发布时间 : 星期日 文章《明光市双拥路南侧控制性详细规划》公示-2019年精选文档更新完毕开始阅读538a4499988fcc22bcd126fff705cc1754275f4a
1左右，力争创造人性化空间。
（2） 规划区内道路交通系统完善，公共服务设施服务半径控制在300-800米，市政基础设施配备齐全，严格控制各类公共空间的位置、大小、及其边界。充分考虑了居民出行、购物、娱乐、休憩、交往等的需求。
（3） 组织居民、相关企业单位座谈；将规划成果进行公示，广泛听取社会各界人士对规划提出的意见，并对规划进行完善。
2.2.3 用地功能适度复合原则
作为以居住为主、商业、服务业为辅的区域，其土地使用性质应做到相互协调、适度复合。使各种用地功能互为补充、彼此支撑，从而满足使用者在不同时间段对街道场所丰富的功能需求。
2.2.4生态和谐原则
现代化的城市越来越注重绿色空间、生态环境、生态人文、生态社会与经济的建设。使亲切宜人的街道景观与绿化、水体等自然环境相结合；创造能够产生城市故事的丰富多变的交往空间；使城市社会、经济发展与自然环境和谐发展是本次规划追求的目标，也是规划贯穿始终的原则。
2.3 功能定位与发展目标
综合该地区存在的现状问题和具备的发展条件，本次规划将双拥路南侧功能定位为：以居住为主、商业、服务业为辅的城市复合功能区。
本次双拥路南侧的规划目标为：以现代化的商业、居住为核心，以连续的、人性化的街道绿化空间为特色，形成功能完善、布局合理、结构清晰的新一轮城市发展用地。
第三章 经济发展分析
3.1明光市经济发展的潜力分析
工业立市、东向战略和城镇化是明光市经济的发展战略。其经济发展的支撑条件有：明光市国有、集体企业大多在十五末完成改制，工业经济将会有新一轮的崛起；蚌宁高速公路、工业园区、污水处理厂以及一批大的城市基础设施项目的顺利完成，极大地改善了城市
的辐射、积聚功能，给经济发展创制了良好的发展条件；经过“十五”期间的发展，明光市投资环境明显改善，招商引资成效显著，改革取得了新突破，形成了巢东矿业、皖东车辆、瑞尔材料、济丰药业、三太子公司等一批新的经济增长点，全市经济实力进一步增强，经济增长呈现良好的发展态势；“十五”后期，在政策和市场等因素的共同作用下，农业和农村经济发展出现了重要转机，为“十一五”经济的发展创造了良好条件。
“十一五”期间经济发展的主要任务是推进产业结构优化升级，提高产业的市场竞争力和自主增长能力和实施东向战略，大力发展开放型经济：以招商引资为主线，加快东进步伐; 主动融入南京都市圈，加速对接长三角；加快工业园区建设，努力构建招商引资平台。
工业化进程的加快，经济的快速发展，城市化水平将快速提高。伴随这一系列的发展，城市的房地产业将是城市经济产业中最引人注目的一股力量，其发展的程度在很大程度上会影响到城市经济的兴衰。
规划区的用地以居住、商服为主，规划的落实效果与土地的开发程度以及开发效益的最大化都将与明光市的房地产业发展相关。
3.2房地产开发的效益分析 3.2.1房地产开发与城市规划
房地产开发的价值取向与城市规划不同，房地产追求的是经济效益最大化，而城市规划追求的是社会、经济与环境效益三者的协调，三者发生冲突时将社会、环境效益放在首位。为了有效地发挥房地产业对城市发展的积极能动作用，城市规划需对城市开发作相应的指引与要求进而引导房地产的开发。
房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业。另一方面，制度变迁作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。土地与房产是最基本的生产要素之一，又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于推动传统的计划经济向市场经济的制度变迁进程。
