发布时间 : 星期二 文章北京市海淀区太阳园小区物业管理投标邀标书更新完毕开始阅读4d714dc26137ee06eff91887
5、应制定相应的应急预案。
6、本小区安保系统由于开发商迟迟不与完善，请投标物业公司提供改造及完善方案、预算。
（三）房屋建筑的日常养护维修
房屋建筑的日常养护维修是指为保持小区房屋完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损等房屋维护管理工作。 标准：
1、每年进行一次房屋安全普查和房屋完好等级评定，保证房屋完好率达到98﹪； 2、维护号小区的公共设施，未经业委会同意不得对小区内的任何设施进行改动。
3、及时完成零维修任务，维修人员在接到报修后应在20分钟内到达现场，零维修合格率100﹪。
（四）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证小区排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 标准：
1、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行； 2、建立正常供水制度，保证水质符合国家标准;
3、定期巡视检查设备，防止跑、冒、滴漏，保证设备设施的完好率；
4、二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全（按规定进行水质化验）； 5、定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染； 6、保证室内外排水系统畅通，定期清掏化粪池（每月一次）;
7、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜; 8、节约用水符合市政府的相关规定，制定住宅楼节水措施及停水应急预案； 9、处理好小区的防汛排水工作，制定防汛应急预案。
（五）供电设备管理维护
供电设施设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。 标准：
1、统筹规划，做到合理、节约用电；
2、严格执行用电安全规范，确保小区的用电安全； 3、供电运行和维修人员必须持证上岗；
4、加强日常维护检修，公共照明、指示灯、线路、开关要保证完好； 5、加强配电值班，定期巡检配电设施；
6、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜; 7、制定停电应急预案；
8、保证避雷设施完好、有效，取得年检合格证。
（六）电梯运行维修
电梯运行维护是指为保证小区电梯设备正常使用所进行的日常运行维修养护。
标准：
1、电梯采用有人值守，无监控系统，24小时开梯运行；
2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态，监控值班人员不得脱岗； 3、电梯通风、照明系统及其他附属设施完好；
4、电梯按规定年检，准用证、年检合格证、维修合同完备； 5、因故障停梯维修人员应在5分钟内到达现场排除故障。
（七）卫生保洁
卫生保洁是指为保持小区公共区域、公共部位及电梯等环境清洁而进行的日常管理工作。 标准：
1、楼梯、走廊、指示牌、通风窗口、地脚线、墙壁、顶板无污物； 2、各楼入口、台阶、墙壁、玻璃门窗，无污迹、水迹；
3、庭院地面清洁干净无废弃物，执行垃圾分类管理，桶内垃圾不超过2∕3，摆放整齐，外观干净；
4、垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生； 5、扫水（扫雪）及时，地面无积水（积雪），符合市政府门前三包要求； 6、电梯大堂、走廊表面干净，明亮、随时清扫；
7、电梯门干净，轿箱内部、指示牌、干净明亮，地面、顶棚、井道、槽底干净整齐。
（八）绿化管理
绿化管理是指小区内的植被、花草及建筑小品进行日常养护管理。 标准：
1、保护小区绿地不被侵占，绿地无裸露黄土，植被配置合理； 2、花草树木修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象； 3、草地平整，无斑秃；
4、重大节日要摆放花木，烘托节日气氛。
（九）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理
小区保安、消防及秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，对来访客人进行登记、查检，做好安全保卫和防火、防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护管理。 标准：
1、保安员要持证上岗，严格登记制度，杜绝闲杂人员进入小区； 2、按规定布置固定岗位，设立楼宇保安，24小时小区巡逻；
3、小区环境秩序良好，道路通畅，车辆存放有序，机动车、非机动车存放井然，车库照明、通风良好；
4、各种消防设施、设备配置合理，更新及时，使用有效；
5、能及时发现和处理各种安全事故隐患，有效处理各种突发事件。
（十）社区文化娱乐设施的管理养护
社区文化娱乐设施的管理养护是指小区室外体育活动站、老年活动站的健身器材的日常管理维护。
标准：
1、组织开展丰富多彩的社区文化活动； 2、健身器材的保养和清洁；
3、每月对健身器材进行一次检查，确保器材的安全和正常使用。
（十一）其他要求
1、建立健全房屋档案资料、业主档案资料、设备及维修档案资料; 2、接受委托对业主自用部位、自用设施、设备进行维修养护；
3、在业主委员会的指导下，充分挖掘小区的边际效益，为小区全体业主谋福利。
四、管理目标及各项指标要求
（一）管理目标
成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。
（二）管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件； 2.环境卫生、清洁率达100%； 3.消防设备设施完好率100%； 4.房屋完好率98%； 5.设备完好率95%；
6.智能监控设备、周界防范系统运行正常率%； 7.零修、报修及时率100%，返修率≤2%； 8.服务有效投诉≤2%，处理率100%； 9.业主满意率95%。
五、物业管理服务收费及财务管理要求
1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按〈住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法〉执行。（现阶段业主还没交维修基金） 2.物业服务费由物业公司按季或半年向业主或使用人收取。
3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。 4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。
六、物业管理投标书应包括的基本内容
（一）报价 1.报价函
2.物业管理服务价格表
3.报价文件说明（报价方视需要编写）
（二）公司情况
1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料； (1)经营执照（复印件） (2)法人代表授权书 (3)报价单位基本情况表 (4)资质证明文件（复印件） (5)公司获奖证书（复印件）
(6)经会计事务所审计的上年度财务情况报告（复印件） 2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。
（三）管理总体构想
1.管理模式，各项管理规章制度、机制； 2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训； 3.管理工作必需的物资装备计划情况； 4.采购制度，成本控制目标、方法； 5.外包工作选聘的原则、方法； 6.计算机在工作中的应用。
（四）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。
（五）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。
（六）财务管理制度及物业管理收费标准的测算
1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容； 2.能源费的估算与控制措施； 3.物业管理费标准及测算明细；
4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式； 5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚； 6.某某小区的接管方案。
七、标书封装与投递
八、评标
按照北京市小区办的要求进行评标，技术标、经济标分别占70%和30%的比例，技术标的评标原则为保证业主的有效监管、保证财务的公开透明、保证物业管理人员的稳定。
九、合同签署。
第一次合同期为1年、第二次合同期为3年、以后递增，物业公司违反合同时，合同自动终止。
北京市海淀区太阳园小区业主委员会 二○○五年八月二十八日