发布时间 : 星期日 文章长三角房地产市场比较分析结果更新完毕开始阅读5a148319cc7931b765ce1570
苏州房地产市场的供求比例了生了变化，从以往的1:0.85变为1:1.1，市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。空置房总量下降近两年30% 。在消费和投资的双向拉动中，前者的作用更加明显，销售额增幅近于开发投资增幅（21%）的一倍，房地产开发经营实现良性循环。
需求旺盛：苏州2005年的GDP将达到5000美元，现在离这个数据并不远，按国际惯例，这个时期的经济发展正好是住房需求的增长调整阶段。同时苏州政府在房产相关政策上的改变也促进了市场的需求增长，例如购房者可以办产权房，购房可以入户口，等。
土地供应不足：由于前两年房产市场的一片混乱，在2001年，苏州市区的开发量仅为117.42公顷，为了控制房家的调整，2002年拟订开发200万方的土地，加上前两年的囤积空置面积，2002年共有400万方的土地来开发。
4上海、浙江、苏州的发展环境分析
4.1上海发展环境分析
4.1.1上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势，其发展是健康的
（1）房地产投资开发的规模适度。2010年上海经济增长速度为10.2％，连续10年保持两位数的增长速度。上海经济健康快速持续发展，是房地产发展的内在动力。2010年房地产开发投资630.73亿元，占全社会固定资产投资的30.3％，拉动固定资产投资增长2.9个百分点。2010年、2011年房地产开发投资增长分别为9.9％和11.4％，这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。（2）住房消费保持较高的增长速度。2011年新建商品房销售面积比去年增长15％，其中商品住宅销售面积同比增长16.3％。今年1至5月，商品房销售面积同比增长7.4％，其中住宅面积同比增长8.9％。（3）房地产市场结构趋于合理。新建商品房供求关系基本平衡，2010年和2011年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。（4）房地产市场的市场化程度不断提高。
投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。
4.1.2、总体上看，上海房地产市场还有上升空间
房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十二五”期末，不会发生大的波动。
上海房地产市场今后发展的态势是：开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。
4.2杭州发展环境分析
4.1.1、杭州房地产市场呈现一片繁荣，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速发展阶段，市场繁荣的背后存有隐患
（1）杭州房地产市场兴旺，得益于杭州经济快速的发展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。
（2）杭州土地供应市场稳步健康发展，杭州从1999年开始，市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供给。
（3）商品房开发销售形势一直呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快，市区住房供不应求。 （4）二手房市场供销两旺，房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。
（5）个人购房已占主导地位，居民人均居住面积2012年底已上升到27.85平方米。
（6）商品房价格持续上扬，上涨幅度位于全国城市的前列。今年一季度涨幅在7％左右。
（7）市场显现住宅产品供应结构有些失衡。
（8）经济适用房供求错位，表现在面积过大、价格优势不明显、供求关系相对紧张等方面。
（9）投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。
4.2.2杭州房地产市场在全省经济发展的带动下，未来三五年将保持稳步发展的态势，中低价位的住宅供应增加，价格涨幅趋缓
（4）从住房消费者构成看，前几年市场上庞大的外地购房者群体多数来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地，在一定程度上支持了房价的走高。近一年这些消费者开始转向进入上海、北京。杭州市场将逐步转为以本地区住房消费为主。 （3）从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放，随着二手房市场的日趋活跃，今后商品房供应量将转为平稳发展。 （1）从供应市场看，近两年土地供应量成倍增加，决定了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断增加，并直接影响房价持续增势。
（2）从供应结构看，随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少，郊区住宅开发量将迅速增加，房价整体水平会有所下降；政府近一年加大了经济适用房的开发力度，使住房市场结构更趋合理。
4.3苏州发展环境分析
4.3.1当地社会经济发展状况
1、.财政收入增长，金融运行平稳：全市地方一般预算收入突破80亿元，达到84.01亿元，增长41.9％，各地财政收入保持了快速增长的势头，其中市区完成一般预算收入34.5亿元，同比增长41.3%；五市完成一般预算收入49.51亿元，同比增长42.2%，市县两级地方财政收入呈现同步增长的良好格局。从收入构成看,我市1月份税收收入79.9亿元,同比增长43.7%。全市1月末金融机构人民币存款余额为7184.16亿元，比年初增加115.5亿元，金融机构人民币贷款余额5523.27亿元，比年初增加179.4亿元。银行现金收入为1200.42亿元，银行现金支出为1393.48亿元，同比分别增长10%和24%。
2、工业生产快速发展，引进内资稳定增长：1月份全市完成工业总产值1670.84亿元，增长18.7%，其中规模以上工业企业完成总产值1480.87亿元，增长16.0%。1月份规模以上工业总产值增幅高于20%的有4个地区，分别是：
吴中区增长23.5%、相城区增长22.7%、工业园区增长20.9%、昆山市增长20.8%。1月份全市引进内资项目470个，增长8%，引进内资项目注册资本30.93亿元，增长40.8%。
3、.利用外资继续增加，进口增幅高于出口：1月份全市实际利用外资11.43亿美元，增长87％。境外劳务承包合同金额5000万美元，增长11%；营业额2500万美元，增长4.9%。据海关统计，1月份全市实现进出口总额183.96亿美元，增长11.7%。
4、居民储蓄减少，市场价格上升：受新股集中上市的影响，储蓄存款有所减少。1月末，全市金融机构城乡居民人民币储蓄存款2566.27亿元，比年初减少27.14亿元。受1月份基数对比价格低和春节集中消费、连续降雪因素的影响，1月份居民消费价格总水平同比涨幅达到6.3％
4.3.2最新城市规划以及重大基础设施建设情况
1、京沪高铁苏州段设苏州、昆山两站 2013年进入试运营
有关部门公布的《京沪高铁苏州段建设示意图》上，可以看到，京沪高速铁路苏州段西端起点为紧贴漕湖的望虞河，跨苏州绕城高速公路黄埭段，由西向东跨漕湖工业开发区、苏虞张一级公路，跨S227省道，在蠡口家具城北侧距现在的苏州火车站以北10.5公里的胡巷设苏州高速站（苏州高速站与无锡高速站间距为26.8公里，与昆山高速站间距为31.38公里）。全线设计时速每小时300公里至350公里。据了解，京沪高速铁路经国务院批准，由国家发改委于今年2月22日批准了开工报告，计划建设工期5年，于2013年1月开通。其中土建工期47个月，于2012年底结束，此后将进行为期一年的联合调试和试运行。 2、人民路北延5月完工 轻轨1号年内掘进四分之一
春节后，苏州各项城建重点项目加速推进，其中火车站站房的主体结构有望于10月底完成，轻轨一号线今年也将掘进6480米，相当于全长的四分之一。火车站改造工程已完成混凝土钻孔桩74根,全部建设任务2010年5月完成。到本月初，轻轨一号线第二批开工的14个站点，绿化迁移全面展开。根据计划，今年轻轨一号线车站全年完成6.48公里，约占全长25.739公里的四分之一。作为