城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分，都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市空间结构的变迁起着潜在的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，必须重视房地产开发的作用。
因而必须从城市规划的角度进行因势利导，在最大程度上实现产业分布、房地产价值和城市合理布局的动态平衡，通过宏观调控，在不损害人民利益的前提下，合理制定开发的投入（包括拆迁与征用补偿、建安成本、银行利息等）与产出，从而也将进一步提高城市规划的水平。
3.2.2明光市房地产发展分析
明光属于四级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波进入期的上升通道内（见图2），现阶段市场表现如下： （1）房地产市场尚处在自主需求的初级阶段；
（2）房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展； （3）楼市已经开图2 房地产市场发展周期图 始进入品质时代，销售压力将逐渐加大；
（4）实用性产品多，概念性产品少；复制性产品多，创新性产品少； （5）产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势；
（6）在常规多层市场的基础上，两极突破较难：小高层和低密度产品。
3.2.3规划区用地SWTO分析
在此基础上，对规划的地块用地进行SWTO分析，具体如下： （1）用地S：
新城优势：地块处在新城区，作为城市发展的主导方向，双拥路路的延伸也将拉近
地块与新城区的距离感。
配套优势：未来区域配套日趋成熟，自身的商业配套也可形成本地 域崭新形象。 生态优势：地块紧邻明光城市中心公园，自然条件及其优秀。 （2）用地W：
区域劣势：区域周边仍为待开发状态，周边形象较差。 商业劣势：由于处于城市商业干道沿线旁，如何成功规划商业且将利润最大化是项目难点。
（3）用地O：
市场机会：明光整体市场供求平衡。 （4）用地T：
市场挑战：明光房产市场相对不成熟，消费者的辨识度不高，偏重于价格，这一落差为住宅开发提出了更高的要求。 竞争挑战：随着新城中心的建设，对于明光这块热土，大大小小的开发商正在涌入，如何实现利润与品质的双赢，是这块用地面临的最大挑战。
3.3地块开发模式与街坊式住宅开发优势分析 3.3.1地块开发模式分析
由于明光市是县级市即所谓的“四级城市”，根据现有经验，房地产开发一般采取小规模、多地块的开发方式（一般多地块对应着多家开发商）。我国现行的居住开发方式多为小区模式，地块一般控制在10到35公顷，规模相对较大，且开以封闭式居多，对城市没有贡献，周边居民没有共享空间。（见图3）
所谓“小街区”开发模式，即约5公顷(甚至可以定得更小)的地块作为单宗土地出让。这一模式符
图3 小区开发模式
合中国的房地产市场状况，可破解房价
持续疯涨的困局，是中国地产的未来之路。（见图4）
对政府来说，“小地块”开发模式要求其土地供应计划要做得更细，这有利于边角零碎地块的开发和旧城旧村的改造，有利于城市精细化管理、精细化发展，有利于将发财通道向更多人开放，引入更少垄断的竞争，有利于防止地产寡头化发展。当然，也有利于化解深不可测的权力参与地产大盘游戏所造成的社会危害，即使在当今阶段不能根治腐败，也有利于化大腐败为小腐败。
对开发商来讲，“小地块”模式有利于小企业发展，因而也会增加白领阶层就业，使暴利模式零散化，因而达到平衡财富分配的效果，并增加一定区域内哄抬房价的难度，有效抑制“地王”现象。
此外，“小地块”开发模式可让建筑商在小地块建设中发挥更大的作用，很多时候，建造商可以直接成为开发商。再者，“小地块”开发建造周期短，将大大增加囤积土地和房子的可识别性，同时小地块不利于奢侈消费价值的传播，还有利于住宅质量的提高。“小地块”开发模式对于解决交通问题、提升土地价值、增强人气等方面都有显著成效。国内外相关经验表明，小街区同时具有开发周期短，开发方式灵活，市场适应能力强的特点，有利于土地经济的现实操作。
图4 小地块开发