发布时间 : 星期一 文章资产评估教材课后习题答案更新完毕开始阅读59a7d8d976eeaeaad1f33061
3．建筑物应在( BCD )方面符合政府规定。
A．建筑结构 B．建筑用途 C．容积率 D．覆盖率 4．房地产评估的原则包括（ ABCDE ）。
A. 供需原则 B. 替代原则 C. 最有效使用原则 D. 贡献原则 E. 合法原则
5．国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ACDE ）。 A. 土地补偿费 B. 拆迁费
C. 安置补助费 D. 地上附着物补偿费 E. 青苗补助费
6．应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（ ABE ）。 A. 城镇基准地价 B. 基准地价修正系数 C. 宗地的收益 D. 宗地的开发成本 E. 宗地容积率
7．应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（ BCDE ）。
A. 征地费用 B. 建筑总成本 C. 利润 D. 税金 E. 利息
8．影响房地产价格的一般因素包括（ BD ）。
A. 商业繁华程度 B. 经济发展因素 C. 交通因素 D. 城市规划及开发战略 9．运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ BE ）。 A. 土地出让金 B. 土地使用年限 C. 拆迁费用 D. 土地等级 E. 容积率 三、判断题
1．一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。（√） 2．土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变
化所带来的增值收益应归土地转让者所有。 （× ）
3．基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。 （ × ）
4．最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 （×）
5．收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（×）
6．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （×）
7．用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式K=[1－1／(1+r)m]／[1－1／(1+r)n]中，r为土地的还原利率，m为估价对象的使用年限，n为可比实例的使用年限。 （ √ ）
8．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。（√ ） 9．用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。（ × ） 10．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ × ） 11．贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。（×） 四、计算与分析题
1．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/ m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。
答案：
（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元）
（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%
=1009250（元）
（3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）
（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元） （6）利息：地价×[ (1＋6%)2－1]＋19250000×[ (1＋6%)－1]
= 0.1236 ×地价＋1155000
（7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%=0.2×地价＋3850000 （8）地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
=36258750－19250000－0.1236 ×地价－1155000－0.2×地价－3850000
地价=9069016（元）
2．有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。
表5-10 宗地交易修正表
宗地 成交价（元/ m2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A B C D E F G
该城市地价指数表见表5-11。
表5-11 城市地价指数表
2002时间 年 指数
据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，
100 年 103 年 107 年 110 年 108 年 107 年 112 200320042005200620072008680 610 700 680 750 700 2005年 2005年 2004年 2006年 2007年 2008年 2008年 +1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1 0 0 0 -1% 0 +1% 0 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0 容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。 答案： A：680?B：610?C：700?D：680?E：750?F：700?112110112110112107112108112107112112??????10010110010010010510010010099100100??????105115105105105120105100105128105115??????10010010010010010010099100100100101??????100101100991009810099100102100100?620（元/m）
2?627（元/m）
2?623（元/m）
2?755（元/m）
2?638（元/m）
2?633（元/m）
2评估结果：案例D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。
所以G得评估结果为：
（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m2）
第五章 流动资产评估
一、单项选择题
1．对流动资产评估时，功能性贬值一般应(A )。
A. 无需考虑 B．必需考虑 C．考虑一部分 2．某企业有一张为期一年的票据，票据面值为650 000元，年利率为7.2%，截止评估基准日离收款期尚差两个半月的时间，该应收票据的评估价值为（ B ）元。