发布时间 : 星期六 文章2011年《物业经营管理》模拟试题三更新完毕开始阅读5411f712866fb84ae45c8d6c
64．对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ） A. 未来租金水平和房屋空置率的变化 B. 物业毁损造成的损失 C. 资本化率的变化
D. 物业维修费用和保险费用的变化 E. 更新改造费用的变化 【答案】ABC
【解析】P31页。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
65．关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ） A．是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B．净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 C．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 D．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比 E．计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益 【答案】ABD
【解析】C错误，正确的是现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。E错误，正确的是计算投资回报率时，物业升值所带来的收益可以计入净收益。
66．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。 A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费 【答案】BCD
【解析】P102页中下部。物业价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。其中，开发成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安
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装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。
67．建筑物管理计划所包括的内容有（ ） A．建筑物维护的标准 B．公共设施服务的内容 C．租赁计划 D．物业检查计划 E．财务收支计划 【答案】ABD
【解析】P148-149页。建筑物管理计划是物业管理计划中的一部分内容，它主要包括建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划、公共设施服务的内容等四部分内容。
68．以下哪些情况需要变更合同（ ）
A．承租人经出租人同意，对租赁房屋进行转租的，原租赁合同需要变更 B．租赁双方商定，由承租人继续租用原租赁房屋的 C．由于某些原因，出租房屋面积减少了 D．房屋产权发生转移
E．因租赁双方约定改变租赁房的用途 【答案】CDE
【解析】P172页。根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。(1)因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。(2)因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。(3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。(4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。(5)由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
69．出租人的义务有（ ）
A．有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务
B．有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等的义务 C．有保障承租人居住安全的义务
D．有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务 E．有接受租户监督，不断改进工作的义务 【答案】ACE
【解析】P174页。出租人拥有如下义务：
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(1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。(2)有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。(3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。(4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。题中B是出租人的权利而不是义务。D是承租人的义务而不是出租人的义务。
70．下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有（ ）
A．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人所有
B．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人和出租人共同承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人和出租人共有
C．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），无论哪一方承担了改建费用，最后这些改建物都应该归出租人所有
D．一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况
E．承租人对房屋的改建必须征得出租人的同意 【答案】CDE
【解析】P175页。通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：(1)承租户的改建必须经出租人书面同意。(2)必须明确改建后新增部分的归属。(3)必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租人承担，但有时出租人对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租人或物业管理者要尽可能将改建认定为满足承租人本身额外的需要，从而可避免承担相应的费用。(4)用于生意的固置物的处理。一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。
71．按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（ ） A．购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
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B．对外投资支出
C．物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 D．发生的坏账损失 E．被没收的财产 【答案】ABE
【解析】P184页，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。题目中C物业管理企业支付的管理用房有偿使用费计入营业成本或管理费用，D发生的坏账损失，计入管理费用。
72．共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费包括（ ） A．维修保养费 B．装修费 C．能源费 D．康乐设施费 E．节日装饰费 【答案】ABCD
【解析】P190页。共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费主要包括维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用等。
73．物业管理成本控制例外情况的判定要考虑（ ） A．重要性 B．特殊性 C．一贯性 D．普遍性 E．真实性 【答案】ABC
【解析】P203页中间。例外情况的常用判定要点：第一，重要性。第二，特殊性。第三，一贯性。
74．关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（ ） A．任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故
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