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海口市某大型商场广场运营策略构想
二、产业特征分析
1、商贸产业
? 海口商贸业保持着较快的增长，2005年全市社会消费品零售总额为138.45亿
元，同比增长37%，其中批发零售贸易业总额112.57亿元，同比增长37.3%，餐饮业总额19.58亿元，同比增长42.2%。社会消费能力的持续高涨，为投资商业地产奠定了基础。
? 2003~2005年，全市城镇居民人均可支配收入分别为8350元、8981元、9740元，
人均消费性支出分别为6607元、6778元、7368元，这一收支水平，与深圳、广州、上海、北京等很多经济发达城市相比，有1~3倍的差距，这就从根本上制约着海口市整体消费能力和消费结构只能运行在相对较低的层次上。虽然海口居民人均收支绝对数量相对较低，但一直保持着7%以上的较快的增长幅度，使城镇居民的消费结构处于转型升级的过程中，以2005年为例，在八大类消费支出中，海口居民消费呈现出 “七增一减”的消费格局，具体表现为：居住类消费支出增长最快，增幅居八类消费支出首位，占全部消费支出的12.9%，比2004年增长16.2%；衣着类人均支出比上年增长15.4%，其中服装支出增长16.6%，鞋类支出增长12.1%，表明随着生活水平的提高，人们更加讲究衣服的款式、质地和品位，消费支出随之增长；杂项商品和服务类、家庭设备用品及服务类、交通和通信类、食品类、教育文化娱乐服务类等五类支出也都不同程度增长，分别比2004年增长14.7%、13.0%、7.8%、7.6%和1.4%；医疗保健类消费支出是八类消费支出中唯一呈下降趋势的类别，比2004年减少9.2%。
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海口市某大型商场广场运营策略构想 2、商业地产业
? 2005年底，海口市正式出台了《城市商业网点总体规划（2005~2020）》，计划
在15年内，按照“一心二带三级四区”的总体模式来发展布局商贸业，—— “一心”是指从今年到2020年，海口要实现“区域性商贸中心”的战略目标，提升城市商贸中心的功能；“两带”是指开拓建设以陆海空交通口岸（火车站、长途客运站、秀英港、美兰机场）为节点的物流配送带和滨海沿江旅游观光休闲购物经济带，以火车站为中心，依托马村港、秀英港、粤海铁路和西线高速公路，建设一批专业市场、批发中心和发展仓储、加工包装运输业；“三级”是指构建市级商业中心（1个）、片区级商业中心（19个）和社区商业三级商业网络；“四区”是指加快发展美兰机场空港物流配送片区、改造建设旧城购物与观光片区、发展建设海口新开发片区和重点建设各类专业市场片区。 该规划提出了阶段性的发展目标，力争海口市社会消费品零售总额2010年达170亿元，比2000年增长1倍。规划期末使海口商业营业面积总量达到600—700万平方米，人均拥有商业营业面积2.4—2.8平方米。这一规划，从根本上，决定着海口商贸业，尤其是商业地产业的发展，为商业地产的发展展示了十分广阔的空间。
（海口市商业网点规划示意图）
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海口市某大型商场广场运营策略构想 ? 随着海南及海口经济的加快复苏，海口房地产业在经历了近8年痛苦的低潮期
后，终于迎来了复苏和发展，在中央及海南省的大力支持下，加快了烂尾房地产项目的处置和复建，房地产业投资增速加快，2001~2005年，海口房地产业投资额分别为13.5亿元、15.05亿元、27.7 亿元、40.29亿元， 46.38亿元， 同比增长率分别为53.2%、9.8%、84%、45.4%、15.1%，虽然投资额绝对数量较小，但增长率则非常高。
? 在整个房地产业中，近三年来，还呈现出一个很大特点，就是商业地产开发投
资的增长幅度远远超过全行业的增长幅度，而且商业地产开发投资在房地产开发总投资中的比重也有大幅增长。2004年商业地产投资额为3.69亿元，同比增长110%，而同期全行业的投资增长幅度为45.4%，2005年商业地产投资额为6.57亿元，同比增长78%，而同期全行业的投资增长幅度为15.1%；2004年商业地产投资额占全行业投资总额的9.2%，而2005年则大幅上升为14.2%。同时，商业地产的加快发展，也给市场带来极大的信心，使商业物业的价格大大高于住宅价格，2005年，全市住宅成交均价为2523元/㎡，而商业物业成交均价则高达6112元/㎡，是住宅物业的2.4倍。而处于中心商圈的项目个案住商价格差更大，大同路一商住综合楼，住宅售价仅2500元/㎡，而裙楼商铺卖1.5万元/㎡；位于玉沙路的风华时代广场，二楼铺面起价12888元/㎡，富豪大厦铺面叫价1.5万元/㎡。这一带有些位置好的店面要20000元/㎡，出租铺面的租金400元左右。
? 在商业业态布局上，循着历史商业文化传统和城市商业网点规划的脉落，海口
也基本形成自身特征，以海秀东商圈为核心，以解放路旧城商圈及国贸商圈为犄角的全市核心商贸中心区业已形成。传统和新规划，都决定了海秀东商圈的核心龙头地位是其他商圈无法撼动的，其商贸综合功能最为齐全，是聚旅游、
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海口市某大型商场广场运营策略构想 购物、休闲、娱乐为一体的城市“会客厅”。解放路旧城商圈，则重点突出其南洋风情购物街特色。三大商圈中，目前处于劣势的国贸商圈，凭借其交通便捷、停车方便、规划超前等方面的优势，近二、三年来，急起直追，已初步形成了与海秀东商圈和解放路旧城商圈在功能业态互补，消费人流相互循环的良性互动模式。金龙美食一条街已成为全市规模最大高档最高经营最旺的餐饮中心、龙华路成为中高档家居家具建材布艺零售中心，营业面积均超过1万平方米的广百百货、京茂百货、风华时代已张营业，而在建设当中的宜欣商业广场和本案项目上邦商业广场，商业经营面积则分别高达8万平方米和6.5万平方米，是目前除烂尾的万国商城除外海口在建的最大商业综合体项目。随着这两个“巨无霸”项目的建成使用，可以大大增强国贸商圈的竞争地位。
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