发布时间 : 星期五 文章超高层写字楼投标书技术标模板更新完毕开始阅读53356adca1116c175f0e7cd184254b35effd1a10
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（超高层写字楼）物业管理服务方案范本
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XXX物业服务股份有限公司
XX分公司
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目 录
第一章 物业服务理念与目标 ..................................................................................................................... 2
一、项目概况.................................................................................................................................. 2
二、客户群体需求分析 .................................................................................................................. 2 三、物业管理服务定位 .................................................................................................................. 4 四、物业管理服务重点 .................................................................................................................. 4 五、物业管理服务目标 .................................................................................................................. 5 六、 实施措施................................................................................................................................ 5
第二章 物业服务机构组织架构及管理制度 ............................................................................................. 7 第一节 服务机构组织架构 ......................................................................................................................... 7
一、管理组织架构及部门设置 ...................................................................................................... 7 二、组织运作模式及各部门职责 .................................................................................................. 8 三、项目人员配置、标准及岗位职责 ........................................................................................ 16
第二节 管理制度 ....................................................................................................................................... 31
一、公众制度................................................................................................................................ 31 二、企业内部岗位责任制 ............................................................................................................ 32 三、管理维护运作制度及标准 .................................................................................................... 32 四、员工考核制度 ........................................................................................................................ 33 五、管理操作作业程序 ................................................................................................................ 33
第三章 物业服务方案 ............................................................................................................................... 39 第一节 项目总体物业服务模式 ............................................................................................................... 39 第二节 房屋管理方案 ............................................................................................................................... 40 第三节 共用设备设施管理 ....................................................................................................................... 43
一、设备安全运行管理 ................................................................................................................ 43 二、供电系统管理 ........................................................................................................................ 44 三、智能化系统管理 .................................................................................................................... 45 四、消防系统管理 ........................................................................................................................ 48 五、电梯设备管理 ........................................................................................................................ 49 六、给排水系统管理 .................................................................................................................... 51 七、空调及通风系统管理 ............................................................................................................ 52 八、公共配套设施管理 ................................................................................................................ 53
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第四节 绿化管理 ....................................................................................................................................... 55 第五节 环境卫生管理 ............................................................................................................................... 57
一、清洁维护管理 ........................................................................................................................ 57
二、公共部位保洁 ........................................................................................................................ 57
第六节 公共秩序管理 ............................................................................................................................... 64 第七节 车辆管理 ....................................................................................................................................... 66 第八节 消防管理 ....................................................................................................................................... 70 第九节 交付管理 ....................................................................................................................................... 72 第十节 客户服务 ....................................................................................................................................... 80
一、设立各业态客户服务中心 .................................................................................................... 80 二、客户服务工作内容 ................................................................................................................ 80 二、做好各类突发事件应急处理预案 ........................................................................................ 81 三、建立客户服务快速反应系统 ................................................................................................ 82 四、其他延伸性服务 .................................................................................................................... 82
第十一节 档案管理 ..................................................................................................................................... 84 第四章 物业服务用房使用计划及相应管理设施的配置 ....................................................................... 85
一、物业服务用房使用计划 ........................................................................................................ 85 二、管理设施配置 ........................................................................................................................ 85
第五章 物业维修和管理的应急措施 ......................................................................................................... 91
一、市政影响类............................................................................................................................ 91 二、设备影响类............................................................................................................................ 93 三、治安事件类.......................................................................................................................... 101 四、卫生防疫类.......................................................................................................................... 116 五、自然灾害类.......................................................................................................................... 118
第六章 创优方案及物业管理服务分项标准与承诺 ............................................................................. 122 第一节 创优方案 ....................................................................................................................................... 122 第二节 分项标准与承诺 ........................................................................................................................... 125
一、各项管理指标及措施 .......................................................................................................... 125
二、各项服务指标及措施 .......................................................................................................... 127
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第一章 物业服务理念与目标
一、项目概况(样例仅供参考)
XXXXX中心项目地块（绿地白云新城）位于白云新城的商业中心区域（旧白云机场跑道区域）。白云新城项目位于广州市西北部，白云区的南部，紧靠中心城区，是新机场进入广州中心城区的门户地区。 本项目占地总面积约为39780㎡，容积率5.03，绿地率40%。其他主要经济技术指标为：总建筑面积292760㎡（其中低区办公31876㎡、高区办公42405㎡、商业122828㎡），群房的设计标高控制约为14.6m，超高层为200m。项目北临80m宽的横四路（齐乐路），西临城市公园及86.6m宽的云城西路，东侧为大片的公寓住宅区，
向东约1公里处则是著名的旅游胜地白云山，其北侧有已开通的地铁2号线地上及地下出口以及远期规划的地铁14号线。
项目主要功能设定为办公楼、商业设施、休闲广场、文化娱乐等。区域内停车采用地下停车方式，地下停车位共1547个。
二、客户群体需求分析
1、客户群分析 （1）低区办公客户
? 自住型客户，主要以高级白领及中产阶级为主；
? 商用型客户，主要由初创业公司、年轻创业人、小型咨询行业、创意行业等； ? 商住两用型客户，主要由外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人
士等组成。 （2）高区办公客户
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