发布时间 : 星期一 文章XX办公写字楼开发建设工程项目商业计划书确认完整版更新完毕开始阅读5b1fb5c4f9c75fbfc77da26925c52cc58bd6907f
层次矛盾和问题·，经济受到较大影响·，房地产市场低迷·，财政收入增幅逐步回落。为此·，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。
2008年10月22日·，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》·，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。
2008年12月21日·，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的 “国十三条” ·，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。至此·，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。
综上所述·，目前的宏观经济政策灵活审慎。
3.1.2 产业结构 近几年嘉定区国民经济持续较快增长·，2007年完成增加值559.9亿元·，可比增长15.6%。财政收入稳步增长。07年实现财政总收入183.2亿元·，比上年增长24.8%。与此同时·，嘉定区经济结构进一步完善·，第三产业所占比重不断上升。2001年第三产业实现增加值58.7亿元·，占全区增加值的比重为30.8％。2007年第三产业实现增加值176.4亿元·，对全区经济增长的贡献率为32.7%。三次产业的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力·，不断优化布局和调整业态·，完善商业设施·，提升商业品位、规模和能级。
31.501.000.500.00).50 01年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2001年至2007年第三产业占GDP比例
3.1.3 外资与商业发展 2001年·，全区完成固定资产投资39.8亿元·，其中基础设施投资3.7亿元。6年之后·，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元·，其中城市基础设施投资17.8亿元·，房地产开发投资78.1亿元。由图3-2可看出·，宏观调控政策取得成效·，固定资产投资增速放缓。从投资主体看·，国有经济投资38.5亿元·，集体经济投资8.4亿元·，外商及港澳台投资24.4亿元·，私营企业投资24.5亿元·，其他经济投资75.8亿元。投资主体结构发生进一步优化·，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金·，发展前景良好稳定。
200180160140120100806040200（图3-2）2001年至2005年嘉定固定资产投资额及其增幅10090807060504030201002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资额增幅
3.1.4 房地产供给与需求 自2002年上海汽车城建设的全面展开·，推动了房
产市场的活跃·，房地产业市场需求旺盛·，开发投资高位运行·，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值10.5亿元·，比上年增长1.1%。此后房地产市场发展迅速·，规模急速扩大。2004年嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元·，比上年增长30.1%·，完成房地产开发投资额66.6亿元·，比上年增长51.7%。2005年“国八条”的颁布·，使房地产房供需趋于平缓·，地产市场保持基本稳定。2006年完成房地产开发投资76.7亿元·，比上年增长7.3%。2007年·，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资78.1亿元·，比上年增长1.9%。 从近年嘉定区商品房供求数据来看·，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米·，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高·，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下·，进入08年已拉升到8000元附近。
数据来源：中国房地产指数系统
2008年·，受上海整体楼市走低影响·，嘉定楼市转入低迷调整期。1月份之后·，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月·，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看·，嘉定楼市以5月份为分水岭·，供求基本平衡的状态被打破·，6-9月份市场累积销供比仅为0.63·，开发商销售压力逐步增大。
数据来源：中国房地产指数系统
至此可见·，2008年金融危机以来·，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外·，写字楼市场租赁市场也不乐观。 3.2 板块层面
目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心·，在过去的3年中发展态势各不相同。随着同济新城商业的发展·，两个板块的竞争日益激烈。而一个项目能否成功·，与其所在的板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析·，以更清晰地掌握本项目市场环境。 3.2.1 中部板块
1) 规划定位 中部板块集中了同济新城65%的办公写字楼·，在经济发
展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用·，带动相关区域的发展·，已成为同济新城主要商务中心。
2) 历史分析 中部板块有着得天独厚的地理位置·，处于两轴交界处·，四