发布时间 : 星期三 文章《国有土地上房屋征收评估办法》释义更新完毕开始阅读5599b748767f5acfa1c7cd93
定；成本法中的建筑造价一定要使用当地建设部门每年公布的建筑造价，各种费用标准一定要使用省、市、建委、物价部门公布的标准，在土地评估中，应按国土资源部门的规定。如青岛国土资源和房屋管理局对土地的还原利率规定为6%，在估价过程中不得随意更改，各类土地的修正系数以公布的标准结合实际状况确定。
10评估结果的确定方式，对于被征收房地产价格应该认真研究，充分论证，合情、合理、合法地确定。对于用两种估价方法得出价格，进行校核和比较分析，应该用加权平均还是算术平均法要科学、合理、有据、统一运算，既要与周边类似房地产价格对比，又要与近期已实施的房屋征收价格相比较，不得随意取值，必要时可建立数学模型求证。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况； （二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料； （五）评估过程中双方的权利和义务；
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（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任； （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。
【释义】评估委托。房地产评估机构选定或确定之后，应该订立合同。合同的订立是十分重要的，它是合同履行的前提。当事人的权利义务要通过合同的订立予以确认，订立合同时考虑得周到，有利于维护当事人的合法权益，在履行中可以减少纠纷，发生了纠纷也便于及时解决。为此应该了解并做到：
一、公示委托，是一项必定程序。
公示后，政府部门对公示无异议的评估机构，出具“房屋征收评估委托书”，并签订委托合同。
二、合同的概念及特征。
1、合同的概念。合同也称作契约。虽然以往理论上分合同和契约，认为前者是当事人双方目的相同，为达成共同事业而订立的协议，后者则是当事人意思相对的协议。但随着语义的流变，在法律上合同与契约被视为同一概念。法律上采用“合同”的原因主要是现代汉语及实际生活中，“合同”一语更为人们习惯。
2、合同的特征。合同法规定的合同具有下列特征：
其一，合同是平等主体之间的民事法律行为。合同是发生、变更、消灭民事法律关系的法律事实。民事法律关系与其他法律关系最本质的区别在于：合同法律关系的主体间法律地位上是完全平等的。
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其二，合同是两方以上的当事人意思表示一致的民事法律行为。双方民事法律行为即由两个意思表示的合致而成立的民事法律行为，即合同法上的合同。
其三，合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为。任何民事法律行为都以发生一定的法律上的效果为目的。合同也概莫能外。
其四，合同是非身份关系的合同。
其五，合同是各方当事人自愿发生的民事法律行为。
其六，合同双方当事人选择法律适应的自由度较大。合同是平等主体之间自愿设立的债权债务关系这一特征，使合同法规范多为任意性规范。国家只是出于实践合同正义或基于社会公共利益的考虑，才在合同法中规定一些禁止性条款和强制性条款。甚至于在实践中可以视为一份良好的专家意见书。
基于上述对合同法的简单了解，结合房屋征收评估的特点，委托方与被委托方应该在相互了解的基础上，本着诚实信用的原则签订合同。
三、.合同内容。各地可根据本地区的实际情况，按照《中华人民共和国合同法》之规定执行。委托人的名称必须是全称，受托评估机构也应该写全称。合同要有编号，项目名称要具体，评估目的要明确，评估对象范围要清楚，评估要求逐一列出，双方共同约定委托事项要清晰，完成日期要具体到日。
具体委托合同内容：
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1.委托人全称、办公地址、法人代表、联系人、电话；受托人全称、办公地址、法人代表、联系人、电话、评估机构情况介绍（实际在选择评估机构时各评估机构已经介绍过，在合同中介绍是向政府表明我们评估机构的业绩、工作表现、机构人才实力、能承担的业务和完成情况）。
2.在合同中明确负责本项目的估价师名字、注册证号及其他事项； 3.评估目的由委托方提供，估价方必须按本办法第八条的要求表述或者按委托方的委托目的表述。评估对象：按委托方提供资料结合现场勘查的情况范围、房屋状况、土地使用权性质等，务必明确界定被征收范围内的地上建筑物和附着物的实际数量，一一说明。评估时点，按政府发布的征收房屋公告之日。
4.委托人提供房屋所有权证、土地使用权证；在建工程的，提供建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等其他有关资料。
5.权利和义务需双方约定，要体现公平的原则，实事求是，尽可能保证权利义务的对等性，且要付诸实施。
6.评估费用按国家建设部、国家计委联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》计价格【1995】971号（1995.7.17）及国家计委、国家土地管理局《关于土地价格评估收费的通知》计价格【1994】2017号（1994.12.12）文件执行，或者双方约定。
7.评估报告交付时间双方约定，方式 是书面送达还是提供电子版或者印成公告版面均应在合同中说明。
8.违约责任，双方协商约定，充分考虑在评估过程中的一些不可预见的问题，并明确包括罚则的有关内容。
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