发布时间 : 星期三 文章《国有土地上房屋征收评估办法》释义更新完毕开始阅读5599b748767f5acfa1c7cd93
代的民用建筑；（5）简易结构等。砖混、砖木结构又可分为一等、二等。
4.建筑层数，对估价时一户一评时必须考虑楼层的影响。如一幢五层楼房，3层价格最高，其修正系数应取最高，2、4层价格次之，其修正系数次之，1、5层价格最低，其修正系数就低。依次而推。各地可根据实际情况制定楼层系数修正标准。建筑设计规范对建筑层数标准规定如下：（1）低层建筑，指1-3层的建筑，分为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型办公楼及轻工业厂房等；（2）多层建筑，指4-7层的建筑，分为居民住宅楼、普通办公楼等；（3）高层建筑，目前国际上通行的做法是将高层建筑划分为四类，第一类8-12层，建筑高度25-50米之间，第二类13-25层，最高达75米，第三类26-40层，最高达100米，第四类40层以上，高度超过100米，称为超高层建筑。
5.新旧程度，计算建筑物折旧，通常根据耐用年限进行。按1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综【1992】349号印发）对经租房产折旧做的有关规定执行。
各种结构房屋的耐用年限的参考一般为：(1)钢结构:生产用房70年、受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构）生产用房50年，受腐蚀用房35年，非生产用房60年；（3）砖混结构一等、二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50
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年；（4）砖木结构一、二、三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（5）简易结构：10年。
建筑物的残值率值一般因不同建筑结构而不同，其参考值一般为(1)钢筋混凝土结构：0；（2）砖混结构一等：2%；（3）砖混结构二等：2%（4）砖木结构一等：6%（5）砖木结构二等:4%;(6) 砖木结构三等：3%；（7）简易结构。
房屋完损等级标准。应该按照《房屋完损等级评定标准》(1984年11月8日城住字【1984】第678号)规定执行。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。
以上规定，在房屋评估时应该灵活运用。
6.建筑面积，占地面积，一律按证载面积为准，证载面积有误的，须经测绘鉴定机构鉴定，未设鉴定机构的，可委托有测绘资质的房地产测绘机构测绘认定。
7.土地使用权，这是影响房地产价值最重要的载体。要明确土地使用性质是出让、转让、划拨还是租地。尤其是占地面积大建筑物少的土地。房屋征收评估时，不能忽略土地使用权的价值。
二.被征收房屋的室内装饰装修价值评估补偿。首先要由征收当事人协商确定，协商不成，可委托房地产价格评估机构评估。评估方法可分为定额法或者等级法。定额法是指评估时应该使用山东省建筑装修定额结合本地区的价目差价进行。对此，要考虑装修机构的资质、取费标准、设计费、装饰材料费、人工费、税金等，同时也要考虑折旧。折旧要结合房屋使用情况、保护养护情况。按目前材料费，特别
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是人工费大幅度提高的前提下，唯有按定额评估才较为合适。等级法是根据被征收房屋室内装修情况，如;楼面、墙柱、天棚、门窗、固定家具、水电设备等装饰装修情况划分为精装修、高档装修、中档装修、一般装修、和简易装修等五个等级，并根据实际维护保养情况计算折旧。其中对中档装修也可再分为中一、中二等级别。
三.机器设备、物资等搬迁费用。首先要由征收当事人协商确定，协协商不成，可委托房地产价格评估机构评估确定。评估时应按照《国有资产评估管理办法》（国务院【1991】91号令）的有关规定及1995年原机械工业部发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》等有关规定进行。
四.停产停业损失补偿。历来做法是政府通过调查研究、客观验算制定公布补偿标准。这是一个比较复杂的问题。为此，本省做了具体规定如下：
山东省住房和城乡建设厅（鲁建发【2011】9号）关于印发《山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》规定：第一条.为了规范国有土地上房屋征收停产停业损失补偿活动，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条.在本省行政区域内，对因征收国有土地上的房屋造成被征收人停产停业损失给予补偿的，适用本办法。第三条.停产停业损失补偿工作，应当遵循公平、公正、公开、合理的原则。第四条.给予征收房屋停产停业损失补偿，应当符合下列条件：（一）房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅用途；（二）具有合法的营业执照、税务登记证并有近期纳税记录；（三）房屋权属证书和房
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屋登记簿、营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。第五条.被征收人选择货币补偿的，可以给予一次性停产停业损失补偿，具体标准应在补偿方案中合理确定。第六条.被征收人选择产权调换的，停产停业损失补偿应当根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失补偿金额可以由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。第七条.在规定的过渡期限内，房屋征收部门为被征收人提供非住宅临时安臵用房的，不需支付停产停业损失补偿。第八条.设区的市人民政府应当根据本地实际，合理确定停产停业损失补偿标准，并适时进行调整。第九条.本办法自公布之日起施行。
对待复杂的问题通过协商解决是最佳办法，一旦协商不成，可以委托房地产评估机构评估确定。评估时应适当考虑企业的品牌与商誉，区分不同标准。
第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
【释义】评估价值单位。如果是美元、欧元，要按估价时点的汇率换算成人民币。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
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