发布时间 : 星期日 文章2012年泰州市房地产市场调查报告1更新完毕开始阅读57ce41c7a1c7aa00b52acbbc
2、开启品质时代大门，未来发展空间广阔
市场 阶段 项目分布 项目品质 物业构成 营销水平 销售方式 开发商来源 客群来源 发展 初期 区域单一，项目数量少 形成几个发展区域，项目数量逐步大量增多 全方位分布，项目众多 较低，同质化严重 单一 低 开发商自销 本地 区域内部 快速 发展 期 逐渐走高，大复合型 出现差异化产品 逐步提升 代理商进入销售市场 本地及周边范围 本地及周边地区 成熟 期 注重综合品质的提升 小复合或纯粹 全方位开展营销战略 自销与代理相结合 全国范围 国内外
? 在泰州市逐步成熟的房地产市场中，产品正由市场发展期的重量轻质逐
步向专注产品品质的成熟期发展。 （二）、政府统计数据分析
1、房地产投资合理增长，房地产投资占固定资产投资比例不断趋于合理
近年来，泰州市区房地产开发投资规模仍保持增长，但05年增长速度有所回落，2003、2004、2005三年的投资增长速度分别为21.4%、44.9%、23.1%。同时，房地产投资占固定资产投资的比重不断趋于合理，该比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市区累计完成房地产开发投资22.02亿元，同比增长23.1%，增幅比04年下降21.8%，这一方面表明泰州房地产市场不可避免地受到宏观政策的影响，房地产开发投资更加趋于理性，房地产市场运行更加优化。另一方面也表明，泰州作为新兴城市，房地产投资方兴未艾，在未来几年仍将会保持一定的增长态势。
2、商品房建设规模有所增加，空臵房不断消化
2005年，市区商品房施工面积累计为171.62万平方米，同比增长4.01%,竣工面积为31.15万平方米，同比增长13.23%。与去年相比，施工面积变化幅度不大，而竣工面积上升幅度明显。此外，商品房空臵量不断消化，截至05年底，商品房空臵面积为2.37万平方米，同比下降15.2％。数据表明，泰州市近年来商品房建设规模虽逐年增加，而空臵面积在政府严控新增房地产用地供应和积极消化存量土地等政策的作用下，不断盘活并持续得以消化。
3、商品房供求基本平衡，非普通住宅所占比例偏高，别墅供大于求
2005年，主城区新批准上市商品房面积77.9万平方米，同比增长64.73%,其中住宅商品房上市52.5万平方米。截至05年底，商品住宅累计销售37.34万平方米，结转可售39.21万平方米，供、销比为1：1.05，供求基本平衡。从合同备案情况看，05年全年销售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交总量的56.9％，144平方米以上的非普通住宅占成交总量的43.1％，成交住宅均面积达141平方米。而作为非普通住宅中的别墅，由于近两年供应量过大，已出现一定的滞销局面，全年上市各类别墅12.4万平方米，销售6.4万平方米，销售率仅为51.6％。由上述数据可见，近年来，泰州市商品住宅户均面积偏大，非普通住宅特别是别墅所占比例过高，住房供应结构有待进一步调整。
4、房价总体呈上升势头，价格结构尚欠合理
泰州市区商品住宅预售均价及环比增长率(单位:元/㎡) (数据来源：《泰州市建设局2005年泰州市区房地产市场信息报告》) （2006年03月 ）4000350030002500200015001000500004年一季度04年二季度04年三季度04年四季度05年一季度05年二季度05年三季度05年四季度30.00439277325.00$.02 .00.00%9.67%6.10%5.49%2.29%0.00.53%6.98%5.00.00%92192019642154234518208.87%均价环比增长率
2005年，主城区住宅商品房成交均价为2748元/平方米，同比上涨33.92％。1－4季度住宅成交均价分别为2475、2923、2465、3045元/平方米。从各季度住宅销售价格变动看，05年一、二季度市区房价随着国家整体大环境成快速上涨之势，环比增幅分别为14.9％和18.1%；三季度随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，房价出现回落，三季度成交均价首次出现下跌，环比下降15.7％；四季度受成交区位的影响，随着阳光新景住宅、鹏新丽都、坡子街泰富华庭等一类区域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均价出现大幅上涨，环比增幅达23.5％。从住宅成交结构看，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售面积占成交面积的56.9％，成交均价2542元/平方米，年平均涨幅34％。144平方米以上的非普通商品住宅销售面积占总成交面积的43.1％，成交均价3022元/平方米，年平均涨幅20％。普通住宅涨幅高于非普通住宅，对市区中低收入者够房影响较大，价格结构
尚欠
住宅成交结构图（数据来源：泰州市建设局）合理。
非普通住宅（144平方米以上）, 43.10%普通住宅（144平方米以下）,56.90%普通住宅（144平方米以下）非普通住宅（144平方米以上）5、二手房交易规模不断扩大，二手房价格基本与新房价格同步波动
05年二手房交易面积76.05万平方米，比去年同期增长71.4％。从二手房成交套数变动情况看，一至四季度分别成交1144、1149、655、981套。数据表明，一、二季度，市区二手房市场活跃，随着房产新政特别是住房转让环节加征营业税等政策相继落实，三季度二手房成交出现大幅下滑，成交量不到一二季度的60％，四季度市场各方对房产新政逐步接受，市场交易也渐趋回暖，四季度成交量已基本恢复到年初水平。05年二手房成交均价2555元/平方米，其中一至四季度成交均价分别为2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房价格波动基本与新房价格同步，同期二手房价比新房价格约低200－300元/平方米。
（此节数据来源：泰州市房产管理局开发科）
（三）、土地市场
1、供给
? 供给形式：招标、拍卖、挂牌
泰州1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储备中心。其后，泰州土地基本以招标、拍卖和挂牌方式出让。泰州市完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配臵新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储备机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。