大小：土地投资〉商业设施〉写字楼〉住宅投资 第五章 房地产开发用地的获取
1、简述土地使用权出让年限的限定 。（P87）
答案要点：国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用的50年。 出让土地使用权最高年限应当执行上述规定，但最高年限并不是唯一年限，具体年限是由国家根据产业特点和用的项目情况确定或与土地使用者协商确定。实际年限不得突破规定的最高年限 。出让年限届满后，如果土地使用者申请续期，应当至少迟于届满前一年申请续期，政府出根据社会公共利益需要收回该宗土地以外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。如果使用者未提出申请或申请未获批准，则政府无偿收回土地使用权。
2、国用土地使用权出让合同包含的主要内容以及双方当事人的权利和义务有哪些？（P90） 答案要点：
3、国有土地使用权转让需要具备哪些条件？转让的主要内容有哪些？（P92） 答案要点：
4、土地征用的基本程序是什么？（P96）
答案要点：根据《中华人民共和国土地管理法》的有不按规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序一般分为以下六个步骤：（1）建设项目的预审；（2）用地申请；（3）拟订征地补偿安置方案；（4）签订征地协议；（5）出让或划拨土地使用权；（6）颁发土地使用证。 5、土地竞标团队的主要工作有哪些？（P102）
答案要点：（1）认真研究公告信息和相关文件，讨论本开发区业是否符合相关提案建以及是否具有开发能力；（2）进行现场勘查，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；（3）研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；（4）预算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；（5）预测竞标风险，主要包括保证金奉献、攀比奉献、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。
6、试论述我国当前土地征用存在的问题及对策。（P279）
答案要点：问题：有关征地的范围问题；关于征地费与土地出让金巨大差价问题 ；征地补偿费的使用和透明度问题等 。 对策：完善立法，明晰征地范围；完善征地补偿制度；明晰产权，增加征地过程的透明度。
7、书论述运用假设开发法测算地价的前提条件以及测算的步骤。（P103）
答案要点：前提条件：（1）土地最佳利用方式开发；（2）正确地预测了未来开发完成后的房地产价格；（3）稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规；（4）全面合理的房地产投资开发和交易税费项目；（5）长远、稳定的土地攻击计划；（6）完整、公开 及透明度高的房地产资料数据库。 步骤：（1）调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等；（2）选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等；（3）估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算；（4）预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润；（5）预算地价。可用公式表示为：地价=开发完成后的房地产价格-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 -开发利润。 第六章 房地产开发项目可行性研究