发布时间 : 星期三 文章《国有土地上房屋征收评估办法》释义更新完毕开始阅读5599b748767f5acfa1c7cd93
9.解决争议的方 式，由委托方和受托方协商议定，一般要按本办法的有关规定执行，送达-公示-解释-复议-鉴定等，解决评估报告中的技术问题、收费问题，按《合同法》规定办。
10.本项是委托合同的兜底规定，须双方按各自在法律、法规、政策的规定的前提下协商议定。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
【释义】业务开展。本条是指评估机构派出的必须是注册房地产估价师，且派出的数量要与房屋征收项目工作量相适应。
一、这是对房屋征收评估单位的硬性规定，派出的评估人员，每组必须有两名注册房地产估价师，入户时要佩戴市建设行政主管部门颁发的房屋征收评估证。这里要特别注意，一般不要由非注册估价师入户。尽量由入户评估的估价师做出房屋征收评估报告，现场查勘的估价师要与做评估报告签字的估价师是同一个人。
二.“转让”受托的房屋征收评估业务，是绝不允许的，选择好的评估机构承担该义务有困难的，可以提出弃权，但不能转让，尤其是不能由其他机构代替，“变相转让”是指以合作或以该获取业务机构为名，都是违背此款规定的。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
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用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
【释义】评估目的评述。这是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”两种补偿方式，供被征收人选择，凡选择货币补偿其评估目的是第一款的表述，凡选择房屋产权调换其评估目的按第二款表述。还有一种是“因旧城区改建征收个人住宅的，政府应在改建地段或者就近地段予以安臵”，也就是我们通常讲的，就地安臵。两种估价目的，两种表述方法，在房屋征收评估中，要区别对待。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。需要说明的是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应该是房屋征收决定公告之日。另外，除政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当以市场比较法评估的方式确定产权调换房屋的价值。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
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房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
【释义】明确评估对象。本条是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，是关于加强建设活动的管理，以及在房屋征收前对未经登记的建筑物先行调查、认定和处理的规定。
一、市、县级人民政府加强建设活动管理。房屋征收是城市政府以所有者的身份对城市有限的土地资源，特别是对城市建设用地进行的重新分配。条例要求市、县级人民政府及其有关部门依法加强建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法进行处理，以预防和减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。
二、政府在做出房屋征收决定前，在征收范围内组织有关部门依法对未进行登记的建筑进行调查、认定和处理。在房屋征收活动中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋；二是未依法登记取得房产证的房屋。在以前的房屋拆迁中，产生矛盾纠纷多的，是拆迁未依法登记没有取得房产证的房屋。主要矛盾是被拆迁人与拆迁人以及主管部门对未登记房屋的认定方面意见不一。从理论上讲，未依法办理相关手续，未依法登记的房屋不能按合法建筑进行
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补偿是没有问题的，但实践中确实大量因历史原因，导致未依法办理房屋登记的情况。对于这类问题的处理，需要政府组织各有关部门协调配合。有些城市近几年一直在积极处理历史遗留问题，取得了比较好的经验。所以要求人民政府及其有关部门加强监督，在征收前先行认定处理，既是为了有效防止新问题的产生，也是为了避免在征收时矛盾过分集中，部门分别处理周期过长等问题。
（一）对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的，可视为合法建筑补偿。根据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违法建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并交纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。
（二）对于未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在期限内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期
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